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提問(wèn)：你好廣叔，廣州黃埔?jiàn)W園香雪華府一手樓和香雪公館二手樓，華府環(huán)境好一點(diǎn)小一點(diǎn)，房子也是精裝，公館老一點(diǎn)，但是兩者單間差不多，請(qǐng)教香雪華府的一手樓有什么問(wèn)題嗎？

回答：你好。奧園香雪華府主要是小區(qū)不大，可能會(huì)有一些噪音。香雪公館還有花園，環(huán)境要舒適一些?？磦€(gè)人偏好吧，是我會(huì)選香雪公館。

提問(wèn)：廣叔你好！我沒(méi)有廣州戸口，所以在金沙洲隔壁全款購(gòu)入恒大御景半島3房，作為周轉(zhuǎn)房，同時(shí)在看附近新樓盤(pán)時(shí)代天景，時(shí)代天景可入境嗎？還有本人在汕頭有自住房200平1套，在東海岸新城有按揭御海陽(yáng)光和御海禧園各一套房，現(xiàn)考慮汕頭房子還有沒(méi)有持有價(jià)值，我工作地點(diǎn)在沙河，手頭有400萬(wàn)，現(xiàn)考慮按揭一套三水龍盤(pán)或佛山保利紫山別墅還是入手廣州附近有什么好介紹樓盤(pán)，請(qǐng)廣叔指教！

回答：你好。恒大御景半島自住+投資不錯(cuò)的，景觀強(qiáng)，一線(xiàn)江景。時(shí)代天景沒(méi)有聽(tīng)過(guò)。汕頭東海岸新城自住不錯(cuò)的，周?chē)涮追矫媲啡保贿^(guò)規(guī)劃較多，隨著未來(lái)的開(kāi)發(fā)，還有潛力，就是需要持有較長(zhǎng)時(shí)間。汕頭產(chǎn)業(yè)方面不是很強(qiáng)，建議出手置換。東莞、佛山都可以考慮。三水龍盤(pán)不建議，位置較偏，屬于旅游區(qū)。別墅自住可以，投資的話(huà)一般。佛山買(mǎi)的話(huà)看下千燈湖。廣州看下黃埔科學(xué)城，補(bǔ)繳社保順交就能買(mǎi)。

提問(wèn)：廣叔，你好！廣州增城不限購(gòu)，單純200萬(wàn)以純投資，三房，5年內(nèi)，有投資價(jià)值嗎，有哪些合適的盤(pán)？

回答：你好?？梢钥聪滦绿列率澜缁▓@萬(wàn)象苑、東方名都、錦繡天倫花園

提問(wèn)：廣叔您好，目前兩娃，老大明年9月上小學(xué)，海珠區(qū)有兩套房均已出售，在手1600w左右，想換越秀或者其他區(qū)的大戶(hù)型學(xué)位房，想一次性付清，目前看過(guò)東風(fēng)東的錦城花園和東風(fēng)廣場(chǎng)（均太吵），君匯世家200方房源一直沒(méi)有合適的價(jià)位（200方也要1800萬(wàn)），看過(guò)天河的峻林（也太吵）和富力天河華庭（200方去到了1800萬(wàn)），現(xiàn)在戶(hù)型合適的價(jià)格都超預(yù)算，今年學(xué)位又都改革了，小學(xué)升初中都搖號(hào)，所以比較迷茫不知道該往哪里定，望指教，主要是為了孩子上學(xué)和住起來(lái)方便舒適，我們兩口子都是在家辦公

回答：你好。如果想好一點(diǎn)的學(xué)位就考慮越秀。全款買(mǎi)缺少杠桿，資金利用率不高。君匯世家可以考慮?？梢阅贸?00，做五成首付。手上還有700，如果月供能力好，還可考慮再入手一套做投資用。富力天河華庭也可考慮，區(qū)位優(yōu)越，圈層純粹。電腦派位時(shí)代，只有拼概率，在名校扎堆的地方，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值只會(huì)越來(lái)越高。重視教育考慮越秀，注重投資回報(bào)比和改善居住考慮天河。

