中秋、國(guó)慶假期上海樓市成交量表現(xiàn)平穩(wěn)。從數(shù)據(jù)上看，在多個(gè)新盤(pán)集中入市情況下，長(zhǎng)假期間上海新建商品住宅成交面積10.33萬(wàn)平方米，較去年國(guó)慶長(zhǎng)假4萬(wàn)平方米的成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

從澎湃新聞實(shí)地走訪情況看，長(zhǎng)假期間上海新房市場(chǎng)暖意融融，有開(kāi)發(fā)商趁假期舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)蓄客。相較于新房市場(chǎng)而言，長(zhǎng)假期間二手房門(mén)店到訪量寥寥可數(shù)，有二手房經(jīng)紀(jì)人專(zhuān)程駐守在新房項(xiàng)目旁向售樓處出來(lái)的客人推薦低價(jià)房源，也有經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)“想出售只有主動(dòng)降價(jià)”。

售樓處抽獎(jiǎng)蓄客

不少剛需項(xiàng)目趁著國(guó)慶假期前開(kāi)放樣本間并開(kāi)啟蓄客模式。

長(zhǎng)假期間，澎湃新聞實(shí)地走訪了多個(gè)樓盤(pán)，多個(gè)項(xiàng)目售樓處及樣板間人頭攢動(dòng)，也有項(xiàng)目售樓處趁著中秋及國(guó)慶舉辦雙節(jié)活動(dòng)，通過(guò)抽獎(jiǎng)等方式吸引客戶(hù)。

澎湃新聞從位于浦東的金橋碧云澧悅項(xiàng)目售樓處了解到，國(guó)慶黃金周期間（9月30日-10月6日），該項(xiàng)目每天會(huì)進(jìn)行三場(chǎng)整點(diǎn)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，項(xiàng)目樣板間已于9月中旬開(kāi)放，國(guó)慶長(zhǎng)假期間到訪人數(shù)較節(jié)前略有回落，但仍有不少客戶(hù)趁著假期來(lái)看房。據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，目前該項(xiàng)目正在建檔中，計(jì)劃于11月入市。

澎湃新聞在售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到，隨著假期接近尾聲，不少返滬的購(gòu)房者也前往售樓處看房，僅在記者進(jìn)入售樓處的時(shí)間點(diǎn)，先后就有四組客戶(hù)前來(lái)看房。

距離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的“招商南昌市政·周浦公園1872”也即將加推。該項(xiàng)目售樓處及樣板間設(shè)置在周邊商場(chǎng)內(nèi)，商場(chǎng)內(nèi)顧客不多，但售樓處仍有看房者進(jìn)進(jìn)出出。

據(jù)悉，該項(xiàng)目一批次房源首開(kāi)當(dāng)天即宣布告罄。項(xiàng)目銷(xiāo)售人員提到，“項(xiàng)目二批次預(yù)計(jì)將于本月中下旬加推，共計(jì)219套房源，其中89平方米的有28套，99平方米的有191套，也是這個(gè)項(xiàng)目的最后所剩房源。”

項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)，有購(gòu)房者對(duì)澎湃新聞表示，“我們剛看完川沙的‘陸家嘴錦繡云瀾’，還沒(méi)有做決定，這兩個(gè)項(xiàng)目均價(jià)相差不大，準(zhǔn)備多看看多做比較?！?/p>

據(jù)悉，陸家嘴錦繡云瀾于10月5日開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)時(shí)間至10月9日，共計(jì)407套房源，備案均價(jià)64000元/平方米。根據(jù)第三方認(rèn)籌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目2天認(rèn)購(gòu)數(shù)200余套，認(rèn)購(gòu)率49%。

招商蛇口和象嶼地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)“招商象嶼·星耀翠灣”目前也正在蓄客中。

