重點(diǎn)城市土拍降溫集中供地或迎來“拐點(diǎn)”

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-26 10:25

在對(duì)土地拍賣規(guī)則優(yōu)化調(diào)整后，目前，長(zhǎng)春、天津、成都、合肥等多個(gè)重點(diǎn)城市完成了第二批集中供地的出讓。

梳理發(fā)現(xiàn)，土拍規(guī)則調(diào)整后，穩(wěn)地價(jià)的效果已逐漸凸顯，重點(diǎn)城市土拍熱度較首批集中供地情況出現(xiàn)明顯降溫，企業(yè)拿地更趨于理性。

但在另一方面，卻有近百宗地塊因交易前優(yōu)化方案或無人報(bào)名等原因出現(xiàn)流拍或提前終止出讓，其中沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、天津等城市流拍率均超過了三成。而已成交地塊，也多以低溢價(jià)率或是底價(jià)成交。

對(duì)此，中指研究院分析指出，政策調(diào)控延續(xù)常態(tài)化下，市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，疊加房地產(chǎn)金融審慎管理嚴(yán)格落實(shí)下房企資金端持續(xù)承壓，部分房企補(bǔ)貨意愿有所減弱，市場(chǎng)觀望情緒上升，房企拿地回歸理性。

部分城市流拍率超三成

記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，22個(gè)重點(diǎn)城市中共有20個(gè)城市正式發(fā)布了掛牌公告，其中廈門、長(zhǎng)春、無錫、成都、沈陽(yáng)等11個(gè)城市已完成了土地出讓，北京、上海、廣州等9個(gè)城市發(fā)布了掛牌公告，僅有寧波和鄭州兩城尚未掛牌。

公開資料顯示，今年6月，長(zhǎng)春完成第二批集中供地，共出讓涉宅地塊60宗，成交42宗，18宗地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍，流拍率達(dá)到30％。

9月10日，濟(jì)南第二批集中供地落下帷幕，本次供地原計(jì)劃出讓76宗地塊，但在8月底，濟(jì)南公共資源交易中心發(fā)布公告稱，有14宗地塊因故終止出讓，另有萊蕪區(qū)1宗居住用地也終止交易。而就在開拍前，濟(jì)南公共資源交易中心再次宣布，有4宗住宅地塊終止出讓。

同期舉行的天津第二批集中供地，原計(jì)劃推出61宗地塊，但在開拍前，天津市相關(guān)部門發(fā)布公告稱，19宗地塊因故停牌。而在土地出讓中，又有2宗地塊流拍，最終成交40宗地塊，流拍率達(dá)到了34％。

此外，沈陽(yáng)掛牌的46宗地塊，在開拍前有24宗地塊宣布終止出讓，土拍當(dāng)日又有3宗地塊流拍；杭州推出的10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊，則僅有1宗進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，其余9宗因報(bào)名企業(yè)不足3家，面臨流拍。

9月23日，重慶、南京兩城市亦發(fā)布公告稱，第二批集中供地中部分地塊因故終止出讓，其中重慶涉及9宗地塊，南京涉及11宗地塊。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已完成土地出讓的11城合計(jì)掛牌518宗地塊，成交353宗，成交率不足七成。

來自國(guó)金證券的研究報(bào)告進(jìn)一步顯示，在第二批集中供地中，土地流拍現(xiàn)象明顯增多。福州、濟(jì)南、天津二次供地的流拍率分別為32％、35％、34％，較一次供地均有明顯上升，三座城市第一批集中供地時(shí)的流拍率分別為13％、5％和22％。而除了流拍率走高之外，記者注意到，底價(jià)成交亦是本次集中供地的普遍現(xiàn)象。

國(guó)金證券研究報(bào)告指出，福州、濟(jì)南、天津二次供地的溢價(jià)率分別為13％、0％和1％；而在首輪集中供地時(shí)，對(duì)應(yīng)的溢價(jià)率分別為18％、12％和11％。

而在長(zhǎng)春成交的42宗地塊中，有39宗為底價(jià)成交，濟(jì)南成交的地塊，均以底價(jià)成交，并無溢價(jià)。

拿地門檻再提升

事實(shí)上，記者注意到，與首批集中供地相比，多個(gè)城市在本次集中供地規(guī)則中，確實(shí)對(duì)溢價(jià)率提出了更為嚴(yán)格的要求。

如8月29日，深圳市重新發(fā)布的第二批住宅用地集中出讓公告中，即將地塊溢價(jià)率上限由45％調(diào)至15％；南京將溢價(jià)率限定在15％以內(nèi)；杭州將封頂溢價(jià)率由20％調(diào)至15％，競(jìng)品質(zhì)地塊溢價(jià)從10％調(diào)至5％；而北京則直接要求整體溢價(jià)率控制在10％以內(nèi)，單宗溢價(jià)率不高于15％。

除此之外，相較于首批集中供地普遍采取的“競(jìng)配建”，本次集中供地中，近半數(shù)重點(diǎn)城市引入了“競(jìng)品質(zhì)”或是“定品質(zhì)”，成了土拍規(guī)則中的“標(biāo)配”。其中青島、沈陽(yáng)等城市采取“競(jìng)品質(zhì)”方式，蘇州、成都等城市則出臺(tái)了“定品質(zhì)”細(xì)則。

