當(dāng)冬奧光環(huán)漸漸褪去，首鋼園·六工匯該何去何從？ | 商辦資管

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-10-27 20:00

作者 | 張愛(ài)

編輯 | 梁秀杰、夏縣明

視覺(jué) | 梁秀杰

責(zé)編 | 韓瑋燁

今年黃金周過(guò)后，首程控股有限公司于10月10日發(fā)布公告，稱旗下商辦綜合體首鋼園·六工匯（以下簡(jiǎn)稱六工匯）在國(guó)慶假期期間客流量合計(jì)近20萬(wàn)人次，創(chuàng)開(kāi)業(yè)以來(lái)新高。

但這個(gè)數(shù)據(jù)真的高么？

平均到單日，六工匯國(guó)慶期間平均客流量還不足3萬(wàn)人次。如果對(duì)數(shù)據(jù)感受還不夠直觀，可以與愛(ài)琴海在三四線城市的購(gòu)物公園對(duì)比，其開(kāi)業(yè)日客流就可達(dá)30萬(wàn)以上。而這個(gè)絕對(duì)稱不上理想的數(shù)據(jù)，已經(jīng)是六工匯“開(kāi)業(yè)以來(lái)新高”。

六工匯項(xiàng)目由首鋼基金與美國(guó)鐵獅門共同投資打造，由世邦魏理仕（CBRE）進(jìn)行項(xiàng)目的物業(yè)管理及服務(wù)。

始建于1919年的首鋼，可以說(shuō)是中國(guó)工業(yè)發(fā)展史的活歷史。曾經(jīng)的十里鋼城，用了十年時(shí)間，打造成北京著名的工業(yè)遺跡留存和城市更新名片。而六工匯的位置就在如今首鋼園的核心區(qū)。

由于其特殊的歷史、政治和區(qū)域經(jīng)濟(jì)重要性，再加上頂流基金加操盤團(tuán)隊(duì)的配置，六工匯甫一推出，就引起業(yè)內(nèi)極大的關(guān)注。

但從開(kāi)工到開(kāi)業(yè)，幾年過(guò)去了，因何六工匯項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況不如人意？

開(kāi)業(yè)一年，仍空置過(guò)半

六工匯位于北京石景山區(qū)首鋼園北區(qū)核心位置，總建筑面積達(dá)22.4萬(wàn)平方米，由6幅互通的地塊組成，包括11棟獨(dú)棟產(chǎn)業(yè)、11棟獨(dú)棟旗艦商業(yè)和一座購(gòu)物廣場(chǎng)。

房天下數(shù)據(jù)顯示，在六工匯13棟4-6層的辦公樓中，至少有5棟還在整棟出租，在睿和智庫(kù)的實(shí)地探訪中也發(fā)現(xiàn)，13棟中大多數(shù)底層都用做倉(cāng)庫(kù)，來(lái)堆積雜物。

圖片來(lái)源：睿和智庫(kù)

六工匯開(kāi)業(yè)至今也還不到一年時(shí)間，得天獨(dú)厚的地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境、簡(jiǎn)約的裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格，都是其優(yōu)點(diǎn)，但難以提振的出租率也有目共睹。

睿和智庫(kù)認(rèn)為，主要有兩方面原因：

其一在于，六工匯自誕生起就自帶“冬奧會(huì)”光環(huán)，奧運(yùn)賽事的加持為其帶來(lái)甚為可觀的流量，往來(lái)賓客絡(luò)繹不絕，經(jīng)營(yíng)狀況風(fēng)生水起。而冬奧會(huì)過(guò)去之后，六工匯卻沒(méi)有能力留住存量客戶，更沒(méi)有實(shí)力拓展增量客戶；

其二在于，石景山地區(qū)遠(yuǎn)離北京市中心，自然環(huán)境優(yōu)美的同時(shí)也意味著周邊還未開(kāi)發(fā)成熟，不能說(shuō)是“鳥(niǎo)不生蛋”，也可以說(shuō)是地處偏僻，自然人跡罕至。此外，由工廠改造而來(lái)的辦公樓樓層低、品質(zhì)一般，也是其致命弱點(diǎn)，但租金卻高于周邊的高端寫(xiě)字樓。

品質(zhì)低于周邊，租金居高不下

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)說(shuō)，價(jià)值決定價(jià)格，供求影響價(jià)格。落到商務(wù)辦公空間層面，決定其價(jià)格的則是區(qū)位交通、硬件軟件設(shè)施、商業(yè)配套等方面，而供求關(guān)系則使其價(jià)格在一定范圍內(nèi)波動(dòng)。

圖片來(lái)源：睿和智庫(kù)

六工匯作為石景山典型的城市更新項(xiàng)目，辦公樓由曾經(jīng)的鋼鐵廠改造而來(lái)，空間多為4-6層的獨(dú)棟。北鄰秀池，南鄰群明湖，西鄰石景山景觀公園，東鄰首鋼工業(yè)遺址公園，距離金安門地鐵站1.5公里。軟件方面，六工匯還有鐵獅門自己運(yùn)營(yíng)的ZO.客戶服務(wù)平臺(tái)，將手機(jī)APP和線下服務(wù)相結(jié)合。

憑借地理位置、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、自然環(huán)境及軟件服務(wù)，六工匯將辦公樓的租金定位5元/平米/天，高于周邊的中海財(cái)富中心和遠(yuǎn)洋長(zhǎng)安國(guó)際中心。