提問(wèn)：你好廣叔，純投資，首房首貸，總額1000萬(wàn)左右，有以下選擇，請(qǐng)幫助排序：1.萬(wàn)科蛇口公館（新房，可選擇空間少）；2.寶中的新房；3.寶中的二手房：第五大道或者天健時(shí)尚；4.前海時(shí)代一期；5.觀海臺(tái)或?yàn)I海之窗的二房。

回答：你好，首選5，南二外本部學(xué)位，且連年雄踞南山榜首，只要成績(jī)不滑坡，學(xué)位房永遠(yuǎn)漲的魔咒就不會(huì)被破除。 蛇口公館和天建時(shí)尚，一個(gè)周邊老舊房子過(guò)多，一個(gè)小戶(hù)型社區(qū)，又沒(méi)有學(xué)位支撐，小戶(hù)型可以買(mǎi)，大戶(hù)型都很難有足夠廣的受眾面。 前海時(shí)代，價(jià)格一直很高端，戶(hù)型也不討喜，一直是靠預(yù)期支撐著，沒(méi)有真實(shí)居住需求，就無(wú)法長(zhǎng)袖善舞，所以過(guò)往表現(xiàn)遠(yuǎn)不如華潤(rùn)城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起來(lái)住家成熟的時(shí)候，前海時(shí)代已有一定樓齡無(wú)法高端了，不確定性太大。

提問(wèn)：您好廣叔，妹子一枚，家里人對(duì)這個(gè)不懂，只能請(qǐng)教您！ 坐標(biāo)深圳，深戶(hù)。 首套買(mǎi)在中山，深中通道出口，83平有房貸，之前父母買(mǎi)的想等深中通道通車(chē)，漲一波，但現(xiàn)在感覺(jué)很雞肋。 因?yàn)槟甑谆蛘呙髂瓿踅Y(jié)婚，想婚前在深圳再買(mǎi)一套。 現(xiàn)有了 彈60,請(qǐng)問(wèn)適不適合現(xiàn)在將中山賣(mài)掉，在深圳置業(yè)？直接買(mǎi)子彈不夠。因?yàn)楣居?房宿舍，還能住3年左右。 深圳置業(yè)的短期不考慮自住，位置具體哪里適合？ 另外男朋友是sfsd,是跟他合資買(mǎi)？還是先自己婚前買(mǎi)？糾結(jié)？求指導(dǎo)

回答：你好，中山最近的投資節(jié)點(diǎn)是16年深中通道開(kāi)建時(shí)，最佳的拋出節(jié)點(diǎn)是深中通道開(kāi)通前，因?yàn)楹芸焐钲诘慕颖P(pán)俠們就會(huì)發(fā)現(xiàn)堵車(chē)痛苦致死，中山的泡沫破滅。 小城市成為交通樞紐，最多算是輕微利好，只會(huì)加快勞動(dòng)力和人才的輸出，安徽的阜陽(yáng)、蚌埠，江蘇徐州就是樞紐，發(fā)展很一般。 小城市被大城市包圍，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中國(guó)的大灣區(qū)根本做不到像美國(guó)、日本那樣明確分工，反而是每個(gè)領(lǐng)域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造業(yè)，每個(gè)大城市都想成為綜合性、具有全國(guó)影響力的城市。 夾縫中的小城市房地產(chǎn)沒(méi)有未來(lái)，中山這樣，三河這樣，嘉興也這樣。

提問(wèn)：廣叔你好，本人東莞戶(hù)口，在東莞一套房有60萬(wàn)商業(yè)貸款，想再投資一套，最好能做公積金貸款。首付140萬(wàn)內(nèi)。周邊有推薦的樓盤(pán)嗎，廣州深圳東莞佛山未來(lái)漲幅大的均可。目前自己有看佛山恒大御景半島，南沙星河.山海灣，東莞皇馬酈宮。