據(jù)悉，該項(xiàng)目位于浦東新場(chǎng)，項(xiàng)目樣板房于9月24日開(kāi)放。據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，目前該項(xiàng)目正在前期建檔中，對(duì)于前期建檔客戶(hù)而言，開(kāi)盤(pán)后可享受一定的優(yōu)惠力度。據(jù)其介紹，僅以10月1日起假期而言，平均每天建檔客戶(hù)就有十余組。據(jù)悉，該項(xiàng)目共計(jì)總戶(hù)數(shù)828戶(hù)，項(xiàng)目將首開(kāi)5棟樓。

新房成交同比大幅增長(zhǎng)

根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年長(zhǎng)假期間，上海新建商品住宅成交面積10.33萬(wàn)平方米，而去年國(guó)慶長(zhǎng)假新房成交量為4萬(wàn)平方米。

區(qū)域表現(xiàn)上，根據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青浦區(qū)貢獻(xiàn)一半力量，全區(qū)成交面積達(dá)到5.03萬(wàn)平方米，主要是近期有新盤(pán)入市，進(jìn)入集中簽約期。此外，還有前期的項(xiàng)目也在簽約期內(nèi)，貢獻(xiàn)部分力量。排名第二的是松江，成交面積為1.28萬(wàn)平方米，雖然也有新盤(pán)推出，不過(guò)基于總供應(yīng)量不多，因此和青浦的成交面積有很大落差。從青浦和松江的對(duì)比可以看出，市場(chǎng)關(guān)注度高的樓盤(pán)去化壓力小，即便投放量大也能做到清盤(pán)?？傮w來(lái)看，熱點(diǎn)樓盤(pán)支撐起當(dāng)期銷(xiāo)售。 

從上海商品住宅成交前十榜單來(lái)看，中高端產(chǎn)品表現(xiàn)較為突出。榜單中只有2個(gè)均價(jià)3萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米的首次改善產(chǎn)品，其余均是中高端項(xiàng)目，并且榜單中有2個(gè)10萬(wàn)元+的樓盤(pán)。

長(zhǎng)假期間（9月29日－10月6日），成交面積排名第一的項(xiàng)目為青浦徐涇的華發(fā)蟠龍四季，成交面積4.67萬(wàn)平方米，成交套數(shù)403套，該項(xiàng)目均價(jià)63975元/平方米；成交面積排名第二的項(xiàng)目為松江的萬(wàn)科·海上映象，成交面積9975.82平方米，成交套數(shù)79套，項(xiàng)目均價(jià)60928元/平方米；位于楊浦的中海·海上和集成交面積5804.28平方米，成交面積排名第三，成交套數(shù)53套，均價(jià)119785元/平方米。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這和政策導(dǎo)向較為一致，“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)置換型買(mǎi)家較為友好，釋放此類(lèi)產(chǎn)品的需求。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，假期成交為正常水平的一半到三分之一，所以?xún)H假期的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，屬于正常范疇內(nèi)。造成這一結(jié)果的原因一方面是認(rèn)房不認(rèn)貸的利好雖然沒(méi)有剛落地時(shí)反應(yīng)那么大，但是還有一定余溫，能繼續(xù)發(fā)揮效用；另一方面，供應(yīng)樓盤(pán)充足，并且入市的項(xiàng)目中熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤(pán)比較多，這些項(xiàng)目的集中簽約導(dǎo)致成交維持在不錯(cuò)水平。相比之下，二手房成交并不太理想，這也和當(dāng)下“賣(mài)舊買(mǎi)新”主流一致，價(jià)格沒(méi)有跌到位的情況下，促成交易并不容易，而且目前對(duì)于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不足，因此買(mǎi)家并不急著入市。

盧文曦認(rèn)為，一般從開(kāi)局可以預(yù)判未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展，雖然政策利好的沖動(dòng)勁已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)恢復(fù)平淡心態(tài)，但不可否認(rèn)，政策對(duì)需求釋放有作用。今年第九批房源已經(jīng)公布，為后續(xù)成交做足鋪墊，已經(jīng)有10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入認(rèn)籌狀態(tài)，并且3個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)觸發(fā)積分，說(shuō)明市場(chǎng)還有潛力可挖。因此，10月份成交出現(xiàn)跳水的概率不高。

