作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

" 二十大 " 報(bào)告指出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。地產(chǎn)行業(yè)身處深度調(diào)整期，面對(duì) " 整體產(chǎn)能過(guò)剩，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能稀缺 " 的現(xiàn)狀，只有輸出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能，才能加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

身處行業(yè) " 寒冬 "，每家企業(yè)都經(jīng)歷周期的考驗(yàn)。居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)貝殼，選擇的是一條科技向善的道路，以此拓展企業(yè)的縱深 " 生命線 "，輸出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能，促進(jìn)行業(yè)正循環(huán)。

11 月 30 日，貝殼 ( NYSE:BEKE；HKEX：2423 ) 發(fā)布 2022 年第三季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。第三季度總交易額（GTV）為 7,371 億元（人民幣，下同），營(yíng)業(yè)收入為 176 億元，環(huán)比增長(zhǎng) 28%。前三季度，美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下（GAAP）公司凈虧損收窄至 17.69 億元。

深度剖析此次財(cái)報(bào)，可以窺見(jiàn)貝殼的轉(zhuǎn)型路徑。守住公司基本盤(pán)，保持組織文化韌性，堅(jiān)守品質(zhì)服務(wù)與極致運(yùn)營(yíng)，是貝殼對(duì)沖行業(yè)下行區(qū)間的應(yīng)對(duì)舉措。貝殼深知，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能持續(xù)保持需求，因此，在做好服務(wù) " 加法 " 的同時(shí) , 也要做好管理的 " 減法 "，才能獲得優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能的 " 乘法 " 效果。

服務(wù)鏈條做 " 加法 " 踩下品質(zhì)正循環(huán)加速的 " 油門(mén) "

為何貝殼對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能如此執(zhí)著？這源于貝殼對(duì)社會(huì)責(zé)任的堅(jiān)持。

在貝殼看來(lái)，當(dāng)下行業(yè)仍處于低位，市場(chǎng)規(guī)模、店面規(guī)模和從業(yè)者規(guī)模都在大幅收縮，一大批看短套利以及能力不佳的產(chǎn)能會(huì)被出清，留下來(lái)真正有品質(zhì)的參與者與真正熱愛(ài)這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者，對(duì)行業(yè)而言反而是好事。

今年 7 月，貝殼入選成都市首批保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)名單。作為唯一入選的民營(yíng)企業(yè)，貝殼社會(huì)責(zé)任感及其租賃業(yè)務(wù)版圖浮出水面。

截至第三季度末，貝殼租房業(yè)務(wù)簽約口徑在管房源量超過(guò) 8.5 萬(wàn)間，環(huán)比增長(zhǎng) 100%。其中，分散式租賃業(yè)務(wù) " 省心租 " 的在管規(guī)模突破 5 萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)近 70%，并已經(jīng)進(jìn)入 13 個(gè)城市。

事實(shí)上，無(wú)論是從商業(yè)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值來(lái)看，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房都是住房租賃行業(yè)的重要發(fā)展方向。

今年，貝殼租房推出分散式機(jī)構(gòu)托管服務(wù)——貝殼省心租，整體業(yè)務(wù)目標(biāo)是 " 微利可持續(xù) "，緩解居住難的問(wèn)題。" 省心租 " 摒棄了靠二房東吃差價(jià)的盈利模式，鎖定溢價(jià)率這一變量，針對(duì)租賃市場(chǎng)中用戶關(guān)心的收費(fèi)不透明、逾期交房、提前解約等問(wèn)題，貝殼租房推出涵蓋 7 大服務(wù)承諾的微光服務(wù)保障體系，迭代服務(wù)體系，深化服務(wù)鏈條，提升租住生活體驗(yàn)。

此外，貝殼租房與鏈家、德佑、21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等 20 余家經(jīng)紀(jì)品牌，多家公司推出 " 新青年計(jì)劃 "，推出傭金五折或首月租金減半等優(yōu)惠活動(dòng)劃，活動(dòng)房源參與量約 20 萬(wàn)套。

在政策加持和國(guó)家戰(zhàn)略調(diào)控下，保障性租賃住房市場(chǎng)空間巨大。萬(wàn)科、龍湖等業(yè)內(nèi)巨頭們的快速 " 上車 " 意味著貝殼在戰(zhàn)略層面的前瞻性。而承接貝殼對(duì)房產(chǎn)中介 " 老生意 " 及 " 家裝新戰(zhàn)場(chǎng) " 的行業(yè)革新先例，貝殼 " 省心租 " 也在成為租房領(lǐng)域 " 微利可持續(xù) " 的新樣板。

