大多數(shù)國(guó)人對(duì)買(mǎi)房有很深的“執(zhí)念”，歸根結(jié)底是兩方面原因：一則，害怕房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。畢竟過(guò)去二十多年，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲了近5倍，尤其是四大一線城市，房?jī)r(jià)更是漲了20倍不止，太多的人經(jīng)歷了“全款變首付，首付變車庫(kù)”的扎心事實(shí)；二則，房子關(guān)聯(lián)甚廣，雖然解決居住問(wèn)題途徑很多，租房、申請(qǐng)保障房、購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房等都可以，但由于我們特殊的住房與社會(huì)資源綁定關(guān)系，房子和教育、戶口、醫(yī)療、養(yǎng)老等密切相關(guān)，很多城市更是有房才能享受到城市的紅利，所以買(mǎi)房就變得更加迫切。

過(guò)去二三十年，房?jī)r(jià)上漲，確實(shí)富裕了一部分人，更有甚者憑借投資炒作房地產(chǎn)輕松實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)暴增，甚至是財(cái)富自由。但不可否認(rèn)的是，房?jī)r(jià)上漲，更多人的生活不僅沒(méi)有改善，反而更加艱難了——一二線城市太多人，成為了身價(jià)百萬(wàn)、千萬(wàn)的“新窮人”，他們坐擁百萬(wàn)甚者千萬(wàn)的“紙面財(cái)富”，但是每天卻過(guò)著擠地鐵、吃糠咽菜、不敢消費(fèi)、不敢休息的“拉磨驢子”式的生活——驢子窮其一生都在圍繞碾盤(pán)轉(zhuǎn)，而人大半輩子都在圍繞房子轉(zhuǎn)。

有專家說(shuō)，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，堪稱是“千年老大”，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)，因此，房?jī)r(jià)不可能下跌。尤其是未來(lái)10年，中國(guó)仍然有2億農(nóng)民要進(jìn)城，這會(huì)創(chuàng)造出非比尋常的購(gòu)房需求和購(gòu)買(mǎi)力，“房?jī)r(jià)再翻一番”不是危言聳聽(tīng)。所以奉勸那些還沒(méi)買(mǎi)房的人，應(yīng)該趁房?jī)r(jià)處于較低水平，早點(diǎn)買(mǎi)房上車。

對(duì)此，我們其實(shí)已經(jīng)告誡過(guò)很多遍了，中國(guó)盛產(chǎn)專家，但是我們絕大多數(shù)時(shí)候是很難聽(tīng)到專家說(shuō)真話的。究其根本，是專家和商家之間有著利益輸送關(guān)系。不敢說(shuō)全部，但至少90%的專家，基本上都是商家的“提線木偶”了。

對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)，其實(shí)馬云的判斷一直挺準(zhǔn)的。雖然他3年前所說(shuō)的“8年后，全國(guó)最便宜的就是房子”這個(gè)預(yù)言尚待論證，但是他對(duì)于房地產(chǎn)的另一個(gè)預(yù)言卻已經(jīng)兌現(xiàn)了：樓市正“高位解體”——據(jù)紅星新聞報(bào)道，2018年底的某經(jīng)濟(jì)論壇上，馬云直言，未來(lái)5-8年樓市會(huì)高位解體。理由是，一方面國(guó)人都不缺房了，年輕人10-20年后，可能要繼承3-5套房子，他們壓根不用再買(mǎi)房了——需求減少，購(gòu)買(mǎi)力缺失，樓市會(huì)加速?gòu)母呶坏?；另一方面，?guó)家對(duì)于樓市的管控，以及人口、經(jīng)濟(jì)和金融等基本面的改變，決定了未來(lái)樓市會(huì)加速回調(diào)，尤其是很多三四線及其更低級(jí)別城市，根基本來(lái)就不穩(wěn)，疊加人口快速流失，房地產(chǎn)走下坡路是大勢(shì)所趨。

當(dāng)前樓市“高位解體”有三個(gè)顯著的特征：第一，開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房的比例大大增加，尤其是今年一季度，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企中，有近7成通過(guò)“打折促銷”的方式在賣(mài)房，其中恒大就是憑借3月份的“直降25%賣(mài)房”才站穩(wěn)了上半年房企銷售榜第二名的寶座。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房早就不是稀奇事，據(jù)業(yè)內(nèi)專家透露，其實(shí)從各大房企的年度銷售價(jià)格對(duì)比來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)過(guò)去2年，至少有一半的開(kāi)發(fā)商都在“變相降價(jià)”；

第二，國(guó)人的投資炒房熱情第一次有了實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)——機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年有8成購(gòu)房者改變了購(gòu)房計(jì)劃，其中4成明確要延遲或取消購(gòu)房計(jì)劃，這是過(guò)去十年未曾出現(xiàn)過(guò)的。而且，今年4月以來(lái)，各大熱點(diǎn)城市均出現(xiàn)了二手房“拋房潮”，尤其是重慶、杭州、武漢、合肥等城市，二手房掛牌量激增200%以上。有一個(gè)數(shù)據(jù)更尷尬：房?jī)r(jià)大數(shù)據(jù)平臺(tái)顯示，今年6月份，賣(mài)房景氣指數(shù)大漲20%，而居民的購(gòu)房景氣指數(shù)暴跌30%。一句話：市場(chǎng)上的賣(mài)房人已經(jīng)比買(mǎi)房人還多。樓市徹底進(jìn)入“買(mǎi)方”說(shuō)了算的時(shí)代；