但客觀而言，中海財(cái)富中心和遠(yuǎn)洋長(zhǎng)安國(guó)際中心都是近幾年全新打造的純寫(xiě)字樓，在各方面的質(zhì)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于六工匯。

距離六工匯1.5公里之外的中海財(cái)富中心，位處金安橋交通樞紐，以得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)串聯(lián)南北、點(diǎn)亮京西6號(hào)線、11號(hào)線、S1三軌交匯地鐵上蓋+環(huán)宇商業(yè)頂級(jí)配套，超甲級(jí)樓宇標(biāo)準(zhǔn)+智慧樓宇配置，是石景山乃至全國(guó)產(chǎn)城融合、區(qū)域煥新的城市更新新范本。作為“寫(xiě)字樓之王”的中海，不僅持有量全國(guó)第一，樓宇品質(zhì)從外觀設(shè)計(jì)到內(nèi)部裝修更是有口皆碑，與六工匯同于2021年底入市，而其租金水平僅在4-4.5元/平方米/天。

距離六工匯10分鐘車程的遠(yuǎn)洋長(zhǎng)安國(guó)際中心，平均租金也僅在4.45元/平方米/天。該項(xiàng)目是遠(yuǎn)洋集團(tuán)打造的5A級(jí)寫(xiě)字樓，位于長(zhǎng)安街西延線門頭溝生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。臨近永定河濱河綜合休閑帶和長(zhǎng)安街西延線綠色生態(tài)帶，同時(shí)緊鄰綠海運(yùn)動(dòng)公園，良好的生態(tài)環(huán)境與六工匯不相上下，且擁有立體軌道交通體系，S1與R1雙地鐵交匯。商業(yè)配套方面也自帶2萬(wàn)㎡商業(yè)街，同時(shí)與5萬(wàn)㎡繁華天街MALL貼身相鄰。

從宏觀角度而言，今年以來(lái)北京整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率在不斷提高，雖然石景山區(qū)要全面開(kāi)啟產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市復(fù)興的新征程，但目前并沒(méi)有足夠的需求。而且縱觀六工匯周邊寫(xiě)字樓供給也十分充足，除卻上述高端寫(xiě)字樓外，周邊領(lǐng)秀大廈、國(guó)睿大廈等大大小小的供給數(shù)不勝數(shù)。

不論是外部環(huán)境的需求降低，還是行業(yè)內(nèi)部的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，都沒(méi)有使六工匯放下高貴的身段，頗有一番“寧可枝頭抱香死，不曾吹落北風(fēng)中”的傲氣。畢竟降低了租金就降低了它的整體檔次，而且改造花費(fèi)的成本也注定了其租金水平不會(huì)低，自然而然導(dǎo)致了其出租率低的現(xiàn)狀。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，為解決六工匯寫(xiě)字樓空置情況，首鋼一度決定讓其下屬相關(guān)公司入駐項(xiàng)目。

項(xiàng)目的資方能否熬得住近20年的產(chǎn)業(yè)培育期？

當(dāng)前，石景山區(qū)仍面臨著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不足、公共服務(wù)供給質(zhì)量仍有提升、推進(jìn)治理體系和治理能力現(xiàn)代化亟待加強(qiáng)等挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，“城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為京西商業(yè)加速發(fā)展的關(guān)鍵推手”，例如六工匯和金安中海財(cái)富中心都是城市更新的扛鼎之作。

六工匯是由鋼鐵廠改造而來(lái)，最大程度上保留工業(yè)遺存痕跡，帶有濃厚的重工業(yè)基因。其產(chǎn)業(yè)定位為互聯(lián)網(wǎng)、高科技、文體、金融、冬奧會(huì)賽事合作方，但冬奧會(huì)風(fēng)口已過(guò)，相關(guān)賽事合作方這一大類客戶來(lái)源將逐步流失。其目前入駐的客戶主要是蔚來(lái)、極狐、廣汽埃安、理想汽車等工業(yè)風(fēng)企業(yè)，招商業(yè)態(tài)單一。同時(shí)現(xiàn)實(shí)情況是，當(dāng)前的六工匯周邊多為住宅區(qū)，產(chǎn)業(yè)環(huán)境差，需要時(shí)間來(lái)培育與六工匯定位契合的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

而主要矛盾也在于沒(méi)有時(shí)間，產(chǎn)業(yè)培育期至少在10-20年，但基金公司的投資特點(diǎn)是，在一定周期內(nèi)獲得高投資回報(bào)率，而這個(gè)周期一定比產(chǎn)業(yè)培育期短，否則基金公司的投資回報(bào)率將無(wú)法保證。產(chǎn)業(yè)培育要細(xì)水長(zhǎng)流，基金回報(bào)要快速見(jiàn)效，矛盾顯而易見(jiàn)。

結(jié)語(yǔ)

作為工廠改造而來(lái)的辦公寫(xiě)字樓，六工匯在保留工業(yè)遺址的基礎(chǔ)上，依然投入不菲的人力物力財(cái)力進(jìn)行了“大刀闊斧”的改造。但改造后的辦公樓與常規(guī)寫(xiě)字樓相比，并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，且可能更劣，例如一些國(guó)際性企業(yè)總部更喜歡樓層高的高端寫(xiě)字樓來(lái)展示企業(yè)形象。六工匯高投入成本就注定了它的高租金，但租金高、低品質(zhì)的性價(jià)比即導(dǎo)致其出租率面臨極大的挑戰(zhàn)。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）