四大龍頭房企的年報(bào)里,隱藏著行業(yè)的五個(gè)關(guān)鍵詞

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-07 09:50

或許是受到疫情的影響，今年開春的房企年報(bào)發(fā)布時(shí)間比往年稍晚了一些，不過(guò)還是“雖遲但到”。

日前，隨著恒大2019業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的舉行，房地產(chǎn)企業(yè)“第一梯隊(duì)”選手——碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)的2019年銷售業(yè)績(jī)悉數(shù)浮出水面。

2019年，行業(yè)調(diào)控延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)，各地因城施策，樓市調(diào)控常態(tài)化明顯，整個(gè)行業(yè)的盈利能力有所回落，但龍頭房企們依然提交了不錯(cuò)的“成績(jī)單”。

作為行業(yè)金字塔尖上的最強(qiáng)王者，從它們的年報(bào)所透露的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和戰(zhàn)略變化，可以一窺整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞一：放緩

在政策與市場(chǎng)的雙重作用下，2019年房企增速普遍放緩，2020年受疫情影響，也注定不會(huì)樂觀。

根據(jù)年度報(bào)告，2019年恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額6010.6億元，同比增長(zhǎng)9.0%，相比2018年的10.1%增幅略有收窄。

2019年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5522億元，同比增長(zhǎng)10%，增速比2018年的31.25%有所放緩。

萬(wàn)科2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額6308.4億元，同比增長(zhǎng)3.9%，增速在2018年14.5%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放緩。

第一梯隊(duì)之外，華潤(rùn)、中海、龍湖、富力等龍頭房企2019年銷售金額同比增速也都出現(xiàn)了不同程度的放緩。

正如恒大集團(tuán)董事局主席許家印、副主席總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)上表示的，“房地產(chǎn)黃金時(shí)代沒有了”。

關(guān)鍵詞二：下滑

從頭部房企的年報(bào)中可以看出，行業(yè)還存在利潤(rùn)率普遍下降的特點(diǎn)，這也印證了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”下半場(chǎng)的判斷。

2019年，萬(wàn)科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)施了“以價(jià)換量”策略的恒大，毛利率從2018年的36.2%降至27.8%，降幅達(dá)到8.4個(gè)百分點(diǎn)。

碧桂園毛利率為31.6%，較2018年也下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。頭部房企中，僅融創(chuàng)的毛利率從2018年的25%微升至2019年的25.1%。融創(chuàng)維持利潤(rùn)率不降或得益于其土地超六成通過(guò)并購(gòu)獲得，成本較低。

究其原因，一方面是銷售價(jià)格增長(zhǎng)乏力。除了房企“以價(jià)換量”策略的因素外，主要是各地還出臺(tái)了新房的“限價(jià)令”，在備案時(shí)如果價(jià)格過(guò)高會(huì)導(dǎo)致無(wú)法獲批。

另一方面則是各項(xiàng)成本的提高。包括土地成本、融資成本、銷售成本等。

由于樓市調(diào)控頻發(fā)，企業(yè)在保持銷售增速的同時(shí)，很難兼顧對(duì)利潤(rùn)的追求。如何在二者之間尋求一個(gè)平衡，取得長(zhǎng)久健康發(fā)展，成了房企們必須面臨的大考。

關(guān)鍵詞三：謹(jǐn)慎

在行業(yè)增速放緩的背景下，提質(zhì)控速成為共識(shí)，2020年目標(biāo)增長(zhǎng)率降低在合理預(yù)期內(nèi)。相對(duì)于早年間房企們紛紛沖擊x億的激進(jìn)口號(hào)，頭部房企對(duì)銷售目標(biāo)的制定也更加趨于謹(jǐn)慎。

四巨頭中，萬(wàn)科、碧桂園未公布2020年銷售目標(biāo)。

恒大則表示2020年合約銷售目標(biāo)為6500億元，而2019年銷售目標(biāo)為6000億元，近兩年銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率穩(wěn)定在10%左右。

在3月31日舉行的第一季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大方面透露憑借網(wǎng)上賣房和龐大土儲(chǔ)等優(yōu)勢(shì)，今年一季度已經(jīng)累計(jì)銷售1465億元，同比大增23%，銷售回款1133億，同比大增55%，均位居行業(yè)頭部位置。

根據(jù)碧桂園的披露，2020年其權(quán)益可售資源約9066億元，按照預(yù)計(jì)的67%去化率推算，今年權(quán)益銷售預(yù)計(jì)在6074億元左右，依然能夠保持與去年一致的增速，實(shí)屬難得。

手握8000億可售貨值的融創(chuàng)，表示對(duì)銷售額的增加沒有目標(biāo)，以安全、發(fā)展穩(wěn)健為底線，“現(xiàn)在要以管理利潤(rùn)為核心，不想提銷售目標(biāo)的，但是超過(guò)6000億是肯定的?！?/p>

不僅如此，近年來(lái)在并購(gòu)上頻頻“攻城略地”的融創(chuàng)，也變得更加謹(jǐn)慎。孫宏斌認(rèn)為，今年的并購(gòu)機(jī)會(huì)會(huì)增加，但好標(biāo)的可能不會(huì)太多，所以公司會(huì)十分謹(jǐn)慎。

關(guān)鍵詞四：降負(fù)債

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷規(guī)模沖刺期之后，如今邁入穩(wěn)健發(fā)展期，降低負(fù)債、現(xiàn)金為王，是房企當(dāng)下的最佳選擇。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)發(fā)布《2019內(nèi)房股“現(xiàn)金”排行榜》，80家內(nèi)房股手持現(xiàn)金資源近2.31萬(wàn)億元，平均手持現(xiàn)金288.74億元。其中，碧桂園以2683.48億元的現(xiàn)金，蟬聯(lián)2019年中國(guó)“內(nèi)房股現(xiàn)金之王”的寶座。

