千條樓訊不及一筆建議?！沂侨澹阆嘁?jiàn)恨晚的買(mǎi)房軍師，一如既往帶你賺錢(qián)！

以下為“ 三叔說(shuō)房” 微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：您好！一直關(guān)注你們，感覺(jué)你們的答問(wèn)都是非常實(shí)在和接地氣的，替粉絲們想得周到和細(xì)致！

請(qǐng)教一下:目前持有龍崗的匯龍?zhí)煜滦∪?，紅本在手，這套房也是掉坑里了，啥都不靠的，現(xiàn)在想賣(mài)也賣(mài)不出去。有倆孩子，大的學(xué)位絞盡腦汁搞定了，明年上初中。小的今年4歲，學(xué)位無(wú)著落?，F(xiàn)在想投資一小套龍崗城龍花園小兩房350萬(wàn)以內(nèi)，學(xué)位帶清林小學(xué)和龍城初級(jí)中學(xué)，您看這樣可行嗎？有沒(méi)有更好的策略？

回答：你好，感謝信任和支持。龍崗名校在深圳不受關(guān)注，但在龍崗本地仍然很有市場(chǎng)。龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)和龍城初級(jí)，龍城初級(jí)的性價(jià)比最高，3-5萬(wàn)都有的選。如果考慮孩子讀書(shū)同時(shí)資金有限，城龍花園的小兩房當(dāng)然可以買(mǎi)，但如果資金量夠，我建議買(mǎi)更新更優(yōu)質(zhì)的房子，或者直接買(mǎi)入深中龍初的四盤(pán)，99年的城龍花園單靠一個(gè)龍崗第三漲幅還是有限。你第一套匯龍?zhí)煜聸](méi)有買(mǎi)對(duì)，第二套還買(mǎi)龍崗，更要選稀缺加杠桿，才能逆勢(shì)翻盤(pán)。

提問(wèn)：三叔，光明的光明電建洺悅府怎么樣？值得入手嗎？是否還有其他更好的新盤(pán)？

回答：洺悅府占地約1.8萬(wàn)㎡，總建面約9.2萬(wàn)㎡，容積率≤4.0。由5棟住宅（包含1棟人才房）及1座幼兒園構(gòu)成。共732套住房，商品房484套，人才房248套。2梯4戶，戶型為92平-109平3-4房，超1:1車(chē)位配比。

位置和配套：地處光明鳳凰城片區(qū)，集中了光明區(qū)最好的公建配套。距離已開(kāi)通地鐵6號(hào)線鳳凰城站500米，和深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校0距離。去公園、MALL、文化藝術(shù)中心都很近。

戶型和車(chē)位：2梯4戶，最大亮點(diǎn)就是超1:1的車(chē)位配比，這一點(diǎn)算是目前光明新盤(pán)中最優(yōu)的配置。

學(xué)位：深實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)，也是洺悅府最大的亮點(diǎn)，是光明新盤(pán)中深實(shí)驗(yàn)學(xué)位最安全的一個(gè)房子。

離地鐵近，離深實(shí)驗(yàn)近，車(chē)位充足，光明在售新盤(pán)中只有洺悅府是最好的了。開(kāi)盤(pán)價(jià)和中海差不多的話，洺悅府非常值得推薦，其他可參考內(nèi)部分享的《深圳2020-2021打新排行榜》

提問(wèn)：你好！現(xiàn)有龍崗萬(wàn)科麓城二期89平3房，按揭160，還了5年。手上800，收入150-200，但不穩(wěn)定，單身。想考慮一下南山的學(xué)位房，預(yù)算1000-1200左右吧。請(qǐng)問(wèn)如何操作比較好?

回答：1、單身買(mǎi)房名額需要處理一下。2、投資1000-1200萬(wàn)可以選到很不錯(cuò)的學(xué)位房。比如：南外海德，南外高新，南外科華對(duì)應(yīng)的小區(qū)都可以考慮考慮。

提問(wèn)：你好，去年122萬(wàn)（含各種稅費(fèi)手續(xù)費(fèi)）買(mǎi)了大亞灣 鵬惠花園，在碧桂園深薈城對(duì)面，基本上可以算離深圳14號(hào)線沙田站(末站)最近的一兩個(gè)臨深小區(qū)，到地鐵站步行2.6km，小區(qū)物業(yè)今年也換成碧桂園物業(yè)，本來(lái)打算地鐵通了后賣(mài)掉，最近有中介說(shuō)可以幫我122萬(wàn)賣(mài)出去，請(qǐng)問(wèn)需要賣(mài)出嗎？還是等到地鐵開(kāi)通再賣(mài)？

回答：如果只是調(diào)倉(cāng)，優(yōu)化資產(chǎn)，單價(jià)合適就可以賣(mài)出，這里有利好，興許別的地方利好更多。如果只是賣(mài)了存銀行，你還是繼續(xù)持有吧。

