??走進(jìn)房企

??“三道紅線”下房企拿地趨于謹(jǐn)慎

??政策壓頂，更多房企以?xún)r(jià)換量加快銷(xiāo)售回款

??眾房企花式促銷(xiāo)，沖刺全年業(yè)績(jī)

??【1】“三道紅線”下的房企融資受限，三季度土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房企拿地趨于謹(jǐn)慎?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，自7月開(kāi)始，全國(guó)336城土地市場(chǎng)成交量由高位逐漸下降至低谷；截止到9月20日，第三季度經(jīng)營(yíng)性土地成交建面達(dá)到58533萬(wàn)平方米，這一數(shù)字環(huán)比第二季度下降20%。分城市能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市成交表現(xiàn)不及二季度，一線城市三季度成交量環(huán)比下滑了34%；二線、三四線城市成交建面環(huán)比分別下降23%和19%。價(jià)格方面，第三季度的土地成交均價(jià)主要表現(xiàn)為高位回落。7月份土地成交均價(jià)為2789元/平方米，9月為2492元/平方米。第三季度的整體成交均價(jià)為2684元/平方米，環(huán)比下降8%?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心分析，一方面是受到熱點(diǎn)城市高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，另一方面則是在“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)之下房企融資有所收緊，拿地積極性也有所降低，底價(jià)成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價(jià)有所下調(diào)。

??【2】當(dāng)前，部分企業(yè)負(fù)債率高且增速較快，個(gè)別大型房企杠桿率甚至高達(dá)90%。這種高杠桿、高負(fù)債運(yùn)作模式背后潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)引起監(jiān)管部門(mén)高度重視。近期出臺(tái)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則有望結(jié)束“負(fù)債狂奔”的行業(yè)亂象。從微觀層面來(lái)說(shuō)，有利于房企形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力；從宏觀層面來(lái)說(shuō)，有利于防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，40家典型上市房企融資繼7月、8月連續(xù)兩月環(huán)比下降后，9月降幅繼續(xù)擴(kuò)大。在后期融資更加規(guī)范的預(yù)期下，部分房企去年以來(lái)已經(jīng)著手優(yōu)化自身經(jīng)營(yíng)策略和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)?！敖鹁陪y十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季期間，不少房企通過(guò)打折、小戶(hù)型降低總價(jià)等手段以?xún)r(jià)換量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年9月至12月，房企到期債務(wù)規(guī)模約3603億元。分析認(rèn)為，結(jié)合全年業(yè)績(jī)壓力以及融資壓力，不排除有更多房企選擇以?xún)r(jià)換量的方式加快銷(xiāo)售回款。

??【3】進(jìn)入四季度以來(lái)，房企開(kāi)啟了降價(jià)促銷(xiāo)拼業(yè)績(jī)的節(jié)奏，有多家房企以集團(tuán)層面統(tǒng)籌促銷(xiāo)活動(dòng)，以恒大、碧桂園、富力等為代表的企業(yè)在十一期間舉行了大規(guī)模的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，折扣讓利、造節(jié)營(yíng)銷(xiāo)、借力平臺(tái)渠道等活動(dòng)方式多樣，以期沖刺全年業(yè)績(jī)。分析人士認(rèn)為，業(yè)績(jī)完成率在70%以上的企業(yè)相對(duì)壓力較小，目前房企達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)的并不多，四季度的銷(xiāo)售壓力較大。三道紅線限制房企的融資規(guī)模，倒逼企業(yè)加速去化降負(fù)債，未來(lái)房企的營(yíng)銷(xiāo)手段將會(huì)更加豐富，不排除更大規(guī)模的促銷(xiāo)活動(dòng)。克而瑞研究中心分析，當(dāng)前房企面臨市場(chǎng)和監(jiān)管的雙重壓力，三道紅線政策壓頂，房企需時(shí)刻關(guān)注現(xiàn)金流。為解決當(dāng)前銷(xiāo)售和資金壓力，四季度房企促銷(xiāo)力度不會(huì)下降，甚至隨著年終大考的來(lái)臨，參與促銷(xiāo)的房企數(shù)量和促銷(xiāo)力度均會(huì)較十一期間有所擴(kuò)大。

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