在告別多年持續(xù)高速增長后，過去一年，我國商品房銷售總額已接近16萬億元之巨。但在總量不斷增長的同時，行業(yè)增速卻日漸放緩，進一步逼近行業(yè)天花板。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年顯著放緩，TOP100房企的累計權(quán)益銷售金額同比增長6.5%。隨著行業(yè)增速逐漸放緩，穩(wěn)增長成為所有房企的頭等大事。而年初新冠肺炎疫情的突然來襲，更給行業(yè)帶來了諸多的不確定性。

在行業(yè)增長普遍乏力的背景下，一向以穩(wěn)健見長的雅居樂卻延續(xù)其一貫的表現(xiàn)。最新公布的年報顯示，2019年，雅居樂實現(xiàn)1180億銷售額，同比增長14.9%，預(yù)售目標(biāo)完成率達104%。營業(yè)額為602.39億元，較去年增加7.3%；凈利潤增加10.5%至92.33億元，股東應(yīng)占利潤為75.12億元，較去年增加5.4%。在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)中向好的同時，多元業(yè)務(wù)繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長勢頭，在整體收入的占比較去年提升3.6%至10.1%，成為穩(wěn)增長的重要貢獻力量。

優(yōu)質(zhì)土儲成穩(wěn)增長“壓艙石”

在房地產(chǎn)行業(yè)中，能否踩準市場節(jié)奏，預(yù)判城市發(fā)展方向并提前儲備充足的“糧草”，往往決定一家房企能否持續(xù)穩(wěn)健增長，更決定了在未來數(shù)年的表現(xiàn)。

中國指數(shù)研究院指出，2019年，不少房企再次采取聚焦一二線城市的策略。而此次疫情過后，重點一二線城市因較好的基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生條件將更受青睞，人口將進一步向其聚集，必然成為房企長期重點布局區(qū)域。

雅居樂的投資布局完也一直遵循著上述規(guī)律。多年以來，雅居樂堅持“2+3+N”城市群戰(zhàn)略，在進行區(qū)域深耕的同時，積極把握有增長潛力的城市，確保長期穩(wěn)健發(fā)展。

2019年，雅居樂359億的新購?fù)恋赝顿Y額中有40%都集中在珠三角、長三角等深耕城市群，除此之外，另有43%投資額分布在京津冀、中西部、成渝等城市群。日趨均衡的布局，使得雅居樂的抗風(fēng)險能力亦在不斷提升。

事實上，在投資額度有限的情況下，如何在各大城市群中有效分配資源，將優(yōu)質(zhì)資源集中到最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，考驗著雅居樂等全國性大型房企的眼光和判斷。

其中，粵港澳灣區(qū)成為近年房企布局的熱門。時代周報記者不完全統(tǒng)計，2019年有超過20家外來房企涌入大灣區(qū)。作為公司的大本營所在地。但常年深耕廣東的雅居樂早已提前謀劃，在大灣區(qū)擁有土地儲備約834萬平方米，占土地儲備總量的21%，足夠4-5年發(fā)展，有望繼續(xù)受益于大灣區(qū)的政策紅利和巨大發(fā)展機遇。

而在同樣發(fā)展?jié)摿薮蟮拈L三角區(qū)域，隨著長三角一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，在該區(qū)域布局多、資源廣的房企無疑將搶得更多發(fā)展先機。截至2019年底，雅居樂在長三角共有48個土地儲備項目逾620萬平方米的土地儲備，權(quán)益土地儲備489萬平方米，占整體權(quán)益土地儲備的12%，足夠3-4年發(fā)展。

事實證明，聚焦高價值城市群的布局策略正逐漸奏效。報告期內(nèi)，雅居樂預(yù)售額貢獻來自178個項目，其中珠三角、長三角對集團的業(yè)績貢獻高達56%，中西部業(yè)績占比15%，京津冀占比8%。

如果說前瞻性的布局戰(zhàn)略為雅居樂指明了方向，那么充足土儲成為未來業(yè)績增長的保障。

2019年，雅居樂新增42個優(yōu)質(zhì)新項目，預(yù)計總建筑面積達1090萬平方米。截至2019年12月31日，雅居樂在75個城市擁有權(quán)益預(yù)計總建筑面積為3,970萬平方米的土地儲備，其中北海、昆明、昆山、溧陽、清遠、石家莊、渭南、襄陽、宜興及柬埔寨金邊為新開拓市場。

在購地策略上，雅居樂也不斷優(yōu)化調(diào)整，注重產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)及城市更新。去年，雅居樂有接近40%的土地是通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)取得，34.5%是通過獨立招拍掛獲取，另外的26%通過合作并購方式取得。

