高房價“扼殺”消費能力,可是房子降價就能促消費嗎?

  本文由公眾號“蘇寧金融研究院”原創(chuàng),作者為蘇寧金融研究院消費金融研究中心主任付一夫,首圖來自壹圖網(wǎng)。

  眼下,舉國上下都在想辦法促消費。

  不過,消費的主動權(quán)掌握在老百姓(603883,股吧)手里,單方面的刺激手段要想收獲理想的效果,還需看國人意愿如何。

  從目前來看,很多人似乎并不如想象中那般愿意花錢,只因每個月的房貸和房租是一筆不小的開支。也正因如此,不少市場觀察者一再呼吁:要想居民消費,先死死摁住房價。

  這話看上去好像沒什么問題,可若是仔細(xì)推敲,你會發(fā)現(xiàn)情況遠(yuǎn)沒有那么簡單。

  

  高房價對于消費的影響機制

  首先必須明確的是,高房價對于消費的確存在“擠出效應(yīng)”。

  相信很多人對此都深有體會,尤其是那些在北上廣深等大城市奮斗的人,收入可能并不算低,但他們每個月拿到薪水后的第一件事就是要把房貸和房租交掉,有些年輕人不僅要還月供,還得時刻想著什么時候能把欠親戚朋友的錢也還上。當(dāng)老百姓的可支配收入中,有相當(dāng)數(shù)量的錢用于按揭或者交房租,可以用來消費的錢自然就少了,甚至不得不節(jié)衣縮食、省吃儉用。

  這便是“擠出效應(yīng)”的大體邏輯,它將至少從以下三個方面擠占人們的消費空間:

  其一,絕大多數(shù)想要購房的年輕人都得動用父母的積蓄,甚至要依靠“六個錢包”才能將首付款湊齊,等于購房者自己消費被抑制的同時,還讓參與出資的老人們被迫減少日常開支;

  其二,高房價往往伴隨著高房租,無形中也加重了租房者的壓力;

  其三,對于沒有房產(chǎn)的人來說,房價若是持續(xù)上漲,勢必會加劇他們對未來預(yù)期的不確定性,為了對抗這種不確定性,他們很可能會將購房計劃提前,減少當(dāng)期消費,把更多的錢存起來用于買房,這相當(dāng)于一種“預(yù)防性儲蓄”。

  然而換個角度看,房子并非只是一個居住的場所,它更是復(fù)雜的各種社會、經(jīng)濟乃至政治關(guān)系的交織點,因此除了商品屬性之外,還具有財產(chǎn)、投資等一系列屬性,是一個集多種功能于一身的“綜合體”。

  既然具有投資屬性,那么資產(chǎn)價格的上漲勢必會增加房產(chǎn)所有者的身家財富,這便是房價波動帶來的“財富效應(yīng)”。

  事實上,自1998年樓市政策松動以來,隨著住房制度改革的日益深入與城鎮(zhèn)化的狂飆猛進,我國商品房時代正式開啟,房地產(chǎn)的“黃金十年”降臨;而2008年國際金融危機后,接二連三的政策利好再度將房地產(chǎn)帶入“白銀十年”。在此期間,無數(shù)人因房價的瘋漲而改變了財富地位——甭管是不是炒房,但凡在1998~2014年間購買了多套房的人,都收獲了極為可觀的財富,甚至實現(xiàn)了階層的躍遷。

  財富增加,對于消費當(dāng)然是正向刺激。例如,房產(chǎn)所有者可以通過出租或售賣房屋,抑或是將升值的住房抵押給機構(gòu)來換取更多的流動性資金,從而增加自身的消費能力??紤]到住房流動性較差,財富增量往往難以短期內(nèi)迅速變現(xiàn),在沒見到“活錢”之前,“財富效應(yīng)”的紅利并不能從根本上得到兌現(xiàn)。可即便如此,房價的上漲依然會讓房產(chǎn)所有者對于家庭未來財富的持續(xù)增值充滿期待,即所謂的“財富幻覺”,同樣會讓有房的人消費熱情高漲,敢于花銷。

  不過在現(xiàn)實生活中,大概只有投資多套房產(chǎn)的人才有資格享受這種財富效應(yīng)帶來的紅利,那些只有一套剛性自住房或者沒有房產(chǎn)的人卻很可能與此無緣。

