文/子木很多人說，北京下半年的樓市行情根本琢磨不透。因為一般情況下，上半年樓市出現(xiàn)小陽春，房價便會迎來量價齊漲的局面。但北京市場成交量一路高飆了很久，新二手房均價卻遲遲不見動靜，一直以微弱的走勢橫盤波動。這種態(tài)勢縱使是“金九”黃金購房時間都無法挽回?，F(xiàn)在北京已經(jīng)進入“銀十”，熱度不比金九差，多項目新盤加緊急推，開發(fā)商掀起“搶收大戰(zhàn)”，購房者蜂擁上車，好一片熱鬧景象。那么“量增價平”到底是如何形成的，北京銀十是否能扭轉(zhuǎn)局面？購房者到底該選擇什么房子，時機是怎樣的？這是我們今天要關(guān)注分析的話題。話不多說，我們繼續(xù)復(fù)盤，從宏觀到微觀解剖真相。

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宏觀行情

我們先大體回顧一下近半年北京的樓市行情。大概從4月份疫情結(jié)束后開始，北京的新二手房成交量就開始集中爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，北京5月份二手房成交量達到16125套，實際成交突破2萬套，是2017年317調(diào)控后的最高點。此后6月份雖遭遇二次疫情，但依然維持17309套的高位成交。（數(shù)據(jù)整理：地產(chǎn)營銷人，來源住建部）7月，16355套；8月，16057套；9月，17259套。尤其是9月數(shù)據(jù)，二手房成交量比去年（12319套）同比上跳40%。今年前三季度的成績，很多人都始料未及。但二手房成交的持續(xù)上漲，卻并未帶動房價明顯上漲。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，北京從2017年“317新政”后，房價開始一路下挫，累計跌幅13.5%，隨后開始波動反彈。進入2020年，由于疫情，房價在2月進入近三年來歷史最低值，隨后開始反彈，5月后成交大幅拉升，房價卻開始回調(diào)震蕩。（可點擊放大圖，觀察2020年的房價波動）據(jù)初步數(shù)據(jù)，9月北京二手房均價為60799元/平方米，相較之前的高點仍有近10%的跌幅。那么問題來了，為什么會出現(xiàn)這種奇怪的現(xiàn)象？

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真相

回歸到房價的本質(zhì)。價格是由什么決定的？需與供。今年北京需求旺盛，但房價依然不見增長，所以問題一定在供給端。隨后我查閱了近幾年的土地供應(yīng)量和新房庫存面積，果不其然，北京自2017年“317”后，施行的“用土地供應(yīng)打擊房價的戰(zhàn)略正在奏效”。天量供應(yīng)正在加速埋沒市場購買力。早在今年開年，北京市規(guī)劃自然資源委就披露，2020年北京將繼續(xù)放量3710公頃土地，其中住宅用地高達1000公頃，和去年持平。但是2017-2019年，北京市場行情并沒有今年這么好，這就造成了之前供應(yīng)新房的滯銷后的積壓。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月份，北京市商品房新增供應(yīng)量是51036套，同比去年上漲13%。其中9月份最猛，新房新增供應(yīng)8015套，環(huán)比上漲61%……積壓+新增，導(dǎo)致北京形成龐大的新房庫存。數(shù)據(jù)顯示，目前北京市場可售新房數(shù)量高達77013套，其中純商品房為3萬多套，占比超40%。由于新房供應(yīng)量猛增，庫存出清周期一路飆升，到現(xiàn)在為止依然維持在21個月。所以在高庫存下，北京房價想要起飛實在太難了，用最近流行的話來說，就是“被拿捏得死死的”。

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價值分化

數(shù)據(jù)和邏輯雖然枯燥無味，但卻是解釋現(xiàn)象的主要依據(jù)。如果你能耐心看到這里，恭喜你，已經(jīng)真正讀懂了北京半個樓市。我們可以把以上的數(shù)據(jù)分析，總結(jié)為三點：1、北京今年的行情很好，購買力復(fù)蘇很快，三年的調(diào)控抑制已進入尾聲。2、新房高庫存分流了大量的購房需求，是壓制北京房價的主要力量。3、出清周期較長，北京樓市出現(xiàn)價值分化現(xiàn)象。結(jié)合起來就是，如果不是采取高供應(yīng)戰(zhàn)略，新盤大量入市，北京房價一定會進入新一輪上漲周期，反過來講，當下北京房價已經(jīng)跌無可跌，進入真正的底部空間。而第三點的意思，北京樓市出現(xiàn)價值分化已經(jīng)非常明顯了。我分區(qū)域找了10個中介探聽消息，得出的結(jié)論是，有的地方房價在漲，有的地方房價在跌。具體表現(xiàn)在不同類型和不同地段的房子。例如北京主城區(qū)里無地段和學區(qū)加持的老破小，疫情之后一直在陰跌，行情好也賣不出去。有學區(qū)和在商圈的老破小還可以保值。五環(huán)外的次新房，帶地鐵的物業(yè)漲勢最好，不帶地鐵的還未見動向。不過值得注意的是，在上半年的樓市中，除了剛需小兩房之外，大戶型低總價改善次新房也在暗漲。反觀海淀、朝陽、東西城等區(qū)域，地段配套、物業(yè)優(yōu)質(zhì)的二手房依然是搶手貨，很多都在漲價賣。這也意味著，2020年，北京市場徹底終結(jié)了“一漲具漲，一跌具跌”的局面，如果新房供應(yīng)一直采取現(xiàn)在的策略，未來這樣的現(xiàn)象將成為常態(tài)。盤點完二手房，我們再來看北京新房市場情況，“金九銀十”會不會成為近幾年的熱度高點呢？大家到底偏向于買什么類型的房子？

