經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 姍姍來(lái)遲的上海土拍給了劉云一個(gè)機(jī)會(huì)。作為一家小型房企華東區(qū)域的投拓負(fù)責(zé)人，全國(guó)集中土拍的帷幕拉開(kāi)以來(lái)，他帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)連續(xù)征戰(zhàn)了長(zhǎng)三角4座城市，卻顆粒未收，而在計(jì)劃中的最后一站——上海，劉云拿下了一宗地塊。彈藥打出去，有米下鍋了，劉云和團(tuán)隊(duì)成員都第一時(shí)間興奮地發(fā)了朋友圈。

自6月18日至6月24日截稿時(shí)，上海土拍“百花齊放”勢(shì)頭明顯，超過(guò)40家房企報(bào)名，拿地企業(yè)中不僅有龍頭房企身影，千億房企、中小型房企亦均有所獲。

“上海與之前很多城市的土拍都不同，同一日土拍中，一家房企連拿幾塊地的現(xiàn)象并沒(méi)有出現(xiàn)，也沒(méi)有一家企業(yè)能獨(dú)占鰲頭?！眲⒃瓶偨Y(jié)。

在上海，規(guī)模房企不再是集中供地的大贏家。

競(jìng)拍規(guī)則上，上海通過(guò)設(shè)置競(jìng)拍“漲停板”，將溢價(jià)固定在10%以下，避免出現(xiàn)類(lèi)似之前重慶等城市的高溢價(jià)情況；而一次性書(shū)面報(bào)價(jià)規(guī)則下，企業(yè)要測(cè)算平均價(jià)，疊加了一定的不確定性，打破了“價(jià)高者得”的同時(shí)；禁馬甲令更是降低了頭部房企包攬土地的機(jī)會(huì)，使得競(jìng)拍更加公平，給了中小型企業(yè)拿地的可能。

中心冷、新城熱

上海開(kāi)拍首日，原本備受關(guān)注的4宗主城區(qū)含住宅地塊顯得有些冷清。

楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊有3名有效競(jìng)買(mǎi)人，靜安區(qū)大寧地塊和徐匯區(qū)地塊報(bào)名人數(shù)不足3名，普陀萬(wàn)里社區(qū)地塊僅有1家公司參與拍地。4宗地塊均未達(dá)到上海打分競(jìng)標(biāo)門(mén)檻，故4宗主城區(qū)地塊全部采用掛牌方式出讓。

最終，普陀西站地塊被卓越和京東聯(lián)合體以99.1億元拿下，溢價(jià)率為0。徐匯濱江地塊由豫園股份(600655,股吧)以51.71億元奪得，溢價(jià)率0.21%。楊浦定海地塊和靜安大寧地塊則分別被楊浦城投和保利競(jìng)得，溢價(jià)率分別為9.2%和8.39%。

值得注意的是，普陀西站地塊和徐匯濱江地塊均設(shè)置了一定的門(mén)檻。

普陀西站地塊以商辦性質(zhì)為主，住宅總建筑面積不到5萬(wàn)平方米，取得地塊的開(kāi)發(fā)商需在地塊內(nèi)打造銀行、證券、保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理等金融企業(yè)法人總部集聚的業(yè)態(tài)，且“引入企業(yè)15 年內(nèi)不得遷出普陀區(qū)”。

徐匯濱江地塊則要求引入生物醫(yī)藥科技創(chuàng)新孵化、生物創(chuàng)新藥研發(fā)產(chǎn)業(yè)為主的生命健康產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。這就要求企業(yè)要具備產(chǎn)業(yè)聚集資源。

如果說(shuō)普陀和徐匯在出讓條件上的“高門(mén)檻”阻攔了一部分企業(yè)參與競(jìng)拍，那么靜安大寧和楊浦定海的純住宅地塊則在高關(guān)注度中爆冷。

在一家千億房企上海投拓負(fù)責(zé)人陳璐眼中，市區(qū)地塊偏冷其實(shí)很好理解，楊浦定海社區(qū)的地塊體量太小，建筑面積僅2萬(wàn)平方米左右，其中還需要附帶建設(shè)一個(gè)2600平方米的自持菜市場(chǎng)，并不好操作。

