房企被三道紅線打回同一起跑線，“活下去”3招，降價(jià)回款最關(guān)鍵

來源：智能家居時(shí)間：2020-11-08 22:31

沒有哪個(gè)開發(fā)商說自己日子特好過，如果有，那多數(shù)也是假話，現(xiàn)在不只是說你賺錢就有好日子了，大房企還在賺錢，但他們的日子不比中小房企壓力小。

近日，A股上市房企陸續(xù)發(fā)布三季報(bào)。雖然今年很特殊，面對如此艱難的環(huán)境，但是全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有出現(xiàn)明顯的放松跡象。加上“三道紅線”融資新規(guī)，開發(fā)商面臨的壓力是空前的。

但話說回來，再差的時(shí)候也總有做得比較不錯(cuò)的?，F(xiàn)在的市場就是高度集中化更加明顯。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，排名靠前的房企無論是營收還是利潤，均保持較高增長，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢；業(yè)績出現(xiàn)衰退的房企則基本延續(xù)了半年報(bào)之后的頹勢，各項(xiàng)指標(biāo)下滑嚴(yán)重。

也就是說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場愈發(fā)呈現(xiàn)出一種嚴(yán)重分化態(tài)勢，過去普遍都好的時(shí)代一去不復(fù)返了。而今天才是真正考驗(yàn)開發(fā)商實(shí)力的時(shí)候?？凑l能先有這種憂患意識(shí)，并且能夠有所突破現(xiàn)有的一些模式，走出一條康莊大道。很顯然，太難了。但是開發(fā)商一直在摸索著。

所以，無論你的業(yè)績水平如何，大家都處在一個(gè)時(shí)代變革中，雖然你的業(yè)績已經(jīng)通過虹吸效應(yīng)把中小房企的財(cái)富吸引到自己手中，但是如果不能適應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展和變化，照樣會(huì)被時(shí)代拋棄。

這一點(diǎn)，我想萬科的郁亮更有發(fā)言權(quán)。

10月31日，郁亮表示，“‘活下去’，是要做時(shí)代企業(yè)，努力適應(yīng)變化；‘一根筋’，則是心無旁騖守著本分干到底?！薄叭f科絕對沒有五年發(fā)展規(guī)劃，我們所說的‘活下去’翻成另外一個(gè)語言就是叫做時(shí)代企業(yè)?！比缃穹康禺a(chǎn)行業(yè)面臨巨大變化，如果不適應(yīng)變化就要被淘汰；變化也是一個(gè)新機(jī)會(huì)，誰適應(yīng)這個(gè)變化，誰就有新的機(jī)會(huì)。

哪怕是萬科這樣的企業(yè)也都在嘗試著轉(zhuǎn)型，自從“三道紅線”以后，所有的房企都被固定在了一個(gè)起跑線上，雖然沒有絕對的公平，但是相對來說，大家都被固定在一定的限制中，金融紅利、土地紅利都結(jié)束了，都要適應(yīng)體制轉(zhuǎn)變問題。

回顧“金九銀十”，實(shí)際上早就談不上傳統(tǒng)意義上的旺季，早就成色不足。那么當(dāng)“三道紅線”后，房企都處在一個(gè)起跑線上時(shí)，又當(dāng)如何努力去沖刺僅剩不到兩個(gè)月時(shí)間的業(yè)績呢？四季度作為房企業(yè)績比拼、降低負(fù)債的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，既要降杠桿，還要賣房回款，更有債務(wù)到期和“三道紅線”壓頂，這些困境背后，開發(fā)商該怎么去突破呢？

我一向說，在房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位下，房企融資渠道逐步收窄收緊，在負(fù)債持續(xù)高企的背景下，開發(fā)商必須通過采取一定的措施來“彌補(bǔ)”業(yè)績的虧空，否則全年任務(wù)很難完成。所以，我認(rèn)為降價(jià)可能是很多房企最好的也是最后的出路。可是降價(jià)也是個(gè)技術(shù)活，不是說說那么簡單，降價(jià)也有好多學(xué)問。這也是考驗(yàn)開發(fā)商們的一個(gè)非常重要的關(guān)鍵點(diǎn)。

開發(fā)商的生命就是賣房回款，要想快速回籠資金，唯一的就是抓住購房者，誰能贏得購房者的信任，誰就能掌握市場主動(dòng)權(quán)，降房價(jià)或者說穩(wěn)定住房價(jià)是趨勢，也是開發(fā)商們必須面對的考驗(yàn)。

對頭部開發(fā)商而言，早就做到了在全國范圍各個(gè)季度以平穩(wěn)的節(jié)奏推盤。融資渠道收緊，房企要降杠桿就得加快推盤，積極促銷，狠抓回款。

另外一個(gè)就是關(guān)于拿地，不拿地不行，拿地也不行，到底怎樣行？融創(chuàng)中國孫宏斌說，“對融創(chuàng)而言，今年是從容的一年。融創(chuàng)要在保持負(fù)債總量穩(wěn)定的前提下，通過增加銷售、利潤使公司負(fù)債率降下來?，F(xiàn)在是土地市場風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候，土地拍得貴，不是很好的拿地時(shí)機(jī)?！?/p>

同樣，雅居樂陳卓林也表示，“我們現(xiàn)在不能亂拿地，下半年如果沒有好地、沒有好項(xiàng)目，我們就到明年拿地，因?yàn)槟缅e(cuò)地是很痛苦的一件事情?！?/p>

由此可見，拿地成為房企燙手的山芋行為，拿吧不是，不拿吧，也不是，所以收縮好這個(gè)度非常關(guān)鍵。謹(jǐn)慎拿地可能就有利于降負(fù)債。如果在賣房和銷售回款上做好，不僅保證現(xiàn)金流動(dòng)性，還可以降負(fù)債。