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成色超出預(yù)期

我們拿金九銀十階段，近期的成交情況來解析。數(shù)據(jù)顯示，9月份北京新房成交達到4000套，同比上漲了50%，市場火熱程度較去年翻倍。據(jù)統(tǒng)計，2020年9-10月，北京共有9個區(qū)26個新增純住宅樓盤有開盤動向。為了打好“銀十”這場仗，各大樓盤渾身解數(shù)推出折扣優(yōu)惠活動。同樣需求端也在發(fā)力。9月17日，昌平區(qū)奧海明月開盤，現(xiàn)場一度被擠爆，購房者足足等了3小時，1200多套房源，只留給購房者2分鐘的選房時間，不得不佩服海淀碼農(nóng)的購買力。其后，幾乎隔幾天就有熱盤暢銷的新聞登上頭版。北京剛需大盤中駿云景臺9月27日開盤，5秒賣出15億，722套房被搶652套，每秒130套。50萬平米建筑體量和2萬+的價格，性價比十足，尤其75萬首付就可以在北京上車的噱頭，讓它成為了金九銀十當之無愧的網(wǎng)紅大盤。后期子木會給大家好好說叨說叨這個盤的價值。除了剛需和改善，豪宅市場同樣火熱。9月中旬，朝陽區(qū)壹亮馬以均價9.6萬元/平米，總價13.39億元，本以為奪得了北京1500萬以上級別的銷冠。沒想到半路殺出程咬金。9月底，海淀區(qū)頤和金茂府，300套2000萬+豪宅一起入市，單價10萬+，選房202套，金額50.6億，創(chuàng)造了北京樓市有史以來最高的開盤記錄。其實在疫情之后，北京高端改善的豪宅市場就在加速回暖，二季度2000萬以上的豪宅成交同比增加55.6%，三季度同樣火熱。不得不說，現(xiàn)在北京豪宅賣出了剛需盤的速度，而且入市速度也超出了市場預(yù)期，堪稱“豪宅高周轉(zhuǎn)”。一般情況下，高周轉(zhuǎn)做出來的房子很難在質(zhì)量上有保障，不知道未來是否會出現(xiàn)一群千萬、億萬富豪舉著白旗維權(quán)的怪象。但可以肯定的是，北京的有錢人是真的多，這跟降息、量化寬松不無關(guān)系。

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真誠建議

可以推測，今年北京“金九銀十”的成色將會成為繼2016年之后，4年來最好的一次。而這也意味著，北京大盤房價已經(jīng)跌無可跌，居民購買力正在加速回歸，泡沫已被去得很干凈了。橫向?qū)Ρ?，深圳二級區(qū)域?qū)毎驳闹行膮^(qū)房價已經(jīng)10萬+，跟北京豪宅處于一個價格段，整體來說，北京的房子可以說是當下一線城市的價值洼地了。所以今年第四季度是非常好的購房時間段，大家著重關(guān)注打折的新盤和二手房市場。尤其二手房市場在年底新盤的沖擊下，將會出現(xiàn)大量的筍盤機會，大家可以有時間好好挑選。接下來北京房價將進入「蟄伏期」。之所以用蟄伏這個詞來形容北京樓市，是因為目前北京采取高供應(yīng)戰(zhàn)略已經(jīng)壓穩(wěn)了房價。這種方式是最有效且沒有副作用的，跟重慶和長沙如出一轍。但長期壓制，會造成樓市價值的加速分化。北京房價會變成重慶一樣，核心區(qū)域核心物業(yè)緩漲，邊緣物業(yè)和老破小橫盤或陰跌。對于接下來購房者來說，買房很考驗個人的技術(shù)眼光和決策能力。這種現(xiàn)象將會持續(xù)存在，除非北京放松調(diào)控主動打破這個局面，但作為國內(nèi)樓市的政策風向標，這幾乎是不可能的。

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