文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

“宋衛(wèi)平”這三個(gè)字所代表的含金量，老部下曹舟南最懂。

從綠城中國(guó)的牌桌上撤下來(lái)，他自己去開(kāi)了一桌，創(chuàng)立藍(lán)綠雙城。不管是官微還是公開(kāi)場(chǎng)合講話，曹舟南都喜歡情不自禁提一嘴，藍(lán)綠雙城與宋衛(wèi)平之間的傳承關(guān)系。

除了藍(lán)綠雙城以外，還有一家代建公司——綠城發(fā)展，也喜歡將宋衛(wèi)平當(dāng)作公司的“活招牌”。同樣，它也是老宋舊部應(yīng)紅群所有。

雖然，宋衛(wèi)平在綠城發(fā)展中并未直接持股，但這家公司卻是迄今為止唯一由宋衛(wèi)平親自擔(dān)任董事長(zhǎng)的綠城代建平臺(tái)。

早些年間，宋衛(wèi)平不僅曾為綠城發(fā)展站過(guò)臺(tái)，還躬身參與綠發(fā)旗下的很多項(xiàng)目，親自對(duì)項(xiàng)目的方案、設(shè)計(jì)、顏色等環(huán)節(jié)進(jìn)行指導(dǎo)。甚至，老宋“親兒子”藍(lán)城集團(tuán)也與綠城發(fā)展有不少往來(lái)合作。

眼下，與宋衛(wèi)平“關(guān)聯(lián)”的代建公司，就有綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城和綠城發(fā)展，這四家公司究竟有著怎樣的關(guān)聯(lián)？彼此是競(jìng)爭(zhēng)還是合作？綠城發(fā)展又是如何在代建紅海中進(jìn)行突圍？

提攜舊部

今年520這天，宋衛(wèi)平卸任綠城發(fā)展的法定代表人，交由應(yīng)紅群。在此之前，宋衛(wèi)平在這個(gè)位置上坐了整整12年。

雖然辭去了法人之職，但老宋仍是這家代建公司的董事長(zhǎng)。在綠城發(fā)展的官網(wǎng)上，掛著宋衛(wèi)平的董事長(zhǎng)致辭，“中國(guó)2800多個(gè)區(qū)縣都面臨中國(guó)城市化進(jìn)程的挑戰(zhàn)，這些城市的房產(chǎn)項(xiàng)目我們?nèi)プ隹梢宰龅酶靡恍！边@也是他做代建的初心。

在綠城最初發(fā)展的十多年間，目標(biāo)區(qū)域和客戶局限于一線城市的高凈值人群，主打高投入、高品質(zhì)的項(xiàng)目?？衫纤蜗胱尪€城市的群眾也能住到綠城好房子，由此開(kāi)始謀劃綠城代建板塊。

宋衛(wèi)平的想法十分簡(jiǎn)單，全國(guó)有2000多個(gè)縣城，但開(kāi)發(fā)水平有限，如果能把綠城性價(jià)比高的產(chǎn)品引入到中小城市，就能為更多老百姓(603883)帶去品質(zhì)人居。這是一項(xiàng)滿足中國(guó)大多數(shù)農(nóng)民百姓的工程，綠城甚至可以“不賺錢”。

2010年，綠城開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)代建模式的先河，創(chuàng)立“代建第一股”綠城管理。也是在這一年年底，綠城發(fā)展破繭而出。

成立之初，綠城發(fā)展（全稱“綠城置業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司”）由嵊州市巴貝領(lǐng)帶（30%）、應(yīng)紅群（20%）、浙江逸榮投資（12.5%）、嵊州市今日經(jīng)貿(mào)（12.5%）、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)（10%）、應(yīng)國(guó)永（10%）、沈建國(guó)（5%）等7位股東共同持股。

經(jīng)歷12年發(fā)展，數(shù)輪的股權(quán)更替，目前，綠城發(fā)展由綠發(fā)控股集團(tuán)有限公司和綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司各持股95%和5%。

其中，二股東綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理是上市公司綠城管理的全資附屬公司；大股東綠發(fā)控股成立于2007年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，由應(yīng)紅群和趙繼萍各持股90%和10%。

應(yīng)紅群本人很是低調(diào)，鮮少接受媒體采訪，但他擁有27年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。2006年，他被宋衛(wèi)平倡導(dǎo)的理想主義價(jià)值觀所深深吸引，毅然放下自己投入十余年心血的創(chuàng)業(yè)公司，加入綠城集團(tuán)。

