近期，上市房企陸續(xù)公布2019年財報及2020年銷售目標。“降低負債率”成為2019年房企年報關鍵詞，在銷售額、營業(yè)收入、利潤率、毛利率等指標一路飄紅的同時，作為衡量房企發(fā)展是否健康的經營現(xiàn)金流指標也成為關注的焦點。

降負債漸成發(fā)展戰(zhàn)略

在經歷了前期的高速發(fā)展之后，越來越多的房企把“穩(wěn)”作為發(fā)展基調。其中，降低負債率逐漸成為龍頭房企的發(fā)展戰(zhàn)略。

“2022年總負債要降到4000億以下?！?恒大集團董事局主席許家印在2019年業(yè)績會上宣布，恒大將全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的經營發(fā)展戰(zhàn)略。

年報顯示，恒大全年營業(yè)額4775.6億元，實現(xiàn)合約銷售額6011億元；毛利率為27.8%，凈利潤率為7.0%；資產負債率77.9%，凈負債率159.3%，現(xiàn)金余額2287.7億元。盡管恒大上市11年來業(yè)績實現(xiàn)跨越式增長，然而公司負債仍處于行業(yè)偏高水平。此次的發(fā)展戰(zhàn)略可以看作是恒大戰(zhàn)略轉型的進一步深化。

“公司的負債率長期持續(xù)地下降，未來2—3年，融創(chuàng)負債率往下走的方向是不會改變的?！比趧?chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德表示。年報顯示，2019年，融創(chuàng)基于在收并購、文旅建設及開發(fā)物業(yè)上的加碼發(fā)展，融資力度提升，期末凈負債率達172.26%，但相較于年中已下降了33.6個百分點。隨著后期投入優(yōu)質資產帶來的價值釋放，以及運營管理的加強，長期來看凈負債率將繼續(xù)下降。

除此之外，富力地產、新城控股等房企也紛紛把“降負債”作為目標。來自中達證券研究的報告稱，已發(fā)布2019年年報的房企中，凈負債率有所下降。2019年，上市房企平均凈負債率為75.5%，較2018年的78.5%下降3.1個百分點;各公司凈負債率表現(xiàn)出現(xiàn)一定分化，部分房企如佳兆業(yè)集團、融信中國及新城控股等2019年凈負債率下降較快。

保現(xiàn)金流 提升抵御風險能力

除降低負債率之外，確保充足的現(xiàn)金流、保持債務結構穩(wěn)健也已成為房企共識。

“2019年的凈現(xiàn)金流入非常好，連續(xù)11年實現(xiàn)經營性現(xiàn)金流為正，足夠覆蓋短期債務?！?萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝說。年報顯示，萬科全年實現(xiàn)經營性現(xiàn)金凈流入456.9億元；截至報告期末，本集團持有貨幣資金1661.9億元，遠高于一年內到期的流動負債的總和938.9億元。

而碧桂園年報稱，企業(yè)現(xiàn)金余額創(chuàng)新高。年報顯示，截至2019年12月31日，碧桂園可動用現(xiàn)金余額約2683.5億元，達到公司有史以來最高水平?此外,碧桂園另有3167.9億元的銀行授信額度未使用,現(xiàn)金流十分充裕?凈經營性現(xiàn)金流為正，說明企業(yè)當期通過經營本身便可實現(xiàn)現(xiàn)金良性循環(huán)，不需要依賴外部融資來支撐現(xiàn)金流，在資金密集型的房地產行業(yè)實屬難得，

“現(xiàn)金流是‘天晴’的時候就要著急，我們在去年下半年就開始注重現(xiàn)金流。等到今年1月份我們就完成了基本融資，往后融不融資已經無所謂了?！眳莵嗆娫诎l(fā)布會上表示，龍湖在今年1月已完成了全年的基本融資。年報顯示，龍湖集團全年合同銷售額為2425億元，同比增長20.9%，凈負債率為51.0%，在手現(xiàn)金609.5億元。

平均融資成本保持穩(wěn)定

融資是緩解房企現(xiàn)金流壓力重要手段。在年報發(fā)布會上，不少房企的管理層表示，今年將重點調整融資結構，降低融資成本，且謹慎拿地。

祝九勝表示，萬科仍將秉持穩(wěn)健經營的一貫策略，保持良好的信用評級，合理控制好負債率和融資成本，加強與合作金融機構的溝通。同時，基于整體市場環(huán)境和經營情況合理安排融資節(jié)奏，靈活運用多元化的融資渠道，不會設定固定的融資目標。

在融資方面，2019年龍湖保持了平均借貸成本4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，凈負債率51.0%，在手現(xiàn)金609.5億元，現(xiàn)金短債比(在手現(xiàn)金除以一年內到期債務)4.38，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準。

旭輝控股CFO楊欣表示，今年開年以來，旭輝相繼以較低利率完成數(shù)筆融資，預計年內平均融資成本有望進一步走低。他同時表示，旭輝也將繼續(xù)嚴控債務規(guī)模與資金成本，同時不斷優(yōu)化債務結構。

中達證券研究的報告顯示，融資成本方面，上市房企平均融資成本保持穩(wěn)定，2019年為6.2%，較2018年小幅上升0.1個百分點。整體而言，多數(shù)房企2019年去杠桿成效顯著，融資成本變動幅度較小。

平安證券發(fā)布的地產行業(yè)研報稱，受益流動性寬松，各家房企融資成本均出現(xiàn)下降，大多數(shù)房企預計后續(xù)仍將延續(xù)下行，融創(chuàng)、佳兆業(yè)等房企明確將通過調整融資結構、拓展融資渠道等方式，進一步降低融資成本。

另據(jù)同策研究院報告顯示，2020年3月，其監(jiān)測的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計691.56億元，環(huán)比上漲44.71%，繼2月融資總額跳水后有所回升。融資成本方面，在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是招商蛇口成功發(fā)行的第三期超短期融資券，融資成本為2.56%；融資成本最高的為華夏幸福2020年非公開發(fā)行的第一期可交換公司債券，發(fā)行規(guī)模24億元，利率為7.7%。整體來看，在已披露的數(shù)據(jù)中，優(yōu)質房企的融資成本有所下降。 

來源：新華網

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