貝殼2023年業(yè)績(jī)：順應(yīng)房地產(chǎn)深化轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，品質(zhì)、效率成為未來(lái)發(fā)展關(guān)鍵詞

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-03-15 18:51

　　憑借品質(zhì)與效率優(yōu)勢(shì)，過(guò)去一年，科技驅(qū)動(dòng)的一站式新居住服務(wù)平臺(tái)貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）的業(yè)績(jī)表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。

　　3月14日，貝殼發(fā)布2023年第四季度及全年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。2023年，貝殼總交易額（GTV）為3.14萬(wàn)億元（人民幣，下同），凈收入為778億元，同比增長(zhǎng)28.2%；凈利潤(rùn)達(dá)58.90億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)達(dá)97.98億元。2023年第四季度，貝殼實(shí)現(xiàn)GTV 7,356億元，同比增長(zhǎng)13.7%；凈收入202億元，同比增長(zhǎng)20.6%，凈利潤(rùn)6.70億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為17.14億元。

　　這份業(yè)績(jī)答卷，意味著貝殼“一體三翼”戰(zhàn)略升級(jí)的階段性進(jìn)階。在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整期內(nèi)，長(zhǎng)期沉淀的數(shù)據(jù)技術(shù)和管理系統(tǒng)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)形成了貝殼的寬廣護(hù)城河，為貝殼牢牢守住一體業(yè)務(wù)的基本盤(pán)。

　　貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東表示：“過(guò)去的一年，我們收獲了一體三翼融合發(fā)展的巨大突破，組織更有向心力，對(duì)于前方的路也更篤定了。面對(duì)未來(lái)的新問(wèn)題，我們需要新的解法，尋找包括科技和模式升級(jí)在內(nèi)的創(chuàng)新性解決方案，圍繞品質(zhì)和效率，做長(zhǎng)期主義的選擇?！?/p>

　　聚焦“好房” 護(hù)住一體業(yè)務(wù)基本盤(pán)

　　從整體市場(chǎng)來(lái)看，2023年房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)也經(jīng)歷了深度調(diào)整周期。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)用地、開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售額均呈下降趨勢(shì)。在這樣的背景下，貝殼此前堅(jiān)持的“高品質(zhì)增長(zhǎng)”發(fā)展目標(biāo)，在去年收獲了正向回報(bào)。

　　這首先表現(xiàn)在存量房市場(chǎng)。根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2023年全年全國(guó)二手房交易量占比接近40%，市場(chǎng)加速向二手轉(zhuǎn)型。

　　憑借多年在存量房市場(chǎng)的客戶積累及優(yōu)質(zhì)服務(wù)，2023年，貝殼牢牢把握住了存量房的“基本盤(pán)”。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，貝殼2023年存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到20,280億元，同比增長(zhǎng)28.6%，凈收入同比增長(zhǎng)15.9%至280億元，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升7.3個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到47.2%。

　　實(shí)際上，存量房市場(chǎng)規(guī)模在擴(kuò)大，客戶的可選房源在變多，“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房需求開(kāi)始更為突出，這需要服務(wù)者從“以房找客”的作業(yè)方式向?qū)I(yè)主和購(gòu)房者兩端更精細(xì)化的服務(wù)轉(zhuǎn)變。為此，從提升客戶服務(wù)品質(zhì)出發(fā)，貝殼在房源端建立起聚焦“好房”的能力，為業(yè)主制定專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售方案，在客源端加深客戶需求分析理解，通過(guò)AI智能選房等數(shù)字化工具匹配客戶心儀居所。同時(shí)，針對(duì)房產(chǎn)交易金額高、消費(fèi)者不放心的問(wèn)題，貝殼推動(dòng)合作新經(jīng)紀(jì)品牌履行“安心服務(wù)承諾”，用一筆筆“真金白銀”的賠付為消費(fèi)者兜底。

　　在新房市場(chǎng)，2023年，貝殼采取了更加積極進(jìn)取的新房策略，如建立線上直播陣地、提高對(duì)優(yōu)質(zhì)盤(pán)源的覆蓋率、在多地推出“優(yōu)鮮賣(mài)”模式支持“以舊換新”，持續(xù)聚焦客戶購(gòu)房需求點(diǎn)。通過(guò)這些創(chuàng)新舉措，2023年，貝殼的新房業(yè)務(wù)也跑贏市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)新房住宅銷(xiāo)售額同比下降6%。但貝殼的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新房業(yè)務(wù)2023年GTV達(dá)10,030億元，同比增長(zhǎng)6.7%，凈收入306億元，同比增幅為6.7%，新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升2.9個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到26.6%。

　　在此基礎(chǔ)上，貝殼持續(xù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控、守好安全邊界。2023年四季度，在貝殼自身新房業(yè)務(wù)中，國(guó)央企開(kāi)發(fā)商傭金收入占比從三季度的46%提升到四季度的53%，開(kāi)發(fā)商預(yù)付傭的“快傭”項(xiàng)目占新房傭金收入比保持在53%的高位。四季度新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)僅為43天，首次下降至50天以?xún)?nèi)。

