??6月8日，深交所對(duì)杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“濱江集團(tuán)”，002244.SZ）下達(dá)2019年年報(bào)問詢函，針對(duì)計(jì)提安遠(yuǎn)控股壞賬7.24億、拆借款186億、現(xiàn)金流凈值增加等問題要求濱江集團(tuán)作出回應(yīng)及合理性解釋。     

??除此之外，根據(jù)5月2日濱江集團(tuán)發(fā)布的2020年一季度財(cái)報(bào)，公司出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象，現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)正為負(fù)。針對(duì)公司受到深交所問詢、一季度是否面臨較大資金壓力等問題，《投資者網(wǎng)》已以郵件形式致函濱江集團(tuán)總經(jīng)理朱慧明、董秘李淵，公司辦公室稱收到郵件，但一直未予回復(fù)。

??7.24億壞賬 首度進(jìn)軍深圳折戟

??在問詢函中，深交所關(guān)注到濱江集團(tuán)于2016年11月向安遠(yuǎn)控股公司借出資金 11.6 億元，但由于項(xiàng)目未能推進(jìn)，濱江集團(tuán)已對(duì)上述應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提了7.24 億元的壞賬準(zhǔn)備。

??實(shí)際上，濱江集團(tuán)與安遠(yuǎn)控股的合作可追溯到2016年8月。當(dāng)時(shí)，濱江集團(tuán)發(fā)布公告，宣布將與安遠(yuǎn)控股共同接手深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊舊改項(xiàng)目。值得一提的是，本次舊改項(xiàng)目意味著濱江集團(tuán)首次向深圳進(jìn)軍的嘗試。

??根據(jù)公告顯示，雙方以同股同權(quán)的方式在項(xiàng)目公司層面進(jìn)行合作，濱江集團(tuán)與安遠(yuǎn)控股分別持有70%和30%股權(quán)。其中，安遠(yuǎn)控股主要負(fù)責(zé)根據(jù)相關(guān)城市更新政策向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)申報(bào)，并取得相關(guān)確認(rèn)文件。2016年11月，濱江集團(tuán)向深圳安遠(yuǎn)控股借出資金11.6億元，但遺憾的是，安豐項(xiàng)目持續(xù)兩年后，安遠(yuǎn)控股仍無(wú)法完成前期項(xiàng)目審批手續(xù)。因此，濱江集團(tuán)退出雙方合作項(xiàng)目，并要求安遠(yuǎn)控股歸還11.6億元融資款。 

??對(duì)此，深交所要求公司向安遠(yuǎn)控股借出該款項(xiàng)是否履行了相應(yīng)審議程序和信息披露義務(wù)等問題做出回應(yīng)。濱江集團(tuán)回復(fù)稱，公司于2016年11月向安遠(yuǎn)控股公司提供11.6億元融資支持的行為充分考慮了項(xiàng)目潛在價(jià)值、項(xiàng)目既有現(xiàn)狀、合同履行情況、合作各方的權(quán)利義務(wù)等項(xiàng)目具體情況，旨在于更有效地推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展，故公司認(rèn)為所做出的上述借款決策是審慎合理的，并進(jìn)一步表示，目前，公司在執(zhí)行階段與安遠(yuǎn)控股公司等相關(guān)方溝通協(xié)調(diào)，重點(diǎn)爭(zhēng)取項(xiàng)目城市更新的繼續(xù)推進(jìn)，力求實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。

??盡管如此，有業(yè)內(nèi)人士告訴《投資者網(wǎng)》，“作為杭州本地企業(yè)，濱江一直在長(zhǎng)三角長(zhǎng)袖歌舞，而進(jìn)軍深圳最好是選擇與深圳知名房企合作或單獨(dú)操盤，近些年知名房企間項(xiàng)目合作非常頻繁，而這次作為首個(gè)項(xiàng)目就壞賬金額如此多，說明當(dāng)時(shí)很多方面欠缺考慮，正常來說，很少有房企會(huì)在寸土寸金的深圳虧損?！?/p>

??無(wú)疑，本次與安遠(yuǎn)控股的合作項(xiàng)目因地方城市更新項(xiàng)目政策的不確定性而導(dǎo)致無(wú)法推進(jìn)，也令濱江集團(tuán)在深圳布局的首次嘗試遭遇折戟。

??除此之外，深交所還關(guān)注到在濱江集團(tuán)2019年年報(bào)中，公司拆借款期末賬面余額為185.68億元，同比增加17.92%，并要求其對(duì)該指標(biāo)的增加進(jìn)行合理說明。

??針對(duì)這一現(xiàn)象，濱江集團(tuán)解釋稱，隨著公司合作項(xiàng)目逐漸增加，合作開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。合作方進(jìn)行項(xiàng)目合作開發(fā)時(shí)，均會(huì)約定合作各方按照權(quán)益比例投入項(xiàng)目開發(fā)資金及享有資金調(diào)配權(quán)。因此，公司的財(cái)務(wù)資助屬于享有項(xiàng)目股東權(quán)益而進(jìn)行的權(quán)益性投入，不存在變相關(guān)聯(lián)方資金占用。