  值得注意的是,這種“財富效應(yīng)”雖然會利好房產(chǎn)所有者的消費擴大,但卻不利于那些沒有房產(chǎn)的人。原因在于,“財富效應(yīng)”放大了有房者的身家財富,卻也導(dǎo)致無房者財富縮水,相當(dāng)于財富的重新分配,不僅會讓更多的人成為“房奴”,還會顯著拉大居民收入差距。按照經(jīng)濟學(xué)原理,高收入人群的日常消費水平已經(jīng)基本得到滿足,邊際消費傾向會趨于減少,此時他們的財富雖然有大幅度增值,但體現(xiàn)在消費上的可能并不明顯;而中低收入群體的邊際消費傾向理應(yīng)更強,但卻因為財富縮水而在花錢時瞻前顧后。

  除了上述種種之外,上漲的房價還會帶動商品房銷售面積的快速增加,致使與商品房相關(guān)的商品銷售額增速上升,如家具、家用電器和建筑裝潢,這三類作為住房銷售后的衍生性消費需求,和房地產(chǎn)銷售增速存在明顯的正相關(guān),但二者有2~6個月的滯后期,這正是購房后裝修的時間段(見圖1)。側(cè)面反映出,樓市的繁榮可以帶動周邊行業(yè)消費規(guī)模的擴大。

  以上便是高房價對居民消費的影響機理,既有正向的,也有負(fù)向的。而最終房價上漲影響居民消費的效果如何,關(guān)鍵還是在于“擠出效應(yīng)”和“財富效應(yīng)”兩股力量的比較。

  

  “擠出效應(yīng)”大還是“財富效應(yīng)”大?

  回溯歷史不難發(fā)現(xiàn),我國整體房價走勢與消費的關(guān)系,在2008年前后發(fā)生了明顯的改變——2008年剛好是國際金融危機過后樓市“白銀十年”的起始時間。

  我們不妨從數(shù)據(jù)中尋找答案。

  總的來說,2008年以前居民消費支出與平均房價同比變化方向整體表現(xiàn)一致,而在2008年以后,消費支出同比開始表現(xiàn)出與房價的負(fù)相關(guān)關(guān)系。其中,2008~2009年房價快速上漲,在此期間消費被抑制;2009~2010年房價上漲放緩,消費有復(fù)蘇跡象;此后多年,二者走勢依舊呈相反態(tài)勢(見圖2)。這便意味著,2008年以前的房價上漲主要表現(xiàn)為“財富效應(yīng)”,而2008年以后則是“擠出效應(yīng)”日漸超過“財富效應(yīng)”,并占據(jù)主導(dǎo)。

  之所以會有這樣的局面,主要原因有三:

  一是在于房價水平。擁有投資品屬性的房產(chǎn),由于初始價格較低,早期投資收益率極高,此時持有者能明顯感受到資產(chǎn)的增厚,消費意愿自然會提升,這就是“財富效應(yīng)”的最佳詮釋。但后來隨著房產(chǎn)價格的升高,投資回報趨于遞減,對于消費的刺激也大不如前,甚至開始抑制多數(shù)人的消費,故而在整個社會層面表現(xiàn)為明顯的“擠出效應(yīng)”。

  二是在于居民杠桿率。自2008年以來,我國居民部門杠桿率呈現(xiàn)出快速攀升趨勢,短短11年就從18%升至55.8%(2019年),到了2020年第二季度更是直逼60%。這當(dāng)中,個人購房貸款成為居民部門債務(wù)增長的主要力量,特別是2014年下半年以來,新增購房貸款對新增居民負(fù)債的貢獻(xiàn)率高達(dá)60%,直接造成了消費增長動力不足,并掣肘了居民消費潛力的釋放(見圖3)。

  三是在于房價與收入的增速對比。理論上講,當(dāng)收入增速明顯高于房價增速時,即便房價繼續(xù)上漲,人們對于未來的預(yù)期也會呈樂觀態(tài)度,并不會因此就不敢花錢,這時候房價與消費依舊正相關(guān);而當(dāng)房價急速上漲超過收入增速,人們的心理預(yù)期就容易發(fā)生改變。從實際情況來看,同樣是在2008年,出現(xiàn)了房價增速大幅度高于收入增速,后續(xù)的2015~2016年、2018~2019年皆是如此,其間居民消費增速整體都表現(xiàn)為下滑;雖然2004~2005年房價增速也超過了收入,但由于當(dāng)時房價整體水平處于低位,對民眾消費信心的影響并不大(見圖4)。

  

  房價下跌就能促進消費嗎?

