929存量住房貸款利率調(diào)整新政/中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-09-30 12:00

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中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)自發(fā)布以來(lái)，對(duì)推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。為落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，深化利率市場(chǎng)化改革，更好發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)事宜公告如下：

一、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可以選擇固定利率或浮動(dòng)利率作為定價(jià)方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動(dòng)利率的，利率以最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)幅度應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。

二、固定利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。置換時(shí)，利率以最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)幅度等于原合同利率水平與最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的差值。

三、自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

四、自2024年11月1日起，浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點(diǎn)幅度應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化，加點(diǎn)幅度不得低于置換貸款時(shí)所在城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。

五、中國(guó)人民銀行各省級(jí)分行應(yīng)指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)做好落實(shí)工作，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

六、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者合法權(quán)益，確保有關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。

本公告自發(fā)布之日起施行，中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)同時(shí)廢止。此前相關(guān)規(guī)定與本公告不一致的，以本公告為準(zhǔn)。

中國(guó)人民銀行

2024年9月29日

中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制

有關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)

1.此次公告發(fā)布的背景是什么？答：為疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，中國(guó)人民銀行于2019年8月改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，促進(jìn)貸款利率及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化。在改革完善LPR形成機(jī)制過(guò)程中，我們充分考慮商業(yè)性個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱房貸）涉及面廣、期限長(zhǎng)、受到公眾高度關(guān)注等特點(diǎn)，發(fā)布中國(guó)人民銀行〔2019〕第16號(hào)公告，明確了房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，使較長(zhǎng)合同期限房貸的利率能夠隨市場(chǎng)利率調(diào)整，對(duì)推動(dòng)房貸利率市場(chǎng)化、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但隨著利率市場(chǎng)化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強(qiáng)烈，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。為貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，回應(yīng)群眾關(guān)切，中國(guó)人民銀行發(fā)布〔2024〕第11號(hào)公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)降低存量房貸利率。2.當(dāng)前房貸利率定價(jià)機(jī)制的問(wèn)題是什么？如何完善？答：根據(jù)合同約定，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，固定的加點(diǎn)幅度無(wú)法反映借款人信用、市場(chǎng)供需等因素變化，一旦市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。隨著利率市場(chǎng)化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同。 2023年8月，為充分響應(yīng)群眾訴求，本著急用先行的原則，中國(guó)人民銀行會(huì)同金融監(jiān)管總局引導(dǎo)商業(yè)銀行，采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調(diào)整了存量房貸利率，取得較好效果。但由于現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制下加點(diǎn)幅度不能自主調(diào)整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴(kuò)大。商業(yè)銀行將通過(guò)行業(yè)自律協(xié)調(diào)一致，對(duì)符合條件的存量房貸再開(kāi)展一次批量調(diào)整，將利率降至全國(guó)新發(fā)放房貸利率附近。但上述方式治標(biāo)不治本，要從根本上解決新老房貸利差問(wèn)題，還需要通過(guò)深化利率市場(chǎng)化改革，在維護(hù)合同嚴(yán)肅性的同時(shí)，破除制度性障礙，促進(jìn)商業(yè)銀行、借款人雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整。3.此次公告調(diào)整優(yōu)化的主要內(nèi)容是什么？答：中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)主要進(jìn)行了如下優(yōu)化：一是允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。借貸雙方可通過(guò)協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。后續(xù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。二是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。4.公告發(fā)布后，存量房貸利率將如何調(diào)降？答：市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將發(fā)布倡議，引導(dǎo)商業(yè)銀行于2024年10月31日前開(kāi)展一次存量房貸利率批量調(diào)整。各商業(yè)銀行將發(fā)布有關(guān)公告和批量調(diào)整細(xì)則，統(tǒng)一調(diào)降房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數(shù)借款人可通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無(wú)需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理，具體請(qǐng)及時(shí)關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺(tái)發(fā)布的有關(guān)信息。批量調(diào)整完成后，借貸雙方還可按照中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。（中國(guó)人民銀行網(wǎng)站 2024年9月29日）附錄：財(cái)聯(lián)社文章：存量房貸利率調(diào)整迎重大進(jìn)展！10月31日前批量調(diào)整 12日前主要商業(yè)銀行將出細(xì)則

財(cái)聯(lián)社9月29日訊今日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。同日，中國(guó)人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》。

綜合公告及倡議信息看，2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對(duì)符合條件的存量房貸再開(kāi)展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國(guó)新發(fā)放房貸利率附近。批量調(diào)整后，2024年11月1日起，滿足一定條件的商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方可協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)幅度及重新定價(jià)周期。

財(cái)聯(lián)社記者測(cè)算，以100萬(wàn)元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進(jìn)一步降低房貸利息支出，提升居民消費(fèi)意愿，也有助于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，提振信心。

什么時(shí)候調(diào)整？怎么批量調(diào)整？

根據(jù)《倡議》，批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

降低幅度方面，對(duì)LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房利率加點(diǎn)下限（如北京、上海、深圳）。

《倡議》強(qiáng)調(diào)，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。多家銀行也對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，將于10月12日前發(fā)布操作細(xì)則，并在10月31日之前實(shí)施統(tǒng)一批量調(diào)整。

批量調(diào)整，存量房貸利率會(huì)降到什么水平？

央行數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。2024年前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。上述《倡議》明確，10月31日前，將LPR加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸加點(diǎn)幅度批量調(diào)整至不低于-30BP。調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于2024年前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%）。

此前，人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上明確表示，人民銀行擬指導(dǎo)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)期平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右?！安煌瑫r(shí)期、不同地區(qū)、不同銀行發(fā)放的存量房貸利率水平不同，上述下浮幅度是預(yù)期的平均數(shù)?！?/p>

可以看出，按照上述案例，調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)降幅為平均值，具體到每個(gè)合同將各有不同。如果考慮到央行政策利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

但值得關(guān)注，由于借款人重定價(jià)日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)調(diào)整后會(huì)有所差異。批量調(diào)整后的利率下降主要是加點(diǎn)幅度下降至-30BP所致。重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來(lái)，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

以下表為例，假設(shè)2024年10月31日進(jìn)行批量調(diào)整，由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)，因此，對(duì)于重定價(jià)日為每年1月1日的，10月31日調(diào)整后的利率為3.9%（當(dāng)時(shí)的LPR4.2%-0.3%），若LPR保持3.85%不變，則明年1月1日LPR重定價(jià)后，利率為3.55%（當(dāng)時(shí)的LPR3.85%-0.3%）。

若假設(shè)2024年10月21日?qǐng)?bào)出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，那么，最新的LPR則由當(dāng)前的3.85%降至3.65%，后續(xù)保持不變。則明年1月1日LPR重定價(jià)后，利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。