回答：你好，東莞現(xiàn)在價(jià)格也比較高了，未來(lái)東莞的各個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)嚴(yán)重分化，東莞的房?jī)r(jià)高地一定是松山湖。松山湖及周邊輻射板塊長(zhǎng)線(xiàn)持續(xù)看好的，現(xiàn)在入手還會(huì)有一些漲幅，不過(guò)以東莞的一貫表現(xiàn)，這一波之后肯定要橫盤(pán)了。子彈140，如果能開(kāi)發(fā)出一張廣州的房票，現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)是比入手東莞更好的選擇，趕上這一輪漲幅。南沙規(guī)劃雖好，兌現(xiàn)時(shí)間太長(zhǎng)，短期內(nèi)難聚人氣，現(xiàn)在價(jià)格也不低了。雖然現(xiàn)在南沙的購(gòu)房門(mén)檻低于黃埔，但如果有名額，首選黃埔。因?yàn)樘旌訁^(qū)是廣州的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心，黃埔站在承接其外溢需求的第一位，概念滿(mǎn)天飛不如隔得近。

提問(wèn)：你好廣叔，深圳寶安有1套3房550w，欠款102w，家庭年收入25w。2年前：我跟我LG想在寶中西鄉(xiāng)投資2套，單價(jià)太高，截?cái)喟唇遥J款首付+月供，成本高于漲幅(預(yù)估3年漲1w)，放棄了。今年：寶中漲得厲害，有些后悔，我跟我LG還是偏向于投資房產(chǎn)(西鄉(xiāng)沙井3房)，但是價(jià)位更高了，計(jì)算后還是成本高于漲幅(保守預(yù)估3年漲1.2w)，不知如何取舍……實(shí)在不行，我想先做小單投資沈陽(yáng)，手頭還有xyk 40w+，首付+月供足……沈陽(yáng)新房富力盛悅府和富力院士庭如何？單價(jià)7500+，總價(jià)75-82w， 咨詢(xún)過(guò)深圳有房貸，沈陽(yáng)新房和2手房都做不了2成首付。我LG又不愿投資沈陽(yáng)，不知如何說(shuō)服，麻煩廣叔指導(dǎo)，謝謝！

回答：你好，大單優(yōu)先，深圳熱門(mén)板塊漲幅太夸張不建議再追高，截?cái)嗟盅喝胧謴V州是退而求其次的選擇。按照往年的漲幅規(guī)律，深圳領(lǐng)漲，半年到一年后廣州跟漲。如果廣州政策放開(kāi)，漲幅可能會(huì)提前。廣州買(mǎi)完后還有閑散子彈再考慮入手沈陽(yáng)。沈陽(yáng)小單老公不同意，你直接用老人票買(mǎi)沈陽(yáng)好了。

提問(wèn)：你好廣叔，限售3年也沒(méi)有可操作性，我想了解一下剛需比較容易的融資渠道？謝謝。

回答：你好。不同層級(jí)的資金，會(huì)有不同的數(shù)量級(jí)、利率。信用卡利率4.8%，額度50-200萬(wàn)。信用貸利率4.9%-12%，額度50-200萬(wàn)。抵押貸利率6%-8%，額度取決于抵押標(biāo)的，貸款資質(zhì)。私人拆借利率取決于個(gè)人，通常8%-12%，額度也取決于個(gè)人。其中私人拆借和其他不同的是，不受征信的影響，是獨(dú)立的融資渠道。卡貸和抵押貸，都收到征信的制約。尤其是抵押貸，同時(shí)受到流水的影響，抵押貸金額最大，通常優(yōu)先考慮最大額的貸款。信用卡和信用貸授信總額度，征信查詢(xún)次數(shù)互相制約，通常兩者結(jié)合個(gè)人情況來(lái)做申請(qǐng)的計(jì)劃安排。

提問(wèn)：你好廣叔，想在上梅林片區(qū)買(mǎi)個(gè)剛需三房，考慮在600萬(wàn)左右，我們自己也去看了幾個(gè)小區(qū)，比較喜歡凱豐花園、花里林居、水木瀾山居這三個(gè)小區(qū)，凱豐相對(duì)來(lái)說(shuō)總價(jià)低一點(diǎn)，離商圈也比較近，但是周?chē)h(huán)境目前不是很好?；ɡ锪志雍馨察o，但是贈(zèng)送少，然后感覺(jué)有點(diǎn)小。水木雖然贈(zèng)送很多，但是緊鄰皇崗路，如果是兼顧宜居和升值，哪個(gè)更值得入手？如果買(mǎi)藝豐花園博拆遷值得嗎？感謝！