第三，樓市“高位下沖”的趨勢(shì)很明顯。一方面，央行報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)居民住房擁有率高達(dá)96%，二套房占比高達(dá)40%，且人均住房面積即將突破50平，一句話房子不再是剛需；另一方面，綜合各方面數(shù)據(jù)，我們的房屋總量足夠30億人居住，而且官方機(jī)構(gòu)首次披露，新房市場(chǎng)2020年首次供大于求，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)下跌的條件以及成立；再者，國(guó)家調(diào)控樓市的態(tài)度依然堅(jiān)決，從當(dāng)前的處境來(lái)看，未來(lái)5-10年樓市都可能會(huì)保持“強(qiáng)調(diào)控”狀態(tài)，這決定了未來(lái)樓市大概率會(huì)繼續(xù)“高位下沖”。尤其是房子“爛大街”，房子庫(kù)存夠賣(mài)三四年以上的三四線城市，樓市高位解體的速度會(huì)充滿現(xiàn)象。

不過(guò)，二季度以來(lái)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，我們看到又有專家說(shuō)“是房地產(chǎn)立了大功”。更有甚者鼓吹“沒(méi)有房地產(chǎn)救不了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，建言“全面放開(kāi)限購(gòu)等政策”。原因是：一方面，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇才是至關(guān)重要的，其它一切都可以犧牲，縱然是房?jī)r(jià)再次上漲；另一方面，房?jī)r(jià)上漲本身就是好事，不僅有助于居民提升財(cái)富，更有利于化解通脹壓力。

事實(shí)真的如很多專家所言嗎？國(guó)家連發(fā)兩道“鐵令”，釋放了完全不一樣的信號(hào)：1、從2019年下半年開(kāi)始，央行降息降準(zhǔn)均有意把實(shí)體經(jīng)濟(jì)和樓市隔離開(kāi)，尤其是LPR新政的推出，更坐實(shí)了“樓市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)分家”的傳聞。趨勢(shì)很明顯：未來(lái)國(guó)家會(huì)合理引導(dǎo)資金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，樓市這個(gè)池子里的水，未來(lái)只會(huì)少不會(huì)多，而且很難再出現(xiàn)過(guò)去的瘋狂猛灌了；

2、為提高債券市場(chǎng)的質(zhì)量和效率，多個(gè)層面釋放出重要信號(hào)：未來(lái)融資市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)大變，這直接影響開(kāi)發(fā)商的融資渠道和融資難度。尤其是債券的“三道紅線”和銀保監(jiān)主席郭樹(shù)清提到的“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀?！保咀鴮?shí)了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的大變局。

兩大“鐵令”下，房?jī)r(jià)跌定了？直接倒逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)短暫下跌。

國(guó)家兩道“鐵令”下，未來(lái)樓市將出現(xiàn)何種變局？首先，這兩道“鐵令”都關(guān)系著金融市場(chǎng)，而金融又是房地產(chǎn)的最大支撐，未來(lái)金融繼續(xù)收緊是板上釘釘。毫無(wú)疑問(wèn)，這會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)商、投資客、炒房客等，獲得高杠桿的可能，準(zhǔn)確地說(shuō)，未來(lái)他們加杠桿的空間縮小了；

其次，沒(méi)買(mǎi)房的恭喜了。金融收緊，尤其是開(kāi)發(fā)商的融資緊縮，將直接倒逼開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)甩賣(mài)的方式加速回款。對(duì)開(kāi)發(fā)商是頭疼的大事，但是對(duì)于購(gòu)房人而言卻是天大的好事，降價(jià)賣(mài)房，就意味著購(gòu)房成本會(huì)大減，剛需買(mǎi)房撿便宜的機(jī)會(huì)來(lái)了。據(jù)開(kāi)發(fā)商高管透露，未來(lái)3個(gè)月，各大城市的促銷力度都會(huì)加大，尤其是三四線城市去化緩慢的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房的誠(chéng)意會(huì)很足，保守估計(jì)一套100萬(wàn)的房子，會(huì)便宜10萬(wàn)以上；

再者，實(shí)際上過(guò)去兩年，樓市中的非理性購(gòu)房已經(jīng)大幅減少了。需知在兩道“鐵令”下，這種局面會(huì)更有所好轉(zhuǎn)。尤其是調(diào)控政令保持不松的城市，未來(lái)5年投資客加速離場(chǎng)都是大趨勢(shì)，畢竟買(mǎi)房已經(jīng)不好賺了——90%的房子無(wú)投資價(jià)值可言，錢(qián)存在銀行都比買(mǎi)房強(qiáng)。

兩大“鐵令”下，全國(guó)房?jī)r(jià)都跌勢(shì)明顯，那是否意味著未來(lái)房?jī)r(jià)能重回5年前？直接說(shuō)結(jié)論：絕對(duì)不可能。

作為剛需，我們理解大家想“抄底”買(mǎi)房的心情，尤其是很多連三成首付都湊不齊的普通打工族，內(nèi)心無(wú)比迫切地希望房?jī)r(jià)能重回5年前。畢竟那時(shí)候的房?jī)r(jià)相比于現(xiàn)在，低太多了。而且以現(xiàn)在的工資收入水平，在5年前，絕大多數(shù)人分分鐘鐘都能買(mǎi)得起房。

但，我們還是要回歸現(xiàn)實(shí)，過(guò)去的終究過(guò)去了——房?jī)r(jià)漲上去了，就很難下跌，這話難聽(tīng)，但基本是事實(shí)，尤其是人口增量明顯、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)繁榮的城市，房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期還是有上漲的壓力。即便是很多“三無(wú)”三四線城市，我們也不能期盼房?jī)r(jià)“大跌回5年前”，因?yàn)閲?guó)家定調(diào)房?jī)r(jià)是“穩(wěn)”，房?jī)r(jià)虛高的城市，房?jī)r(jià)逐漸理性回調(diào)，這沒(méi)問(wèn)題，但是短期大幅上漲下跌都是絕不允許的。

來(lái)源：樓市新談

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