??一季度現(xiàn)金流巨幅下滑 今年還要千億目標(biāo)

??據(jù)濱江集團(tuán)一季度財(cái)報(bào)顯示，營(yíng)收達(dá)37.81億元，同比增長(zhǎng)111.71%，但歸母凈利潤(rùn)為2.78億元，同比下滑29.21%。值得一提的是，其經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流為-25.46億元，較去年同期的2.42億元下滑1152.15%，打破了2019年至今現(xiàn)金流良好的局面。 濱江集團(tuán)解釋道，這主要系期內(nèi)支付的土地款較上年同期增幅較大。

圖片來源：WIND終端，單位：億元

??然而， 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《投資者網(wǎng)》，事實(shí)上，影響公司“增收不增利“較為主要的原因在于公司開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)益占比總體走低，導(dǎo)致凈利潤(rùn)中少數(shù)股東損益比例的上升，而歸屬母公司的凈利出現(xiàn)減少。其現(xiàn)金流偏緊一方面是由于規(guī)?；鲩L(zhǎng)不斷推進(jìn)，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊缺，另一方面公司的三項(xiàng)費(fèi)用也有不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)，而整體的去化速度沒有明顯變化。

??即便一季度業(yè)績(jī)慘淡，并遭遇監(jiān)管問詢，但濱江集團(tuán)的今年的“野心”夢(mèng)想依舊不改。公司董事長(zhǎng)戚金興2月份對(duì)外透露，2020年，濱江的目標(biāo)仍然堅(jiān)定不移地穩(wěn)住千億。從1月、2月的現(xiàn)金流回籠表現(xiàn)來看，我們一季度可以保持與上一年的基本持平，后面的3個(gè)季度，也可以按照計(jì)劃完成相應(yīng)增長(zhǎng)。按照我們目前的土儲(chǔ)情況和市場(chǎng)認(rèn)可度，應(yīng)該可以如期達(dá)成今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)。2020年的目標(biāo)是保持千億規(guī)模，

??2019年，濱江集團(tuán)累計(jì)銷售金額突破1120億元，同比增長(zhǎng)32%。截至2019年年底，濱江集團(tuán)庫(kù)存貨值超2500億元。

??為保證今年的千億規(guī)模目標(biāo)，濱江集團(tuán)仍在大舉擴(kuò)張。僅以最近兩個(gè)月為例，6月22日，嘉興平湖市出讓宅地、商住地各1宗，均位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，總出讓面積8.62萬(wàn)㎡，總建筑面積18.96萬(wàn)㎡。最終兩宗地均由濱江集團(tuán)拿下，總成交價(jià)達(dá)到13.41億元，兩幅地塊溢價(jià)分別為24.95%、15.45%。

??6月16日，濱江集團(tuán)在杭州以約61.86億元拍下 35號(hào)地塊，建筑面積約21.3萬(wàn)㎡，樓面價(jià)29058元/㎡，溢價(jià)率為21.39%。 

??5月11日，浙江杭州公開出讓蕭山區(qū)2宗地塊，包含1宗宅地和1宗商地，涉及總出讓面積13.01萬(wàn)平方米，總起價(jià)40.41億元。最終，經(jīng)過79輪競(jìng)價(jià)，濱江集團(tuán)以上限價(jià)格49.7億元+自持3%競(jìng)得蕭政儲(chǔ)出(2020)19號(hào)地塊，樓面價(jià)17388元/平方米，溢價(jià)率29.76。

??債務(wù)杠桿水漲船高 創(chuàng)2018年以來最高

??布局上來看，濱江集團(tuán)仍然是以浙江省內(nèi)作為“大本營(yíng)“，并在此深耕實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。

??不過，值得關(guān)注的是，濱江集團(tuán)的債務(wù)杠桿也隨著擴(kuò)張水漲船高。2020年一季度，公司資產(chǎn)負(fù)債率為83.53%，比去年同期的80.13%漲幅不小。如果從2018年至今來看，濱江集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率一季度創(chuàng)下最高。

??6月17日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告稱，擬在北京金融資產(chǎn)交易所申請(qǐng)發(fā)行不超過人民幣45億元債權(quán)融資計(jì)劃，以及擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行總額不超過(含)人民幣30億元的超短期融資券。其中，超短期融資券的期限為270日，債權(quán)融資期限則為三年，兩筆融資的發(fā)行利率均未確定。值得注意的是，關(guān)于這兩筆融資的使用途徑，濱江集團(tuán)表示，新增融資主要用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還公司前期債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等。

??對(duì)于房企而言，杠桿可謂“雙刃劍”。一方面有利于發(fā)展，另一方面又增加成本，損害公司盈利能力。如此來看，今年濱江集團(tuán)要想保持千億規(guī)模體量，一季度已然拖累不少，未來數(shù)月的壓力也將凸顯。

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