回答：你好，梅林東整個(gè)片區(qū)都沒(méi)有農(nóng)民房，所以街道安靜整潔，共同的學(xué)校在翰嶺院北翰鄰實(shí)驗(yàn)九年制學(xué)校，缺少大商業(yè)體，在建的6號(hào)線(xiàn)和10號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)都在400米范圍內(nèi)，因?yàn)樯鐓^(qū)小周?chē)蕧徛分鞲傻涝胍糨^大，然后上下班車(chē)流多容易堵?；ɡ锪志?6年建造，單體3棟樓缺車(chē)位，花園也較小，小區(qū)在較周?chē)齻€(gè)小區(qū)屬最安靜，小高層主力戶(hù)型70-98平兩房三房，而且贈(zèng)送多。水木瀾山居08年建造2大單體樓，小區(qū)內(nèi)配置齊全帶花園泳池，主力戶(hù)型74-77兩房88-18平三房，小區(qū)南北各兩棟，東西兩面沿著皇崗路和梅東三路。自住最好的是花里林居，流動(dòng)性最好的是凱豐花園。博拆遷這個(gè)思路也是很專(zhuān)業(yè)的路線(xiàn)，深圳自從有房地產(chǎn)以來(lái)真正能舊改成功的住宅小區(qū)還不到10個(gè)，而且博拆遷套牢的概率實(shí)在是太高。

提問(wèn)：廣叔你好，我目前有一套寶安中心尚都二期的112的3房，目前單價(jià)8萬(wàn)，我個(gè)人覺(jué)得對(duì)口的學(xué)校一般，單價(jià)也不低了，不知是繼續(xù)持有還是賣(mài)掉？置換成其他房產(chǎn)做投資如何？

回答：你好，寶中高端盤(pán)業(yè)主好，海旺今年成績(jī)不錯(cuò)，如果是你要用更好的學(xué)位，直接抵押貸出來(lái)繼續(xù)投資就OK了，除非名額有限必須賣(mài)房，否則尚都值得長(zhǎng)期持有。

提問(wèn)：廣叔你好，我目前有一套自住房，在我愛(ài)人的名下，我自己名下無(wú)房無(wú)貸，現(xiàn)在手里有資金100萬(wàn)左右，想入手一套關(guān)內(nèi)的學(xué)位小兩房，現(xiàn)在有個(gè)困惑，我和我愛(ài)人上班地點(diǎn)一個(gè)在沙頭角，一個(gè)在科技園，廣叔能否推薦一下買(mǎi)在哪個(gè)地方比較合適呢？有推薦的樓盤(pán)嗎？謝謝~

回答：你好，首付100w，關(guān)內(nèi)學(xué)區(qū)房，建議在羅湖找找?？梢躁P(guān)注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區(qū)，并且?guī)в猩钲谛W(xué)、翠園東曉、螺嶺這些名校的學(xué)區(qū)房，增值潛力更大。

提問(wèn)：1.廣叔您好，剛需置換。已經(jīng)賣(mài)掉在福永時(shí)代景苑的兩房，因?yàn)樵谀仙焦ぷ鳎霌Q到南山來(lái)，預(yù)算600以?xún)?nèi)三房，帶老人居住，請(qǐng)問(wèn)廣叔買(mǎi)哪里能符合自住和投資呢？ 2.最近在看荔園大廈，您建議如何？ 3.周邊時(shí)代驕子，康樂(lè)大廈，倉(cāng)前錦福苑，荔園大廈，您認(rèn)為哪個(gè)盤(pán)日后漲幅會(huì)大？

回答：你好，荔園大廈都是符合你的自住需求的小三房產(chǎn)品，但也是所謂的港式老塔樓，投資的話(huà)是確定跑輸大市的，你如果能接受，為了家庭自住是可以買(mǎi)的。 這幾個(gè)盤(pán)流動(dòng)性最好的是時(shí)代驕子，其次是康樂(lè)大廈。

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