恒大手持現(xiàn)金2287.67億元，位列內(nèi)房股第二；萬(wàn)科手持現(xiàn)金約1661.95億元，排名內(nèi)房第三；融創(chuàng)中國(guó)手持現(xiàn)金約1257.31億元，位列內(nèi)房第四。

已經(jīng)在現(xiàn)金方面位列前四的碧恒萬(wàn)融，在年報(bào)發(fā)布會(huì)上紛紛表示會(huì)繼續(xù)謹(jǐn)慎。

融創(chuàng)正在嘗試出售旗下的文旅、酒店、商業(yè)等持有型物業(yè)，并降低融資成本。2020年融創(chuàng)中國(guó)的首要任務(wù)是降低融資成本和負(fù)債，公司還將處置部分持有資產(chǎn)。

早些年，高土地儲(chǔ)備下的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在一定程度上可以看作是恒大迅速發(fā)展壯大的利刃。但如今的恒大宣布要正式啟動(dòng)新戰(zhàn)略：“全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來(lái)?！?/p>

萬(wàn)科也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示要堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資、量入為出的原則，保障現(xiàn)金流安全。“現(xiàn)金為王，手上有余糧，任何時(shí)候都是可以找到機(jī)會(huì)和抓住機(jī)會(huì)的。”

近幾年碧桂園通過(guò)戰(zhàn)略升級(jí)調(diào)整，一直走得很穩(wěn)健。其年報(bào)有一大亮點(diǎn)，就是“余糧”充足。截至2019年12月31日，可動(dòng)用現(xiàn)金余額約2683.5億元，達(dá)到公司有史以來(lái)最高水平。

房地產(chǎn)銷售周期長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)金流要求很高，目前行業(yè)最看重的就是現(xiàn)金流。尤其是對(duì)于超千億規(guī)模的房企而言，現(xiàn)金流就是底氣，不僅代表著較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也意味著在愈發(fā)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中能把握住更多的機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞五：多元化轉(zhuǎn)型

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，行業(yè)集中度提升，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，頭部房企在注重規(guī)模增速與發(fā)展質(zhì)量的同時(shí)，多元化業(yè)務(wù)布局成為關(guān)注重點(diǎn)。

而房企第一梯隊(duì)的四大天王，在多元化發(fā)展上則各有側(cè)重，但有個(gè)共同的優(yōu)勢(shì)就是“財(cái)大氣粗”，即使投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，也仍有實(shí)力支持多元化業(yè)務(wù)。

在3月31日恒大的發(fā)布會(huì)上，許家印表示：“我們對(duì)產(chǎn)品和核心技術(shù)的要求都是世界領(lǐng)先。不敢說(shuō)14款車都能爆款，但保證8-10款車爆款，我是有信心的。”

投入方面，恒大CFO潘大榮透露，恒大在2019年合計(jì)在汽車領(lǐng)域投入147億元，未來(lái)兩年合計(jì)計(jì)劃投入200億元。

碧桂園則是地產(chǎn)、機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“三駕馬車”協(xié)同發(fā)展，加速駛?cè)攵嘣季仲惖?。地產(chǎn)主業(yè)外，機(jī)器人及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也有不錯(cuò)的進(jìn)展。截至2019年底，博智林機(jī)器人已累計(jì)遞交專利申請(qǐng)1843項(xiàng)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，碧桂園目前已形成研發(fā)服務(wù)、智慧種業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園、海外大農(nóng)業(yè)、社區(qū)生鮮門店等五大核心業(yè)務(wù)版塊。

此前在3月11日，碧桂園農(nóng)業(yè)還宣布已經(jīng)收購(gòu)了華大農(nóng)業(yè)80%股權(quán)，為農(nóng)業(yè)發(fā)展提供技術(shù)保障。

比起碧桂園、恒大的“跨界”多元化，萬(wàn)科和融創(chuàng)的腳步相對(duì)謹(jǐn)慎。

萬(wàn)科在王石時(shí)代就嘗試轉(zhuǎn)型，如今的萬(wàn)科物業(yè)板塊已經(jīng)成為公司重要的戰(zhàn)略布局。根據(jù)年報(bào)，萬(wàn)科2019年來(lái)自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入127.0億元，占比3.5%，其他多元化業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)著墨不多。

孫宏斌曾說(shuō)過(guò)，“我們沒有多元化，我們就是房地產(chǎn)+”。相較而言，融創(chuàng)的多元化更顯審慎，是在原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)上做出延展，例如物業(yè)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等業(yè)務(wù)。

從當(dāng)前頭部房企的收入結(jié)構(gòu)上看，重心仍在房地產(chǎn)主業(yè)上，短期將重心轉(zhuǎn)換至多元化發(fā)展方面不太現(xiàn)實(shí)，畢竟相比需要長(zhǎng)期投入、回報(bào)周期長(zhǎng)的多元化產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)賺錢快是共識(shí)。未來(lái)房企多元化布局戰(zhàn)果如何，還要靜待房企們各顯神通。

結(jié)語(yǔ)

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，發(fā)展放緩已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。然而即便如此，頭部房企依然有條件“秀肌肉”，在年報(bào)中拿出漂亮的業(yè)績(jī)、土儲(chǔ)、現(xiàn)金數(shù)字。房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”已成共識(shí)。在近年政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)下，房企的發(fā)展重點(diǎn)已逐步由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”。在黃金時(shí)代高歌猛進(jìn)，在白銀時(shí)代輕裝前行，才是生存之道。