二手房來(lái)訪量下滑，“想出售只有主動(dòng)降價(jià)”

相較于長(zhǎng)假期間的售樓處景象，二手房中介門(mén)店則相對(duì)冷清。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，門(mén)店來(lái)客、來(lái)訪較平時(shí)雙休日出現(xiàn)明顯下滑。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，二手房市場(chǎng)觀望氣氛再度抬頭，對(duì)交易產(chǎn)生一定牽制作用。不過(guò)，這也符合以往慣例，遇到假期成交減弱，更何況這次假期時(shí)間比一般情況多一天，更長(zhǎng)的時(shí)間促使客戶(hù)增加外出游玩的計(jì)劃，買(mǎi)房事宜暫時(shí)擱置。

澎湃新聞從多家中介門(mén)店了解，雖然長(zhǎng)假期間中介門(mén)店均正常營(yíng)業(yè)，但上門(mén)咨詢(xún)的客戶(hù)寥寥可數(shù)。

位于浦東郊區(qū)的一門(mén)店經(jīng)紀(jì)人提到，“當(dāng)前二手房掛牌量較多，很多滿(mǎn)五年的次新盤(pán)掛牌量也在增多，因此，同區(qū)域房齡較長(zhǎng)的樓盤(pán)并不具有優(yōu)勢(shì)。而在同一次新樓盤(pán)中，由于掛牌量增多，買(mǎi)家可選擇范圍較大，議價(jià)空間也較大?！?/p>

據(jù)其介紹，板塊內(nèi)一次新小區(qū)，89平方米小三房去年成交價(jià)格約360萬(wàn)元，目前同戶(hù)型同樓層在售價(jià)格約325萬(wàn)元。

澎湃新聞注意到，長(zhǎng)假期間，也有二手房經(jīng)紀(jì)人專(zhuān)程駐守在新房項(xiàng)目旁向售樓處出來(lái)的客戶(hù)推介低價(jià)二手房源。“18號(hào)線康橋站旁二手房考慮嗎？業(yè)主急售，有鑰匙，帶您去看看?！睋?jù)其介紹，一套102平方米左右的精裝修房源，目前在售價(jià)格為470萬(wàn)元，低于市場(chǎng)價(jià)60萬(wàn)元，價(jià)格還有可談空間。

澎湃新聞查詢(xún)貝殼找房平臺(tái)看到，當(dāng)前，前述房源所在小區(qū)在售房源48套，近半年該小區(qū)成交均價(jià)為52612元/平方米。

該經(jīng)紀(jì)人坦言，同一小區(qū)掛牌量大，要想出售只有主動(dòng)降價(jià)。目前二手房成交周期相對(duì)較長(zhǎng)，國(guó)慶期間其成交了一套房源，但也是自今年5月帶客戶(hù)看了多套房源后才做出的決定。

另從9月份的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的利好政策刺激下，市場(chǎng)信心有所回升，成交量出現(xiàn)修復(fù)。根據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月份上海共成交二手房1.53萬(wàn)套，重回榮枯線水平之上。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，成交未出現(xiàn)暴增主要是因?yàn)檎呃貌糠謩偢暮透纳迫后w，從看房到購(gòu)房需要一個(gè)過(guò)程，此外，若需要先將原有房產(chǎn)出售，周期更會(huì)拉長(zhǎng)，所以反映到成交上會(huì)是一個(gè)逐步釋放的過(guò)程，預(yù)計(jì)會(huì)逐步體現(xiàn)在四季度的成交上。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，90平方米以上、400萬(wàn)元以上的房源成交占比增長(zhǎng)較為顯著，說(shuō)明政策對(duì)剛改或改善群體的刺激作用效果比較明顯。

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