  至此可能有人會問:如果讓房子降價,是不是就能釋放居民的消費潛力了呢?

  恐怕未必!表面上看,房價降下來了,老百姓用于購房的支出縮減了,自然就能在其他方面多花銷,然而,實際情況很可能是房價的下跌反倒抑制了消費,理由有三:

  一來,由于房產(chǎn)具有投資屬性,且前些年房價的持續(xù)上漲讓很多人都認(rèn)定了房產(chǎn)是最為保值增值的手段,再加上中國“買房才是安居”的固有觀念,使得我國家庭早已同房產(chǎn)深度綁定。

  根據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù),目前我國城市家庭住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例約為七成,佐證了房產(chǎn)在我國家庭財富中的重要性以及家庭對房產(chǎn)的依賴??墒菑馁Y產(chǎn)配置的角度來說,這種現(xiàn)象并非好事。因為不動產(chǎn)的流動性差已是眾所周知,當(dāng)家庭出現(xiàn)大額資金需求時,很難在短時間變現(xiàn),快速解決資金需求。更有甚者,一旦房價下跌,房產(chǎn)貶值,便會直接讓家庭財富蒙受縮水的損失,結(jié)果很可能就是抑制消費。

  二來,對民眾消費能力造成直接擠壓的并非房價本身,而是長期高額的負(fù)債。在我國,房產(chǎn)按揭還款的期限往往長達(dá)10~30年,每個月都要定期償還幾千甚至數(shù)萬元不等,而這些并不會因為房價下跌就有所改變。不僅如此,一旦房價大幅度下跌,導(dǎo)致房子本身的價值不足以抵扣銀行貸款,后續(xù)很可能還會涉及到補差價甚至回收、拍賣等一系列繁瑣流程,在讓購房者蒙受損失的同時,還牽扯了大量的時間和精力,提高消費意愿自然無從談起。

  三來,樓市的繁榮可以帶動周邊行業(yè)消費規(guī)模的擴大,但若是房價大面積下跌,很可能會沖擊到周邊行業(yè),家具、家用電器、建筑裝潢等房產(chǎn)衍生性消費需求都會因此而遭受重創(chuàng),進而抑制消費規(guī)模的擴張。

  除了上述種種之外,我國現(xiàn)行的土地財政與銀行信貸體系都很難承受房價的大幅度下跌,如果貿(mào)然壓低房價,甚至有引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險的危機,屆時整個國民經(jīng)濟都將遭受波及,后果不堪設(shè)想。

  正因如此,房價的大漲與大跌都算不得是最佳態(tài)勢。學(xué)界有不少學(xué)者曾建議,房價應(yīng)該像CPI一樣平穩(wěn)增長才是比較健康的狀況。不過,這需要我們在樓市調(diào)控方面進行更加科學(xué)、健全、完善的調(diào)控機制。

  

  結(jié)語

  好在“房住不炒”的理念正在持續(xù)深入人心,而房子的居住屬性也開始逐漸超越其投資屬性??梢灶A(yù)見的未來是,隨著樓市狂熱的逐漸褪去,房價將會向理性回歸,于購房人群與擴大消費來說都是振奮人心的事情。

  未來,我們需要著力解決高房價造成的一系列負(fù)面影響,包括抑制消費、掣肘制造業(yè)、擠壓人才等等,并健全相關(guān)調(diào)控機制,使房價和城市競爭力相互協(xié)調(diào)。同時,要真正擴大居民可支配收入,完善社會保障體系和公共服務(wù),減輕百姓在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的負(fù)擔(dān),進而解決民眾消費的后顧之憂,以此來推動消費市場的提振。

  當(dāng)然,對于我們自己來說,應(yīng)該學(xué)會將自身資產(chǎn)更為合理、更加多元化地加以配置,并通過不斷提升自身知識儲備、業(yè)務(wù)水平與各方面能力等途徑來實現(xiàn)自己與財富的增值,從而確保未來能夠獲得更多的收入報酬,以應(yīng)對來自外界的各種挑戰(zhàn)。

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(責(zé)任編輯:王治強 HF013)

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