2021 年底，貝殼發(fā)布 " 一體兩翼 " 戰(zhàn)略，" 一體 " 即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)群，" 兩翼 " 分別為整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群，基于房地產(chǎn)行業(yè)聚焦新房和二手房的同時(shí)，貝殼將租賃、家居、家裝等業(yè)務(wù)板塊納入整體體系之內(nèi)，從而衍生出來(lái)具有生活居住屬性的生態(tài)鏈，貝殼也在將自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)推廣至各個(gè)居住領(lǐng)域。

值得一提的是，作為另外 " 一翼 "，三季度貝殼家裝家居業(yè)務(wù)取得突破進(jìn)展?？杀瓤趶娇?，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入超 18 億元，逆市同比增長(zhǎng)超過(guò) 40%，環(huán)比增長(zhǎng) 34%。三季度完成簽約合同額接近 20 億元，同比提升超過(guò) 60%。被窩家裝實(shí)現(xiàn)了城市層面 7 至 8 月單月合同額破億、單季度盈虧平衡，成為北京領(lǐng)先的整裝服務(wù)品牌。

今年 11 月，貝殼首家整裝家居體驗(yàn)館落地成都，聚焦高品質(zhì)家裝時(shí)代，延伸居住服務(wù)價(jià)值鏈條。無(wú)論是 2021 年 9 月被窩家裝推出 " 十心實(shí)意 " 安心承諾，還是圣都家裝用供應(yīng)鏈實(shí)力和數(shù)字化技術(shù)塑造行業(yè)生態(tài)，貝殼的一站式服務(wù)順應(yīng)了新消費(fèi)趨勢(shì)，開(kāi)啟了這一萬(wàn)億級(jí)賽道上的加速引擎，助力家裝行業(yè)破局新生。

從鏈家到貝殼的十年進(jìn)化中，貝殼實(shí)現(xiàn)的是對(duì) " 人、物、流程 " 的數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而對(duì)于萬(wàn)億家居家裝市場(chǎng)的展望，貝殼在啃下這塊 " 硬骨頭 " 時(shí)，也讓人們看到了很多貝殼重塑行業(yè)規(guī)則的 " 影子 "。

貝殼在房產(chǎn)交易賽道積累多年的技術(shù)及經(jīng)驗(yàn)在家裝家居賽道實(shí)現(xiàn)了有效復(fù)用。截至 10 月 31 日，包括設(shè)計(jì)師、工程經(jīng)理、經(jīng)紀(jì)人等在內(nèi)的超過(guò) 9,500 名服務(wù)者參與了 AI 工具 " 小貝助手 " 通關(guān)培訓(xùn)，助力二賽道服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化落地。

管理做 " 減法 " ：提質(zhì)增效 科技向善

要實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能的釋放，不僅需要保障服務(wù)品質(zhì)，更需要提升管理效率，深耕平臺(tái)能力建設(shè)，擁抱產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，聚焦科技的力量。

關(guān)于貝殼的科技賦能，曾記錄了這樣一個(gè)案例：

在京打拼多年的李靜（化名）想將老家房子賣掉安家北京，就在房子簽約前夕，待安裝的第二層玻璃卻不翼而飛。物業(yè)明確告知玻璃已在屋里放置好，中介也各執(zhí)一詞。就在簽約即將崩塌之際，此前，為留念，李靜隨手拍的那條 VR 鏈接，卻成為了 " 破案 " 的關(guān)鍵。

事實(shí)上，科技賦能已經(jīng)成為貝殼的常態(tài)。精細(xì)化運(yùn)營(yíng)及科技管理，意味著從嚴(yán)重依賴資源模式向管理提質(zhì)增效模式轉(zhuǎn)型，彰顯組織韌性，通過(guò)節(jié)約開(kāi)支，在管理上做 " 減法 "，推動(dòng)組織、績(jī)效管理的完善和效率的提升，解放經(jīng)紀(jì)人，讓創(chuàng)新成果涌流。

貝殼一直深耕的便是，服務(wù)品質(zhì)保障、深耕平臺(tái)能力建設(shè)、管理效率提升的三種能力。" 橫著做 " 意味著通過(guò)鏈家網(wǎng)把服務(wù)流程各個(gè)環(huán)節(jié)都做一遍，" 豎著做 " 是指先將鏈家標(biāo)準(zhǔn)化、線上化，這是貝殼的底層邏輯。

在行業(yè)下行區(qū)間，三季度財(cái)報(bào)顯示，貝殼存量房業(yè)務(wù)凈收入為 72 億元，環(huán)比增長(zhǎng) 29%；新房業(yè)務(wù)凈收入為 78 億元，環(huán)比增長(zhǎng) 17%。

除了產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)科技向善的能力，貝殼也在通過(guò)精益化管理?yè)肀ЫM織變革的紅利，利用線下標(biāo)準(zhǔn)化、人員管理和成長(zhǎng)等諸多優(yōu)秀的能力和方法論，促進(jìn)企業(yè)縱深發(fā)展。