一家中型房企上海投拓負(fù)責(zé)人趙天也算了一筆賬，按照建筑面積算，楊浦這塊地就能建造不到150套房子，再加上菜市場(chǎng)，可能就剩下100套左右?！安还馐抢麧?rùn)問(wèn)題，這樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起來(lái)很累。”趙天表示，蓋幾萬(wàn)平方米的房子和蓋十幾萬(wàn)平方米的房子，企業(yè)需要派駐的人力基本上是一樣的，都需要一個(gè)項(xiàng)目組去周轉(zhuǎn)。

而靜安大寧地塊在陳璐看來(lái)“一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有”、“是一塊好地”，“非常值得拿”，但這塊土地成交額百億，對(duì)資金占用量太大?！耙话阒粐?guó)企、央企能在一塊地上拿出這么多錢(qián)，畢竟他們的錢(qián)相對(duì)便宜?！彼f(shuō)。靜安大寧地塊最終僅有保利和華發(fā)兩家央企、國(guó)企參與競(jìng)拍，最終被保利以105億元摘得。

此次上海出讓的地塊中，熱度最高的要屬寶山羅店地塊，報(bào)名企業(yè)數(shù)達(dá)到了18家。羅店地塊屬于純宅地，離7號(hào)線美蘭湖地鐵站約1公里。而寶山區(qū)新房的熱銷(xiāo)也同樣帶動(dòng)了寶山羅店地塊的火熱。在上海第二批47個(gè)集中供應(yīng)新盤(pán)中，多個(gè)寶山新盤(pán)都觸發(fā)了積分制度，位于寶山上大板塊的“大華朗香公園”入圍分?jǐn)?shù)線更是高達(dá)64.3分。

五大新城的市場(chǎng)和政策變化都影響了一些房企的拿地策略，趙天透露，“像以前，奉賢金匯這個(gè)地方很多企業(yè)是不會(huì)去的，五大新城的概念一出，加上區(qū)域銷(xiāo)售情況好，兩個(gè)效應(yīng)疊加，愿意拿地的企業(yè)明顯多了”。

根據(jù)一名投拓負(fù)責(zé)人提供的資料，奉賢三宗地塊都吸引了超過(guò)5家企業(yè)報(bào)名，青浦趙巷地塊有12家房企報(bào)名，嘉定的三宗地塊報(bào)名房企數(shù)均超過(guò)了9家?！吧虾＝衲杲^大多數(shù)供應(yīng)量都會(huì)集中在五大新城。幾乎沒(méi)有哪家企業(yè)能夠不考慮五大新城?！标愯凑f(shuō)。

中小房企的機(jī)會(huì)

在集中土拍的模式下，規(guī)模房企以其資金實(shí)力占據(jù)了較大的拿地優(yōu)勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至20城土拍結(jié)束，TOP30房企在20個(gè)城市中共拿下273幅含住宅的地塊，占全部地塊的比重超四成。其中融創(chuàng)拿地?cái)?shù)量超過(guò)40宗，萬(wàn)科、保利拿地?cái)?shù)量均超過(guò)20宗。而TOP30強(qiáng)中，排名靠后的房企拿地?cái)?shù)量多為個(gè)位數(shù)。

按照此次上海集中土拍要求，除了繳納20%的地塊保證金，企業(yè)還需將起拍價(jià)110%的金額，即該地塊出讓文件上所規(guī)定的“最高價(jià)”金額打入監(jiān)管賬戶(hù)中。“這筆錢(qián)要開(kāi)拍后差不多10個(gè)工作日才能退回，對(duì)資金量要求還是挺高的?！眲⒃票硎?。

從此次上海報(bào)名參拍情況看，仍以資金實(shí)力雄厚的規(guī)模房企報(bào)名地塊數(shù)最多。保利報(bào)名12宗地塊，碧桂園、金地和中建八局均報(bào)名9宗地塊，建發(fā)和招商報(bào)名地塊數(shù)均超過(guò)7塊。

但在上海6月21日的土拍中，五大新城的六塊宅地花落六家房企，除了奉賢新城的一宗地塊被中建八局奪得，松江廣富林地塊被千億房企中駿奪得，其他三塊則被金融街(000402,股吧)、大名城(600094,股吧)、首創(chuàng)和寶業(yè)等中小型房企捕獲。

