作者：吾心生

　　來(lái)源：樓市微觀察（loushi666）

　　深圳樓市的鏈條，現(xiàn)在已經(jīng)明顯運(yùn)轉(zhuǎn)加速。

　　大量的剛需開始進(jìn)場(chǎng)買二手房，一大批低價(jià)二手房已經(jīng)快速被交易，你去中介門店逛逛，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，低價(jià)房成交非?？欤Ｏ碌亩际请y啃的高價(jià)二手房。

　　而這些賣房的房東呢，拿到房款后，加杠桿繼續(xù)買房，“打新”居多，也有相當(dāng)部分選擇購(gòu)買更大的二手房。

　　深圳的二手房市場(chǎng)成功回到了賣方市場(chǎng)，現(xiàn)在掌握主動(dòng)權(quán)的是開發(fā)商，是房產(chǎn)中介，是大量的二手房房東。

　　深圳當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者驚人的發(fā)現(xiàn)，疫情剛過(guò)，貌似所有人都跑出來(lái)買房了。一套房幾波人輪流看房，現(xiàn)在深圳的購(gòu)房者，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是房主，而是買房人。

　　深圳這一波行情，來(lái)得太過(guò)猛烈，個(gè)中緣由比較多，我在之前的文章中也分析過(guò)，不再贅述?，F(xiàn)在所有參與其中的人，看房的，買房的，賣房的都客觀上進(jìn)一步助推了樓市過(guò)熱。

　　現(xiàn)在深圳的問(wèn)題在于，這一波過(guò)后，又將有一大批人從此與買房無(wú)緣。

　　諸葛找房的數(shù)據(jù)也顯示，深圳二手房掛牌價(jià)一路走高，房東頻繁上調(diào)掛牌價(jià)，而且惜售情緒嚴(yán)重。

　　最近五周，深圳二手房市場(chǎng)均價(jià)分別是65111元/平米，65305元/平米，65408元/平米，65747元/平米，66217元/平米，周環(huán)比漲幅分別是0.14%、0.3%、0.16%、0.52%、0.71%，有明顯上漲勢(shì)頭。

　　在這種情況下，觀望的人很難挺得住。

　　寶安和南山兩區(qū)二手房掛牌價(jià)現(xiàn)在領(lǐng)漲深圳，前些天，深圳寶安區(qū)和南山區(qū)住建局相繼發(fā)文，要嚴(yán)打炒房中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。但現(xiàn)在這種情況，即便中介人員不攛掇，房東也傾向于自己漲價(jià)。

　　深圳的購(gòu)房政策沒(méi)有調(diào)整，進(jìn)一步收緊也不太可能，所以接下來(lái)這一波房?jī)r(jià)漲幅，除非從銀行貸款入手，嚴(yán)查資金流向，遏制資金非法進(jìn)入樓市。

　　相比較深圳，北京的購(gòu)房者可能要相對(duì)幸福多了。

　　即便是成交量在復(fù)蘇，但北京的二手房?jī)r(jià)格也很穩(wěn)定。

　　過(guò)去五周，北京二手房市場(chǎng)均價(jià)分別為57659元/平米、58193元/平米、58119元/平米、58354元/平米、58419元/平米。漲幅分別為-0.84%、0.93%、-0.13%、0.4%、0.11%，基本處于橫盤整理中。

　　過(guò)去的三年時(shí)間，北京的二手房大約下跌20%左右，僅這一點(diǎn)，就明顯給剛需撕開了一個(gè)口子，而深圳在2016年就開始調(diào)控，但實(shí)際房?jī)r(jià)只是在橫盤整理。

　　而北京，對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的無(wú)疑是二套房首付比例，從2017年開始，普通住宅二套房首付比例最低6成，非普通住宅二套房首付比例最低8成。而且二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，如果你在北京有住房，或者在全國(guó)范圍內(nèi)有過(guò)住房貸款記錄，都認(rèn)定為二套房，即“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

　　大家突然都用不了杠桿了，有需求也只能干看著，房?jī)r(jià)自然很難漲起來(lái)。房東和開發(fā)商想漲價(jià)，也沒(méi)人能買得起。

　　不過(guò)，從2017年到現(xiàn)在，3年多過(guò)去了，市場(chǎng)也有個(gè)消化的過(guò)程，購(gòu)買力也在孕育。

　　即便如此，北京也不太可能出現(xiàn)類似深圳的行情，超過(guò)10%都非常敏感。北京的市情與深圳不同，政策反應(yīng)非常快，北京樓市要想回到2017年的高點(diǎn)，今年依然不太可能。

　　從貝殼成交的二手房來(lái)看，目前大部分依然是以降價(jià)銷售為主，北京樓市依然是由買方主導(dǎo)。

　　從新房市場(chǎng)來(lái)看，北京在土地供應(yīng)條件要比深圳好得多，住房供應(yīng)完全跟得上。目前新增土地供應(yīng)中，雖然限競(jìng)房地塊有所減少，但有前兩年的打底，實(shí)際上限競(jìng)房的供應(yīng)依然是有保障的。

　　5環(huán)邊上，新房還能買到400萬(wàn)的小三居。

　　無(wú)論是從新房還是二手房，雖然市場(chǎng)在回暖，但市場(chǎng)依然很穩(wěn)。

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