在穩(wěn)定人店規(guī)模上，門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人結(jié)構(gòu)不斷改善，從業(yè)時(shí)間更長(zhǎng)且績(jī)優(yōu)的經(jīng)紀(jì)人占比提高。二季度對(duì)比一季度，從業(yè)時(shí)長(zhǎng)超過(guò) 3 年的經(jīng)紀(jì)人占比提升了約 10%，店均和人均效益也在提高。

直接帶來(lái)的結(jié)果是，第三季度末，貝殼平臺(tái)活躍門(mén)店數(shù)超過(guò) 39,700 家，環(huán)比降幅約 3%，連接活躍經(jīng)紀(jì)人超過(guò) 37 萬(wàn)人，環(huán)比降幅收窄至 2%。

在新房領(lǐng)域，為了促進(jìn)業(yè)績(jī)回升，在運(yùn)營(yíng)側(cè)，貝殼在快傭模式基礎(chǔ)上推進(jìn)新房聚焦盤(pán)策略，邀約帶看、推盤(pán)去化，實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者好、對(duì)服務(wù)者好、對(duì)開(kāi)發(fā)商好的正循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，截至 11 月 15 日，貝殼對(duì)施工進(jìn)度采集和對(duì)外展示項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)達(dá)到 32,442 個(gè)。

所以，第三季度貝殼新房業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)健康度也而在全方位提升。

其中，貝殼新房業(yè)務(wù)綜合回款天數(shù)縮短至僅 78 天，較第二季度環(huán)比縮短 30 天 , 降至上市以來(lái)新低，前期已計(jì)提壞賬的部分應(yīng)收賬款也得到持續(xù)回收。9 月，貝殼 " 快傭 " 收入占比達(dá)到 34%。在開(kāi)發(fā)商側(cè)，三季度，貝殼國(guó)有房企銷售占比從 37% 提升至 42%。

行業(yè)正循環(huán)的 " 乘法 " 效能

受到數(shù)字化的加持，以及整個(gè)市場(chǎng)的倒逼，貝殼協(xié)同和整合邁進(jìn)，正形成服務(wù)為本、客戶為王的超級(jí)裂變效果，迸發(fā)出乘法效能，而非簡(jiǎn)單的疊加效果。

對(duì)于幫助經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)職業(yè)化發(fā)展，貝殼找房也通過(guò)多種途徑賦能其個(gè)人發(fā)展。全國(guó)各地也涌現(xiàn)出諸如那些沖向山火的中介小哥、一支 " 教您用手機(jī) " 的娘子軍等鮮明的經(jīng)紀(jì)人案例，以此保障消費(fèi)者獲得有品質(zhì)的房產(chǎn)交易服務(wù)。

根據(jù)貝殼今年進(jìn)行的兩次對(duì)全國(guó) 8 萬(wàn)多名平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)調(diào)研顯示，經(jīng)紀(jì)人對(duì)職業(yè)的認(rèn)可度正在提升，越來(lái)越受到來(lái)自家庭和社會(huì)的肯定，這也為復(fù)蘇市場(chǎng)環(huán)境下經(jīng)紀(jì)人品質(zhì)服務(wù)的持續(xù)供給帶來(lái)了動(dòng)能。

近年來(lái)，疫情肆虐，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)層面，貝殼找房發(fā)起 " 貝殼 - 讓家更美好 " 全國(guó)志愿服務(wù)行動(dòng)。為幫助老年群體跨越數(shù)字鴻溝，貝殼打造的公益項(xiàng)目 " 我來(lái)教您用手機(jī) " 走入第四個(gè)年頭。截至今年 10 月底，項(xiàng)目已走進(jìn)全國(guó) 55 個(gè)城市，組織手機(jī)公益課堂 4513 個(gè)，累計(jì)開(kāi)展手機(jī)課超過(guò) 1.5 萬(wàn)節(jié)，服務(wù)老人超 50 萬(wàn)人次。在廣大鄉(xiāng)村地區(qū)，已開(kāi)課的鄉(xiāng)村手機(jī)班高達(dá)近百個(gè)。

" 我來(lái)教您用手機(jī) " 因此走進(jìn) 2022 服貿(mào)會(huì)，團(tuán)隊(duì)也獲得了《哈佛商業(yè)評(píng)論》中文版 &FESCO 首屆「高能團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)」。

深挖賽道資源，提升消費(fèi)者滿意度，貝殼不僅在服務(wù)層面向善，也在通過(guò)有效留存優(yōu)質(zhì)服務(wù)產(chǎn)能延長(zhǎng)了企業(yè)生命線。在居住服務(wù)行業(yè)由 " 規(guī)模 " 轉(zhuǎn)向 " 高質(zhì)量發(fā)展 " 的歷史契機(jī)下，體現(xiàn)自己的社會(huì)責(zé)任與價(jià)值。

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