即使在土拍第三日和第四日，上海土拍進(jìn)入更為激烈的競(jìng)價(jià)招標(biāo)階段，6宗熱門(mén)地塊的得主中，除了建發(fā)、招商、中鐵建、首創(chuàng)等央企、國(guó)企身影，也不乏雅居樂(lè)這類(lèi)企業(yè)。

“報(bào)的多并不意味著你拿得多?！痹谮w天看來(lái)，打分制度疊加一次性書(shū)面報(bào)價(jià)的隨機(jī)性，給了中小房企機(jī)會(huì)。依照上海的打分制度，總分滿(mǎn)分為135分，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大概90分，土地指標(biāo)45分。即使頭部企業(yè)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分?jǐn)?shù)占優(yōu)勢(shì)，按照拿一塊土地扣15分土地分的規(guī)則，拿的地塊多了，分?jǐn)?shù)也會(huì)自然而然下來(lái)，不僅控制住了市場(chǎng)熱度，也防止了“一家獨(dú)大”的情況出現(xiàn)。

趙天認(rèn)為，對(duì)比江浙滬其他城市，上海的拍地政策顯然是更為平衡和友好的。南京并沒(méi)有打分的限制，這意味著只要企業(yè)有錢(qián)就可以報(bào)名參拍和搖號(hào)，報(bào)名的多，自然增加了拿地的幾率；在杭州，競(jìng)爭(zhēng)自持和保障房大大壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間，只有大企業(yè)，尤其是頭部公司才能做到攤薄成本，也更加有競(jìng)爭(zhēng)的資本。而在類(lèi)似蘇州等不限制馬甲的城市，資金雄厚的房企可以派出動(dòng)輒幾十個(gè)馬甲，也大大增加了拿地的概率。

更大的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于此次上海土拍的利潤(rùn)空間。

5月中旬，濱江集團(tuán)(002244,股吧)董事長(zhǎng)戚金興表示，在杭州土地出讓中“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”，引發(fā)了外界對(duì)集中供地情況下拿地利潤(rùn)的討論與擔(dān)憂(yōu)。

而在上海，情況顯然發(fā)生了變化。上海土拍沒(méi)有設(shè)置競(jìng)自持、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等條件規(guī)則，也就避免了利潤(rùn)不斷被稀釋攤薄等情形，趙天告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，10%的上限價(jià)格已經(jīng)給定了企業(yè)的利潤(rùn)水平。

“就目前出讓的地塊來(lái)看，利潤(rùn)都比較安全，尤其是進(jìn)入打分競(jìng)標(biāo)模式的地塊，利潤(rùn)要比杭州高得多?！标愯幢硎?。

趙天則透露，上海這批地塊的普遍利潤(rùn)空間在8%-10%。“為了補(bǔ)貨，也為了利潤(rùn)，不管大小房企，這次都躍躍欲試?！彼f(shuō)。

趙天透露，一般房子建造，每平方米的既定成本不到1萬(wàn)元/平方米，上海的這一成本高一些，在1萬(wàn)元左右，算上土地款和利息的話，地價(jià)成本和銷(xiāo)售價(jià)格的價(jià)差在2萬(wàn)元以上都是有利潤(rùn)的。而上海這批推出地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)價(jià)差普遍有3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)還是可見(jiàn)的。

多名企業(yè)投拓人員都向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，上海市在此次推出土地的利潤(rùn)方面做了很大讓步。以靜安大寧地塊為例，其最終拍得樓面價(jià)為5.1萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為10.5萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)價(jià)差在5萬(wàn)元/平方米左右。大寧地區(qū)上一次宅地出讓還是2019年，仁恒以34.32億元獲得靜安區(qū)市北高新(600604,股吧)技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)18-03地塊，成交樓板價(jià)約4.94萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率4.79%。而在大寧地塊北側(cè)的“大寧金茂府”地塊，樓面價(jià)在2014年初就達(dá)到了4.7萬(wàn)元/平方米。

“對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)有了，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)得到控制了，上海市政府在土地款利益上是做了犧牲的?！眲⒃聘袊@。

（應(yīng)受訪者要求，劉云、陳璐、趙天為化名）

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