　　貝殼執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官徐濤表示：“我們過(guò)去兩年提質(zhì)增效、守住風(fēng)險(xiǎn)等一系列舉措在去年釋放紅利，盈利能力和盈利質(zhì)量顯著增強(qiáng)，全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入111.6億元，是經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)的1.14倍。我們卓越的財(cái)務(wù)管理能力將為組織的健康成長(zhǎng)保駕護(hù)航，實(shí)現(xiàn)更有機(jī)高效的增長(zhǎng)?！?/p>

　　2024，向運(yùn)營(yíng)要效率、要成長(zhǎng)

　　隨著房屋居住屬性的回歸、使用價(jià)值的凸顯，居住價(jià)值觀正在得到改變，新居住的時(shí)代剛剛開(kāi)始。尤其是，剛剛過(guò)去的全國(guó)兩會(huì)為今年的樓市帶來(lái)一股暖風(fēng)。

　　3月9日，住建部部長(zhǎng)倪虹在十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議民生的主題記者會(huì)上強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)在已經(jīng)充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)，城市政府就要編制好、實(shí)施好住房發(fā)展規(guī)劃，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。2024年，預(yù)計(jì)更多城市將結(jié)合自身情況及時(shí)優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，樓市交易有望繼續(xù)企穩(wěn)。

　　對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，此前“一體三翼”的戰(zhàn)略升級(jí)和組織架構(gòu)調(diào)整，已經(jīng)為接下來(lái)的市場(chǎng)企穩(wěn)增長(zhǎng)做好準(zhǔn)備。彭永東曾在公開(kāi)信中表示，無(wú)論是房子本身，還是面對(duì)消費(fèi)者租房、買(mǎi)賣(mài)、托管、裝修等諸多居住需求，好產(chǎn)品與好服務(wù)將會(huì)獲得非對(duì)稱(chēng)的品質(zhì)紅利，這是貝殼對(duì)于“安居”的解題思路。

　　為此，貝殼“對(duì)服務(wù)者好”的概念發(fā)生了變化，比以往更注重效率和經(jīng)紀(jì)人的體驗(yàn)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，貝殼活躍門(mén)店數(shù)量4.20萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)12.2%。活躍經(jīng)紀(jì)人39.71萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)13.6%。平臺(tái)服務(wù)者也實(shí)現(xiàn)了效率和收益的提升，2023年，貝殼門(mén)店店均GTV同比提升29%，人均GTV提升25%。貝殼加強(qiáng)對(duì)門(mén)店的服務(wù)與賦能，推進(jìn)競(jìng)優(yōu)，同時(shí)幫扶尾部門(mén)店提效；成立并推廣店?yáng)|區(qū)域共治理事會(huì)，加大作業(yè)公平感，商戶滿意度顯著提升。

　　彭永東在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2024年，貝殼要打開(kāi)對(duì)科技和經(jīng)紀(jì)人之間關(guān)系的認(rèn)知，通過(guò)新媒體、模式創(chuàng)新（積分制、大店機(jī)制等）等更好地激活服務(wù)者，同時(shí)，貝殼還將基于大數(shù)據(jù)能力優(yōu)化新房運(yùn)營(yíng)、優(yōu)化好房數(shù)據(jù)模型等，從運(yùn)營(yíng)層面要效率、要成長(zhǎng)。

　　對(duì)此，貝殼已經(jīng)付諸行動(dòng)。比如，在3月10日舉辦的2024重慶春季房地產(chǎn)暨家裝展示交易會(huì)上，貝殼創(chuàng)新推出“購(gòu)裝一體”的住房消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)展銷(xiāo)模式，集結(jié)17位專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主播，共計(jì)直播超過(guò)36場(chǎng)，并通過(guò)推出App新功能、新游戲互動(dòng)等方式促成簽約，為經(jīng)紀(jì)人賦能。

　　在這種創(chuàng)新機(jī)制下，業(yè)內(nèi)對(duì)貝殼未來(lái)的發(fā)展充滿信心。華泰證券認(rèn)為，深圳限購(gòu)放松后，目前40%-50%新增交易來(lái)自新獲購(gòu)房資格的買(mǎi)家?？紤]到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售渠道依賴(lài)較強(qiáng)，華泰證券預(yù)期貝殼2024年1-2月銷(xiāo)量顯著跑贏地產(chǎn)大盤(pán)，4月二手房收入有望同比增速轉(zhuǎn)正。

　　匯豐證券指出，一手房和二手房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，近幾個(gè)月二手房銷(xiāo)售繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，農(nóng)歷新年期間總銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)70%。一線、二線、三線城市的銷(xiāo)售分別同比跌3%、升98%、升65%。匯豐證券預(yù)計(jì)，二手房銷(xiāo)售的強(qiáng)勁勢(shì)頭將繼續(xù)支持貝殼2024年的業(yè)務(wù)發(fā)展，因此匯豐證券對(duì)貝殼保持積極看法，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

（責(zé)任編輯：董映頡 HO013）