??中房網(wǎng)訊 “三道紅線”，對于長期“高融資、高負(fù)債、高杠桿”發(fā)展的房企來說，無疑是近年來最重磅的政策之一。

??去年8月20日，央行、住建部出臺了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策。按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

??時至今日，距“三道紅線”政策出臺已有一年，這一年里，房企都做哪些努力？又經(jīng)歷的哪些變化呢？

??超4成房企成功降檔

??若以“三道紅線”政策發(fā)布的時間點來測算達(dá)標(biāo)率，可以發(fā)現(xiàn)，即使是頭部四強(qiáng)房企碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)，他們也個個“踩線”；而從全行業(yè)更大范圍來看，百強(qiáng)房企滿足綠檔標(biāo)準(zhǔn)也僅有幾家，比如華潤、中海、金地、龍湖和濱江等。

??在“三道紅線”政策要求下，“降檔”已經(jīng)成為了房企規(guī)避風(fēng)險的頭等大事。

??為了改善自身財務(wù)狀況，各大房企紛紛通過加大銷售回款、推進(jìn)主體上市等多種方式增加現(xiàn)金流入、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年100家上市房企中40家相較2019年成功實現(xiàn)降檔，降檔率達(dá)到40%，其中10家房企下降2檔、1家房企下降3檔、零踩線的房數(shù)量從2019年17家躍升至2020年的29家。

??從“三道紅線”政策發(fā)布到2020年財報截止日，只不到4個月的時間，房企就取得這樣的成績，其行動能力令人驚嘆。

??值得注意的是，在房企“瘦身”過程中，金輝控股和金科股份“降檔”成果較為顯著，從最初連踩三條紅線，到去年年底就轉(zhuǎn)變?yōu)楦黜椫笜?biāo)均符合要求的綠檔企業(yè)。截至目前，二者仍都維持綠檔狀態(tài)。

??而融創(chuàng)中國從2019年末的“三線”全踩，連降兩檔至“黃檔”。截至2020年末，融創(chuàng)中國凈負(fù)債率同比下降76個百分點至96%，非受限現(xiàn)金短債比升至1.08，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。

??綠地控股在今年2月底，實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”提前達(dá)標(biāo)，整體由“紅檔”降至“橙檔”。

??除此之外，這一年里，佳兆業(yè)、中梁控股、中國奧園由“橙檔”降至“黃檔”；中國金茂、世茂集團(tuán)、雅居樂等房企則從“黃檔”降至“綠檔”。

??中小房企債務(wù)違約不斷

??“三道紅線”旨在讓房企從高負(fù)債式擴(kuò)張回歸理性發(fā)展，頭部房企尚需要時日調(diào)整，而在這段陣痛期，一部分中小房企正頻繁出現(xiàn)債務(wù)違約情況。

??最近一周就有房企發(fā)生債務(wù)違約事件，如8月11日，陽光100中國發(fā)布公告稱，公司未能于到期日支付2021年到期的一筆金額為2億美元的6.50%可轉(zhuǎn)換債券，而該違約事件將觸發(fā)公司2022年到期的金額為2.196億美元的13.0%優(yōu)先綠色票據(jù)的交叉違約條款。

??早前，藍(lán)光發(fā)展爆發(fā)系列債券違約，截至8月2日，該企業(yè)已有12只債券違約，合計違約金額102.62億元，累計未能到期償還的債務(wù)本息金額合計達(dá)159.97億元。

??7月25日，實地集團(tuán)出現(xiàn)商票逾期拒付事件，部分供應(yīng)商和持票人聚集在廣州該公司集團(tuán)總部進(jìn)行現(xiàn)場維權(quán)。

??而中大型房企如泰禾集團(tuán)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、華夏幸福等也正頻繁出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。

??實際上，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年大幅增加。相關(guān)統(tǒng)計顯示，僅2021年前5個月，已違約爆雷房企就多達(dá)12家。另據(jù)wind數(shù)據(jù)，2021年至今，已經(jīng)有超過38只涉房債券違約，牽涉?zhèn)l(fā)行規(guī)模達(dá)587.2億元。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，“三道紅線”加劇了房企分化，這一變化于頭部與尾部房企而言并無大礙，但對中型房企來說，則意味著艱難的調(diào)整。

??一位TOP20房企高管指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，前期高舉高打的房企在政策高壓下如果不及時轉(zhuǎn)換風(fēng)格，可能會有新的違約主體出現(xiàn)。

??“大魚吃小魚”接連上演

??面對“三道紅線”的政策壓力，債務(wù)爆雷之外，房企間的收并購動作也十分頻繁。

??一方面，陷入困境的房企通過出售項目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來穩(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流、降負(fù)債，為“活下去”不斷謀求出路。另一方面，對于綠檔房企而言，通過戰(zhàn)略并購，可以承接更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)而擴(kuò)充自身的土地儲備。

??4月份，融創(chuàng)以91.7億元從旭輝“口中”搶來“廣西一哥”彰泰集團(tuán)；6月份，華夏幸福將深圳城市更新公司賣給了深圳鵬瑞地產(chǎn)，7月27日出讓南京江寧項目給萬科，7月28日又將北京豐臺項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓；6月底，遠(yuǎn)洋資本200億并購紅星地產(chǎn)；還有藍(lán)光發(fā)展，為了應(yīng)對債務(wù)違約問題，今年已經(jīng)陸續(xù)出售了30多個項目......

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年上市房企收并購動作高達(dá)200次，涉及金額約1716億元；而2021年上半年收并購數(shù)量就達(dá)到了105次，涉及金額約1505億元，金額占比已達(dá)去年全年的88%。

??業(yè)內(nèi)預(yù)計，2021年房企間收并購市場規(guī)模將超2000億，行業(yè)“大魚吃小魚”的故事也將持續(xù)上演。

??“優(yōu)等生”保持節(jié)奏穩(wěn)健發(fā)展

??“三道紅線”是“三高”房企凜冽的寒冬，但對于那些堅持穩(wěn)健和長期戰(zhàn)略的房企而言，卻仍是溫暖的春天。

??比如，近年來奉行現(xiàn)金為王的萬科，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)12年為正，并于今年一季度末回歸綠檔。

??又如龍湖，2016年至2020年期間，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率始終保持在54%以下，現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以下，一直保持綠檔水平。

??此外，大型央企、國企地產(chǎn)商也大多一直保持著穩(wěn)健發(fā)展的步伐，嚴(yán)格遵守投資、融資方面的“紀(jì)律”。

??據(jù)市場研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測，2020年34家典型房企整體融資成本區(qū)間為2.2%-12.38%，其中，招商蛇口、保利、金茂、中海等央企地產(chǎn)商，以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在債券融資方面優(yōu)勢突出。

??眼下，當(dāng)眾多房企疲于抓銷售回款、降負(fù)債時，資金壓力相對輕松的萬科、龍湖及多數(shù)央企、國企，在拿地方面扔保持節(jié)奏，力度不減。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科拿地金額962億元，居全行業(yè)第一；龍湖拿地金額374億元，排第11位。而在拿地金額前十的房企中，保利、華潤、招商蛇口、中海等央企占了近半壁江山。

??如今，“三道紅線”實施已滿一周年，政策效力也逐步顯現(xiàn)。在行業(yè)洗牌、分化加速的同時，也更趨于理性發(fā)展。（編輯/蘇曉）

??來源：中房網(wǎng)綜合整理

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