以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔您好，還有幾個問題要請教您。1、如果投資，短期三五年持有，東莞的松山湖片區(qū)、濱海灣新區(qū)、南城CBD周邊、這三個片區(qū)哪個片區(qū)漲幅更大？2、各片區(qū)都有哪些有潛力的新盤推薦？

回答：你好。1、價值排序：松山湖>南城CBD>濱海；2、300可參考：松山湖：保利紅珊瑚花園、星城翠瓏灣；南城：萬科金悅香樹、萬科翡麗山、恒大御景；長安新區(qū)：長安花園、金沙花園、龍光江南大境。

提問：廣叔好，目前東莞南城有2套房，一套230平方米疊加自住，一套93平小三房出租，欠款200萬；還想買一套2房或者3房純投資，可以抵押貸100萬出來做首付及2年按揭貸款，房價200萬左右，哪個區(qū)域升值空間比較大？

回答：你好。200左右可以考慮：長安：長安花園、金沙花園、龍光江南大境。大嶺山：金地格林上院、光大山湖城、萬科金域緹香。大朗：松湖朗悅、敏捷春天花園。常平：綠地大都會、碧桂園常平首府。

提問：廣叔你好，本人現(xiàn)在有150萬想買一套房投資，看了黃江一手全新，富基云山湖鏡，大朗安華香蜜松湖，還有大嶺山萬科漢邦松湖半島，二手房只看了大朗松湖朗悅，請問廣叔這幾個樓盤邊個樓盤有升值潛力，我打算了投資2-5年賣掉。

回答：你好。環(huán)松山湖的大朗和大嶺山價值比較高，我的看法：漢邦松湖半島>香蜜松湖 >松湖朗悅>富基·云山湖鏡

提問：你好廣叔，19年12月在大族云峰買了個3房，貸款7成，目前家庭名下兩套房，另外一套在羅湖新天地名居，2房，16年底購買，基本沒漲，貸款7成，目前自住，全家戶口都在這套房子 黃貝嶺的房子，感覺8號線開通，還有小區(qū)學校文錦中學被翠園中學收編，這兩個點，不知有沒有價格上漲可能 目前家庭年收入45萬，月供3萬，房貸外還有信用貸款45萬，羅湖房子出手的話，可以回流130萬，應(yīng)該可以湊到150萬首付，妹妹還有房票 之前很看好寶中，也看了光明，沙井，后來考慮自住，買了大族云峰，有點后悔了 您覺得我目前是按兵不動，還是把羅湖房子過段時間出售，希望您能指點一下

回答：你好，長遠看羅湖會跑輸大勢，可以置換到西部，但是現(xiàn)在部分樓盤正在虛高回調(diào)階段，不建議盲目入手，能淘到降價筍盤再入手也能保證你的確定收益，更穩(wěn)妥。 買賣可以同時進行，必要時候找墊資公司配合。

提問：廣叔你好，我坐標廣州，已婚，孩子一歲半，計劃這兩年二胎，目前存米50w，社保滿五年，首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住4000元每個月，不想再給房東打工了，想在廣州買個小三房。之前看了增城，黃埔，南沙幾個樓盤哪里值增值更好點，因為現(xiàn)在首付不多，想先買套自住，過幾年經(jīng)濟寬裕一些再置換，二手房也可以考慮。廣叔有沒有好的建議，或者好的適合我們現(xiàn)階段首付的樓盤？

回答：你好，你的想法是正確的，租房沒有未來，盡快買房上車，才能在廣州扎根安家。我的建議是你的首付雖然不多，但是你月供能力還不錯，可以淘二手次新，降低首付，這樣選籌范圍會更大，可以買到更好的房子。建議買黃埔。淺談新區(qū)買房，如何選擇？優(yōu)先看新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)對于新區(qū)的發(fā)展至關(guān)重要，直接決定了人口能否有效流入。缺少產(chǎn)業(yè)的新區(qū)，完全不值得投資！

1、不要去碰投資周期超長的新區(qū)，例如西安的西咸新區(qū)，南沙。2、不要去碰低能級城市的新區(qū)，比如贛江新區(qū)，因為城市級別低，吸引的都是傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)，而非高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)都發(fā)展不起來，真正推進執(zhí)行的力度甚至不如3、不要碰與主城區(qū)有斷裂帶的新區(qū)，例如蘭州新區(qū)，天津濱海新區(qū)。新區(qū)也不是說就一定不能買，只是要擦亮眼睛注意區(qū)分哪些是具有潛力的，哪些是坑！