多渠道的購地策略，使得雅居樂的土地成本維持在較低水平。2019年，雅居樂平均土地成本僅3509元/平方米，而通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)拿地的方式平均綜合土地成本更低至1530元/平方米。相比之下，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年全國300城住宅用地成交樓面價為4346元/平方米。與此同時，雅居樂的預(yù)售均價高達13240元/平方米。拿地和售價之間的巨大差額將為公司筑起一道厚厚的利潤高墻，確保未來穩(wěn)健發(fā)展。

多元業(yè)務(wù)成新增長極前景可期

在持續(xù)鞏固地產(chǎn)主業(yè)的同時，地產(chǎn)下半場，房企更需要發(fā)展多元化業(yè)務(wù)以規(guī)避行業(yè)周期性風(fēng)險。雖然短期內(nèi)多元化業(yè)務(wù)無法產(chǎn)生如傳統(tǒng)住宅開發(fā)如此巨大的貢獻，但一旦成熟則可持續(xù)為公司提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，從而開辟新的賽道，確保公司實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。早在2016年就提前布局的雅居樂更深諳多元業(yè)務(wù)對企業(yè)穿越行業(yè)周期的重要性。經(jīng)過多年多培育發(fā)展，其非房板塊已經(jīng)進入收獲期，特別是以雅生活、環(huán)保、雅城科創(chuàng)為代表的多元業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼，成為公司新的收入增長極。

年報顯示，2019年，雅居樂非地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊營業(yè)額合計為60.61億元，同比大幅增長66%，2017-2019年復(fù)合增長率高達61%；經(jīng)營利潤為14.31億元，同比增長18%，過去三年復(fù)合增長率更高達92%。多元業(yè)務(wù)占比也從2017年的5%穩(wěn)步提升到了2019年的10.1%。這是一份來之不易的成績單。在行業(yè)中，預(yù)期中能支撐企業(yè)發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)并未帶來可觀收入貢獻。以萬科為例，雖然轉(zhuǎn)型多年，但房地產(chǎn)主業(yè)占比仍高達95.9%，多元業(yè)務(wù)的業(yè)績貢獻率不足5%。

作為雅居樂第一個分拆上市的多元化板塊，雅生活持續(xù)保持高速增長。截至2019年12月31日，其營業(yè)額為51.27億元，較上一年增加51.8%，遠遠高于行業(yè)平均水平?？硕鹞锕芙y(tǒng)計，24家已披露業(yè)績的上市物管公司2019年的平均營收增幅為44%。

與此同時，雅生活2019年的毛利及凈利潤分別為18.83億元及12.92億元，較上一年分別增加46.0%及59.3%；雅居樂的毛利率和凈利率分別為37%及25.2%，在24家上市物管公司中均名列榜首。

值得一提的是，2019年，雅生活還宣布收購中民物業(yè)及新中民物業(yè)60%股權(quán)，是行業(yè)最大一宗并購案例。收購?fù)瓿珊?，雅生活在管面積將突破5億平方米，一舉成為行業(yè)龍頭。

得益于多維度優(yōu)異表現(xiàn)，雅生活持續(xù)獲得資本市場及行業(yè)高度認可，于近期被納入恒生綜合指數(shù)成份股、港股通合資格股份以及MSCI中國指數(shù)成份股，并獲得MSCI ESG評級覆蓋，為行業(yè)中最高的A評級。與此同時，花旗、高盛、瑞銀、摩根士丹利等十多家權(quán)威券商重申雅生活“買入”“跑贏大市”評級，維持雅生活行業(yè)首選，紛紛提升公司目標(biāo)價。

環(huán)保業(yè)務(wù)同樣表現(xiàn)出色。2019年，環(huán)保業(yè)務(wù)的營業(yè)額及經(jīng)營利潤分別為人民幣15.10億元及人民幣3.35億元，分別較去年增加146.1%及69.6%。經(jīng)過多年快速發(fā)展，環(huán)保業(yè)務(wù)初具規(guī)模。2019年環(huán)保業(yè)務(wù)擁有45個項目。環(huán)保業(yè)務(wù)每年設(shè)計最高危險廢物處理規(guī)模已逾330萬噸，安全填埋庫容逾1800萬立方米，尤其在毛利率高達40%以上的危險廢物處理和安全填埋領(lǐng)域，已成為行業(yè)排頭兵。

2019年底，雅居樂建設(shè)集團宣布正式更名為雅城科創(chuàng)集團，并已完成人居科技、EPC/總承包兩大業(yè)務(wù)體系的搭建，同時將人居科技作為未來戰(zhàn)略重心。據(jù)悉，人居科技板塊涵蓋了綠色景觀、智慧家居裝飾、設(shè)計咨詢?nèi)笾鳡I業(yè)務(wù)，未來具備更大的發(fā)展空間。

對于多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，陳卓林充滿信心。他表示，今年估計多元化貢獻業(yè)績10%左右，明年希望達到20%左右，逐步上去，對利潤有增長作用。

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