社科院院長(zhǎng)幫“改善型剛需”提了兩個(gè)建議

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-05-27 08:53

大會(huì)期間，中國(guó)社科院院長(zhǎng)謝伏瞻5月24日在小組討論時(shí)建議，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，同時(shí)對(duì)單套改善型住房實(shí)行支持政策。同時(shí)，調(diào)整普通住宅和非普通住宅的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，以及放寬認(rèn)房又認(rèn)貸的限制條件，減免有關(guān)稅費(fèi)。

這建議看起來(lái)都切中要害，但仔細(xì)想來(lái)，卻又蘊(yùn)含隱患，特別是對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，怕是要再催生出一波暴漲啊。01

單套改善型剛需，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，受房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響也更大。2017年，在北京實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)之后，房?jī)r(jià)跌幅一度達(dá)到15%-20%。

一般情況下，房?jī)r(jià)的高低直接決定了購(gòu)房者的年齡上限，大數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)購(gòu)買首套房的平均年齡為27歲。但是放到城市等級(jí)上看，以一二線城市為例，2018年主力購(gòu)房者的年齡在35歲至50歲之間。

房?jī)r(jià)越高，對(duì)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)要求也就越高。

數(shù)據(jù)表明，剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤其突出，資產(chǎn)負(fù)債率、金融資產(chǎn)負(fù)債率和月償債收入比分別為24.2%、151.3%和33.0%，都遠(yuǎn)高于平均水平。與之相對(duì)的，則是擁有多套房的投資類家庭，其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受能力也更強(qiáng)。

因此，是否該為這些“剛需型房貸家庭”開(kāi)辟一條專門(mén)通道，為他們?cè)谫?gòu)買單套改善型住房時(shí)提供保障，也成為一個(gè)焦點(diǎn)。

如果真要對(duì)剛需型房貸家庭實(shí)施保障，衡量的標(biāo)準(zhǔn)又該如何制定？

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院院長(zhǎng)謝伏瞻給出的建議是，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)單套改善型住房交易實(shí)行支持政策；調(diào)整普通住宅和非普通住宅的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，以及放寬認(rèn)房又認(rèn)貸的限制條件，減免有關(guān)稅費(fèi)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)就兩條，一是調(diào)整普宅與非普宅的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，二是放寬認(rèn)房又認(rèn)貸的限制條件。

這兩點(diǎn)措施，從本意來(lái)講都是從剛需改善出發(fā)的。但我們也要考慮到，剛需購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)降低之后，有可能導(dǎo)致購(gòu)房群體大量入市，房?jī)r(jià)難免會(huì)迎來(lái)一波大漲。

首先從普宅與非普宅的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，現(xiàn)在非普宅一般指的是住宅建筑面積較大或者用作商業(yè)用途的房子，我們可以將“非普通住宅”理解為建筑面積較大的房子，也就是“豪宅”。

各地方對(duì)普宅和非普宅的標(biāo)準(zhǔn)不一。以深圳為例，在2019年11月，深圳宣布取消容積率1.0以上、面積144平方米以下、滿兩年房屋的“豪宅稅”，帶來(lái)的結(jié)果是什么呢？深圳樓市直接進(jìn)入動(dòng)蕩，有業(yè)主連夜?jié)q價(jià)30萬(wàn)元。而深圳這大半年的樓市發(fā)展也是有目共睹，各路投資者拍馬而來(lái)，百萬(wàn)喝茶費(fèi)重出江湖，企業(yè)貸悄然進(jìn)入樓市……監(jiān)管部門(mén)經(jīng)過(guò)好一番折騰，才抑制了深圳房?jī)r(jià)玩命暴漲的勢(shì)頭。

從深圳的教訓(xùn)可以預(yù)見(jiàn)，如果放開(kāi)豪宅稅，確實(shí)會(huì)利好改善型剛需，但同樣也可能引來(lái)炒房客。有數(shù)據(jù)表明，前幾個(gè)月深圳投資性購(gòu)房的比例，已經(jīng)快要追上2016年那波牛市，威力可想而知。

為了對(duì)沖疫情影響，近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策大多出現(xiàn)了松綁跡象，最簡(jiǎn)單的就是看各地發(fā)布的人才政策，落戶一松再松，激活樓市也是分分鐘的事，因此業(yè)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)大漲的擔(dān)憂也一直沒(méi)停過(guò)。兵馬未動(dòng)，炒房先行，畢竟擁有多套房產(chǎn)的家庭抗壓能力更強(qiáng)。