提問：你好廣叔，我家現(xiàn)在武漢江夏金地湖山境為兒子購買了一套132的住房140萬左右。2017年買的19年交房的。月貸3000，不好出租空置中?，F(xiàn)兒子在廣州打工，月收入1萬。我們在四線城市。兒子想考慮在廣州工作生活。我們想把武漢的這個房子賣掉再換一個，不知道是在武漢還是在廣州考慮？我們個人的想法是把現(xiàn)在的房，換到武漢有投資價值的地方買個小房。或是考慮到廣州買房，希望廣叔能給個更合適的方案，謝謝！

回答：你好，廣州1500萬+的常住人口，2500萬的實際人口，每年人口繼續(xù)導(dǎo)入50萬，土地資源不缺，粵港澳大灣區(qū)政策不缺，自由市場經(jīng)濟活力不缺，產(chǎn)業(yè)不缺，民間富裕購買力強。從哪一點看，廣州的資產(chǎn)質(zhì)量都比武漢要強。大單優(yōu)先原則，如果子彈充足100 以上，建議優(yōu)先考慮廣州。廣州買完再考慮武漢。

提問：廣叔好。目前廣州有一套，月供九千多。手里子彈三百個，一直喜歡上海，打算硬破限購買入，九亭兩房這樣，長持加出租。由于硬破限購，可能需要一次性付款， 還想留足兩年房貸。請問上海動遷房可以買嗎？有些二手稅費特別高，滿五唯一是不是能避稅？這樣安排是否妥當，請您給點建議。寧波有房票，是不是買寧波算了。

回答；你好，如果是總價300，硬破的價格也不低，成本那么高就沒意思了。動遷房可以買，免上家稅費，你的契稅不免的?？傆X得你這么操作成本不低。如果你月供能力強，一線城市更建議你全款抵押方式買入，相當于首付3成，不然總價300買不到太好的房子

提問：你好廣叔，想請教一下您說深高北比深外龍好，能否具體說下表現(xiàn)在哪些地方？深高北四盤單價在10幾萬了，如果買的話，未來的成長性如何？之前看到說金茂府10萬已經(jīng)算是龍華的房價頂部了。對此，您怎么看？我已付費咨詢！

回答：你好，深圳現(xiàn)在的名校有以下幾種：1、市屬名校分校，比如龍華的深高北、深中龍初、南外高新之類的，這些本地名校會更注重自己在本地的IP，所以生源多數(shù)會點招，雖然頗為人詬病，但是不可否認，唯有如此才可以快速吸引聚集重視教育的父母以及更有資質(zhì)的孩子，從而提高生源質(zhì)量。2、豪宅片區(qū)生源純粹，外加小班教學，也能考出一道風景線，比如香蜜湖的明德實驗，所以大家對深圳灣學校未來期望也很高。 所以生源是不得不考慮的一個因素，生源質(zhì)量又和家庭有很大關(guān)系，一個掙扎在生存線上的家庭，是很難重視教育的，更多的時候是有心無力，寒門難出貴子，也很大一部分原因在此。

深外龍成績問題不大的，深外完全有“能力”讓它的成績很好。據(jù)說現(xiàn)在聯(lián)考成績還不錯，但是綜合實力目前看來不如深高北，龍華的學校普遍一般，這個學校成為龍華第二水到渠成。 金茂府是豪宅，產(chǎn)品定位是整個龍華稀缺的大平層，價格是龍華的天花板了，投資意義不大。

提問：你好廣叔，在后海上班。首付預(yù)算120W左右?？紤]兩年內(nèi)會要小孩，想買龍崗大運，但是無奈上班時間太長難以自住，寶安中心價格偏高夠不上，主要比較關(guān)注12號沿線寶安老城區(qū)和福田羅湖老破電梯房的，現(xiàn)狀應(yīng)該入手哪里？謝謝！