提問(wèn)：你好！請(qǐng)問(wèn):大學(xué)生剛落戶深圳，首房首貸，首付100個(gè)，純投資，請(qǐng)問(wèn)入手深圳哪個(gè)板塊更合適？是買(mǎi)關(guān)外新房好還是次新房好？還是淘筍關(guān)內(nèi)二手房？買(mǎi)下地話收入不夠月供，所以另單獨(dú)留有現(xiàn)金流3年供貸。

回答：兩個(gè)方案，買(mǎi)郊區(qū)犧牲短期租金和流動(dòng)性來(lái)獲取土地價(jià)值的高成長(zhǎng)；兩一個(gè)淘關(guān)內(nèi)二手吧。稅費(fèi)低，租金高，流通好。

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)三叔，想買(mǎi)個(gè)4房，看了英郡年華和錦薈park, 請(qǐng)問(wèn)三叔選哪個(gè)好

回答：英郡年華VS慢城，錦薈VS麟恒中心廣場(chǎng)，你對(duì)比下后面兩個(gè)盤(pán)。

提問(wèn)：三叔，請(qǐng)問(wèn)下我深圳有三套房子，華強(qiáng)北的瑋鵬花園三房，蓮塘的聚?；▓@73平兩房，南油生活B區(qū)的37平老破小，現(xiàn)在杠桿很高，考慮要不要出手把蓮塘的兩房賣(mài)掉，蓮塘什么時(shí)候賣(mài)合適呢，多謝

回答：蓮塘和南油都應(yīng)該出掉，這兩套都不值得長(zhǎng)持。現(xiàn)在出手賣(mài)房置換吧，一是等等西部這波漲幅能不能傳導(dǎo)過(guò)來(lái)一些，二是也能賣(mài)個(gè)好點(diǎn)的價(jià)錢(qián)。蓮塘的地鐵溢價(jià)已基本到位了，不必等到開(kāi)通再出手。

提問(wèn)：三叔好，請(qǐng)教一下：如果一個(gè)小區(qū)/一個(gè)片區(qū)的雙拼戶型占比較多，會(huì)不會(huì)由于雙拼戶型賣(mài)不出好單價(jià)而對(duì)面積小點(diǎn)的單證戶型單價(jià)上漲造成壓制？

回答：不會(huì)的，同一個(gè)小區(qū)，單證房完全走市場(chǎng)價(jià)，品質(zhì)高的小區(qū)，單證房還會(huì)因?yàn)橄∪鲍@取溢價(jià)。雙證房則對(duì)標(biāo)單證房，以面積、品質(zhì)、數(shù)量等緯度下調(diào)單價(jià)。

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)三叔，北三的大廠包括潮白新城和夏墊，有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入么，若干年后他的主要職能是通州的睡城？還是承接北京溢出產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)城融合模式？

回答：大廠的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入可以忽略不計(jì)，各種產(chǎn)業(yè)概念都是忽悠賣(mài)房子的。大廠，香河和燕郊一樣，都是睡城模式。大香房?jī)r(jià)能否暴擊，尤其要看通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是否成功。

提問(wèn)：三叔 寶安45區(qū)翻身的房子 73平 樓梯房 目前糾結(jié)要不要賣(mài)掉去買(mǎi)西鄉(xiāng)的房子 又擔(dān)心錯(cuò)過(guò)舊改 又何高見(jiàn)

回答：這類(lèi)問(wèn)題被問(wèn)過(guò)好些次。不用等，薛定諤的舊改不知道什么時(shí)候來(lái)，只怕蹉跎了歲月迎來(lái)一場(chǎng)空，當(dāng)下就換吧。

提問(wèn)：三叔好，請(qǐng)問(wèn)頤安都會(huì)5期76平2+1戶型怎么樣，自住用，（89平資金不夠），比較糾結(jié)的是朝向問(wèn)題，只有東北和西北的朝向，是不是這樣的朝向很不好，居住體驗(yàn)差？將來(lái)二手房也難以流通？

回答：放心買(mǎi)入，頤安是大運(yùn)的龍頭股，基本無(wú)短板，以后長(zhǎng)線看漲。89平是頤安的主流戶型，但76平的2+1也沒(méi)問(wèn)題，小面積低總價(jià)漲幅一樣不弱。至于朝向，更不是在深圳買(mǎi)房應(yīng)該糾結(jié)的點(diǎn)。

提問(wèn)：三叔您好，打算買(mǎi)入的房子供一家三口居住。不考慮學(xué)位房，因?yàn)榇蛩闼蛯殞氉x私校。目前有一點(diǎn)看中壹方中心，但只能買(mǎi)到小一些的戶型；周邊舊一點(diǎn)的戶型可以買(mǎi)到大一些的單位。想請(qǐng)問(wèn)，從1｝從投資升值潛力 2）居住舒適度（包括物業(yè)、會(huì)所、交通）看，您建議小單位壹方玖譽(yù)還是寶中其他舊一點(diǎn)的房子了？謝謝

回答：壹方，買(mǎi)房買(mǎi)稀缺，再說(shuō)你們?nèi)谥?，壹方?00平夠住了。

以上為“ 三叔說(shuō)房” 微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

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