北京將競(jìng)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案，由第一批8個(gè)地塊大幅度增加至36個(gè)地塊采用；合肥則由此前的“價(jià)高者得＋最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競(jìng)配建租賃住房＋搖號(hào)”，改為“價(jià)高者得＋競(jìng)裝配率＋搖號(hào)”“價(jià)高者得＋投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案＋搖號(hào)”。

對(duì)此，億翰智庫(kù)指出，競(jìng)配建等方式增加企業(yè)的隱形成本，縮小了房企的盈利空間，在此情況下，最終交付的產(chǎn)品質(zhì)量或?qū)⑹艿接绊?。通過調(diào)整，一定程度上可以降低房企拿地的實(shí)際成本，且競(jìng)得方的確定方式更為公平，受此影響，中小房企在土拍市場(chǎng)的參與機(jī)會(huì)更多，有利于房地產(chǎn)行業(yè)更健康的長(zhǎng)期發(fā)展。

“客觀上來看，下調(diào)溢價(jià)上限和取消‘競(jìng)配建’可以降低房企的拿地成本，從而增厚房企利潤(rùn)空間。”中指研究院同樣表示。

但是，對(duì)于此次集中供地流拍和撤牌率大幅上行的原因，中指研究院則分析認(rèn)為，重點(diǎn)城市陸續(xù)調(diào)整第二批次地塊出讓要求，主要從完善房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、降低拿地成本、提升土拍門檻、引入品質(zhì)相關(guān)要求四個(gè)方面優(yōu)化土拍規(guī)則。但內(nèi)外部環(huán)境變化下，房企拿地緊迫性下降，政策調(diào)控和房地產(chǎn)金融審慎管理延續(xù)常態(tài)化，房企資金承壓下拿地意愿受抑制。

此外，部分城市二批次地塊延續(xù)“競(jìng)自持”出讓方式或增加品質(zhì)要求，房企自持和施工成本提升，土拍規(guī)則優(yōu)化對(duì)房企利潤(rùn)端利好預(yù)期相對(duì)有限，房企投資觀望情緒上升，市場(chǎng)回歸理性。

土拍市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)優(yōu)化

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從本次集中供地供應(yīng)規(guī)模來看，目前已發(fā)布掛牌公告的20個(gè)城市，整體宅地供應(yīng)進(jìn)一步增加，供應(yīng)面積達(dá)到4951萬平方米，較首批增長(zhǎng)4％。

不過，體現(xiàn)在各個(gè)城市中，廈門、深圳、成都、無錫等城市加大了供地，杭州、蘇州、南京等城市供地規(guī)模則有所下滑。從計(jì)劃供應(yīng)完成率來看，1～8月沈陽(yáng)宅地供應(yīng)規(guī)模已超過年初計(jì)劃，廣州和青島完成率也超過九成，而廈門、北京等城市完成率仍不足四成。

“預(yù)計(jì)后續(xù)即將競(jìng)拍的城市土地市場(chǎng)也將出現(xiàn)降溫，部分區(qū)位較好或利潤(rùn)相對(duì)較高的地塊仍是房企的聚焦點(diǎn)，進(jìn)入競(jìng)價(jià)最終環(huán)節(jié)的概率較高。而利潤(rùn)較低或出讓要求復(fù)雜的地塊出現(xiàn)流拍或撤牌的可能性高，二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則。”對(duì)于未來土拍市場(chǎng)走勢(shì)，中指研究院分析師如是表示。

值得一提的是，上述分析師還指出，受熱點(diǎn)城市政策調(diào)控密集發(fā)布和房地產(chǎn)金融審慎管理持續(xù)顯效影響，第二批集中供地市場(chǎng)明顯降溫，房企拿地窗口期已開，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)存在較大拿地機(jī)會(huì)。

記者注意到，與第一輪土拍相比，在第二批集中供地中，資金實(shí)力雄厚的央企已成為拿地“主力軍”。其中，中海以85.46億元競(jìng)得天津市3宗地塊、中鐵以37.55億元競(jìng)得天津6宗地塊、金茂以35億元斬獲青島8宗地塊、中鐵建以74.32億元摘得蘇州2宗住宅用地。此外，五礦、保利、華潤(rùn)、招商蛇口、中國(guó)鐵建、北京城建等均有斬獲。

在廈門第二批集中供地中，成交金額排名前三的企業(yè)分別為本地國(guó)企建發(fā)、中海、保利。而成都本次報(bào)名競(jìng)拍保證金金額靠前的15家房地產(chǎn)企業(yè)中，央企和國(guó)企占據(jù)了12席。其中，中鐵建參拍15宗，保證金共計(jì)42.83億元，排名第一。

“對(duì)房企而言，部分房企資金端持續(xù)承壓，現(xiàn)金流安全性迎來考驗(yàn)，加快回款仍舊是短期內(nèi)房企工作重心。但下半年部分城市市場(chǎng)調(diào)整壓力有所增加，疊加首批集中供地項(xiàng)目將在四季度集中入市，預(yù)計(jì)房企營(yíng)銷端將面臨較大壓力。”中指研究院分析師指出，建議房企在加快營(yíng)銷節(jié)奏的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)及競(jìng)品項(xiàng)目監(jiān)測(cè)，利用數(shù)字化工具科學(xué)決策，更好地實(shí)現(xiàn)錯(cuò)峰銷售。