回答：你好，預(yù)算首付120萬，在后海工作，還要滿足三口之家居住，要滿足你的這些要求只能犧牲通勤時間，降低居住品質(zhì)。 個人建議重點去看看寶安翻身、西鄉(xiāng)、坪洲或者沿地鐵12號線去淘一淘老破舊小三房或者次新小兩房，這樣離你工作地點略近，也算熱點外溢片區(qū)，買對了一樣有跑贏大盤的可能性。

提問：你好廣叔，我看現(xiàn)在市場有好多小區(qū)學位一般，但是一房一廳的單價普遍會高于單間的單價，如果一個小區(qū)學位好，單間價格也會很高。如福田的京基御景華城和南山的東方美地苑。

回答：你好，如果小區(qū)帶優(yōu)質(zhì)學位，那么單間的單價會明顯高于一房一廳，如帶寶安中學學位的都市翠海華苑，南海中學的瑞景華庭和心語雅園等。原因：學位房比較好理解，因為學位房是由房子＋學票組成，學票的價值是一定的，所以面積越小，自然單價越高。 普通房子沒有學位的溢價，一房一廳比起單間會有更好的自住舒適性，功能分區(qū)，客餐廳和臥室是分離的，所以從自住角度一房一廳會更受買家青睞。目前花樣年的單間比一房一廳的單價要便宜一萬左右，27平的單間單價11萬左右，37平的一房一廳單價12萬左右，這背后的原因跟海韻學校還沒被大眾普遍認可有一定的關(guān)系。如果海韻的成績能進一步穩(wěn)定在深圳市前30名的話，那就坐穩(wěn)名校這把交椅了，可以預(yù)見的是單間的價格肯定會反超一房一廳的，而這個現(xiàn)象可能在近一兩年就會實現(xiàn)。

提問：你好廣叔，我在花好園有套兩房，現(xiàn)在還不打算出手，另外我還有一張房票。為了減少摩擦成本，工作地點的因素和更好的體現(xiàn)居住屬性，我自己擬了幾個方案：1、坂田的第五園和萬科城；2、龍中的翰林城和學府道；3、吉祥的萬科天譽，總價大概在600萬左右，還請老師能幫忙分析一下。萬分感謝。我是會員。

回答：你好，這幾個板塊對比，坂田優(yōu)于龍中和吉祥。萬科第五園和萬科城共同的特點：1.大社區(qū)、高低配，動輒數(shù)十棟。2.建成年份從2006至2010年不等，綠化率高，但人車不分流。3.周邊商業(yè)配套相對不夠完善，缺乏醫(yī)院、地鐵、商業(yè)和好的學校加持。4.周圍環(huán)境比較差，農(nóng)民房扎堆短期內(nèi)也難以改造。

我的看法是：一.未來坂雪崗科技城和10號線對區(qū)域有一定的推動作用。二.大社區(qū)居住舒適，但絕對不適合投資，因為同一時間內(nèi)放盤量太高，賣家沒有優(yōu)勢。類似社區(qū)還有桃源村、桃源居?？紤]自住第五園和萬科城都可以關(guān)注下，重點要看價格。如果是考慮投資未來的漲幅，能接受投住分離的話，房子買在寶安，自己在公司附近租房會是更好的選擇。

提問：廣叔好，我37了，有500萬資金還有一套坂田嘉御山的房市價700萬無貸款(復(fù)式實際建面135平) 買房目的：自主改善兼投資(7年內(nèi)不會有小孩要上小學)。 關(guān)注點按重要性排序： 1、最好2000萬以內(nèi)，特別棒的2500也可以 2、關(guān)內(nèi)有升值潛力的區(qū)域 3、環(huán)境要好：不能是老破房，不能吵，小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境好周邊環(huán)境也好 4、有商業(yè)生活便利； 5、有學區(qū)或者潛力學區(qū)(保值考慮) 6、去公攤后建面在120-140； 香蜜湖(學位好有金融街規(guī)劃，但是有學區(qū)房都太老) ，深圳灣(好像什么都好就是漲得太貴了) ，華僑城(老婆特別喜歡，但是好像沒有發(fā)展?jié)摿α?，后海，前海，科技園，選哪里呢？求區(qū)域樓盤推薦

回答：你好，投資考慮有以下3種思路： 1.保險點買深圳灣。 2.進取點買蛇口。 3.重視教育買香蜜湖。 半島城邦，華潤城，陽光海濱，海境界，恒裕檳城都不錯。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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