對(duì)那些單套剛需改善的家庭而言，普宅與非普宅的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)改變，其實(shí)比不上認(rèn)房又認(rèn)貸政策的建議。

畢竟此前的認(rèn)房又認(rèn)貸政策，意味著哪怕名下無(wú)房產(chǎn)，但只要有過(guò)貸款買房的記錄，再買房都算第二套。這對(duì)改善型購(gòu)房群體的沖擊太大，曾攔下了不少剛需的腳步。就推行的情況來(lái)看，以北京為例，在2017年出臺(tái)認(rèn)房認(rèn)貸相關(guān)政策之后，房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)了15%-20%的下跌，市場(chǎng)直到2018年底才逐步回溫。

按照這個(gè)歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)一波倒推，如果放寬認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，造成大量改善型剛需入市，那么房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)進(jìn)一步上揚(yáng)。

到底是什么托高了房?jī)r(jià)？

在過(guò)去幾十年里，房地產(chǎn)的調(diào)控政策就沒(méi)停過(guò)，但無(wú)論風(fēng)向往哪兒吹，最后大多都是把房?jī)r(jià)越吹越高了，頗為微妙。

最新的國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表表明，我國(guó)總資產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)1300萬(wàn)億元。這1300萬(wàn)億的總資產(chǎn)，包含的是能夠計(jì)價(jià)的所有物品，從實(shí)體的土地、房產(chǎn)到虛擬的有價(jià)證券，應(yīng)有盡有。其中房產(chǎn)所占的份額應(yīng)當(dāng)不少，畢竟房子建出來(lái)就算資產(chǎn)。

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年我國(guó)全年的商品房銷售額為159725.12億元，2018年為149973億元，2017年為133701億元，2016年為117627億元，銷售額年年都在攀升，房地產(chǎn)的市場(chǎng)也是越來(lái)越大。如果不出意料，今年的商品房銷售額和商品房銷售面積又將破新高。

但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)一直擴(kuò)張下去、永不停歇嗎？顯然不能。

央行今年4月發(fā)布了《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》，顯示中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率為96%，有一套房的占比58.4%，有兩套房的占比31%，有三套房及以上的占比10.5%。

落到每戶城鎮(zhèn)居民家庭的身上，戶均1.5套，人均住房面積超過(guò)40平方米。

不過(guò)，這個(gè)人均數(shù)據(jù)要是放到具體城市去看，就有所不同了。此前恒大研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾表示，截至2018年底，一二線戶均住房均不及1套，而三線城市的戶均住房超過(guò)1.1套。

從這兩個(gè)數(shù)據(jù)出發(fā)可以推測(cè)，能夠托起房?jī)r(jià)的主力軍，將是仍未達(dá)到戶均1套房的一二線城市居民，以及沒(méi)在城鎮(zhèn)買房的農(nóng)村人口——前者代表的是更強(qiáng)的購(gòu)買力，而后者代表的是人口紅利，兩者結(jié)合到一起，樓市這個(gè)擊鼓傳花的游戲才能繼續(xù)玩下去。

2020年的樓市略顯困難，經(jīng)過(guò)五一期間一波成交量大漲之后，最近幾周一線城市的二手房成交量都出現(xiàn)了回落跡象，積壓的那波剛需似乎給釋放完了。

在房地產(chǎn)調(diào)控下的樓市，小陽(yáng)春來(lái)得快，去得也快。

與逐漸被冷落的樓市相比，開(kāi)發(fā)商拿地依然火熱，大佬們開(kāi)始重新布局一二線城市，高溢價(jià)拿地并不少見(jiàn)，似乎對(duì)未來(lái)樓市依然持有樂(lè)觀態(tài)度。而那些被開(kāi)發(fā)商看重的一二線城市，房?jī)r(jià)收入比（住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比）都太高了，其中深圳以47.3的房?jī)r(jià)收入比沖到了全球第2名，僅次于隔壁香港。

與如火如荼的樓市相比，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率卻在逐步放緩。2019年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)是60.6%，而按照專家的預(yù)測(cè)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%大概在2040年——這不到10%的增長(zhǎng)，還要走20年。這也意味著，未來(lái)的人口紅利不會(huì)像前幾年那么多，托起房?jī)r(jià)的手無(wú)形中也少了一只。

在這種態(tài)勢(shì)下，樓市還能承擔(dān)多少?zèng)_擊？

來(lái)源：地產(chǎn)情報(bào)站

如涉及侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除