在他職業(yè)經(jīng)理人生涯的早期，應(yīng)紅群主導(dǎo)操盤了杭州紫薇公寓項(xiàng)目，這是杭州市第一個(gè)城市居民的保障性用房，也為他此后入局代建作了鋪墊。2010年底，綠城發(fā)展成立后，宋衛(wèi)平因?yàn)樾蕾p應(yīng)紅群的操盤能力和管控水平，將新業(yè)務(wù)的重?fù)?dān)委派給了他，并任命其為總裁。

但在2016年，應(yīng)紅群卻卷入了浙江省政協(xié)原黨組副書(shū)記、副主席斯鑫良受賄案。

彼時(shí)，報(bào)道稱應(yīng)紅群為杭州市江干區(qū)老閘弄口安置房建設(shè)項(xiàng)目找到斯鑫良，讓他跟當(dāng)?shù)胤止茴I(lǐng)導(dǎo)打招呼。應(yīng)紅群送給斯鑫良妻子500萬(wàn)余元，斯鑫良妻子將該款用于炒股，并將應(yīng)紅群送錢一事告知了斯鑫良?；蛟S也是因?yàn)橘V賂案丑聞，應(yīng)紅群此后在地產(chǎn)圈也變得愈發(fā)低調(diào)。

綠發(fā)控股的另一位股東，趙繼萍是何許人也？

不僅網(wǎng)上無(wú)過(guò)多資料介紹，連綠城發(fā)展官網(wǎng)也只字未提。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，趙繼萍名下除了綠發(fā)控股，還有杭州三仁焱興投資合伙企業(yè)（有限合伙）、杭州九叡股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、杭州九山股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）和杭州嘉念投資管理。

這位趙姓神秘人更像是以“財(cái)務(wù)投資者”的角色入局綠發(fā)，其名下參投了不少科技公司和創(chuàng)業(yè)公司，例如，三仁焱興投資了墨跡天氣、若鄰網(wǎng)、找鋼網(wǎng)；九叡股權(quán)和九山股權(quán)投資了奇彩環(huán)境等等。

農(nóng)村包圍城市   

眼下，各路代建生意人粉墨登場(chǎng)，有地產(chǎn)CEO辭職搞代建，有房企連夜成立代建部門，還有開(kāi)發(fā)商不惜轉(zhuǎn)型更名為代建商，家家都想分一杯羹。一時(shí)間，地產(chǎn)代建風(fēng)起云涌。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過(guò)40家，既有大型房企萬(wàn)科、中海、保利、華潤(rùn)、金地、世茂、綠城，也有中小型房企建業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、朗詩(shī)、雅居樂(lè)、天房集團(tuán)等。

綠城發(fā)展深諳，只有走出自己的差異化道路，才能順利突圍。當(dāng)一些頭部代建商激烈競(jìng)爭(zhēng)一二線城市核心位置的項(xiàng)目時(shí)，綠城發(fā)展開(kāi)始從農(nóng)村包圍城市，致力于在二三四五(002195)線城市拓展代建項(xiàng)目，填補(bǔ)區(qū)域空白。

在這些城市，通過(guò)代建合作，綠城發(fā)展可以讓排名靠后的中小開(kāi)發(fā)商，迅速擁有了行業(yè)TOP級(jí)的品質(zhì)與口碑，獲得業(yè)主認(rèn)可、實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，以此對(duì)抗不斷下沉的其他頭部房企。

截至2022年1月，綠城發(fā)展已進(jìn)駐全國(guó)11個(gè)省(自治區(qū)及直轄市)，近60座城市，旗下共有43家子公司，業(yè)務(wù)模塊涉及商業(yè)代建、政府代建和資本代建。

以泗縣綠楹置業(yè)為例，它是綠城發(fā)展（持股51%）和安徽佳楹置業(yè)（持股49%）于2019年共同出資成立的合資企業(yè)，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)綠城泗縣深藍(lán)中心項(xiàng)目。

其中，二股東安徽佳楹置業(yè)背后由安徽丹楹置業(yè)、合肥明盛投資、安徽科嘉房地產(chǎn)、合肥聯(lián)匯投資，各持股60%、14%、13%、13%。

相較于綠城在全國(guó)的知名度，這四家企業(yè)哪怕在安徽當(dāng)?shù)匾矝](méi)多大的聲量與辨識(shí)度。加之，這些地方企業(yè)往往缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，缺乏專業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，因此找代建商合作，不失為一種最為明智的選擇。

綠城發(fā)展與安徽佳楹置業(yè)的合作不止于此，緊接著2020年，雙方又共同成立了合肥綠楹置業(yè)，同樣也是綠城發(fā)展持股51%，安徽佳楹置業(yè)持股49%。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，合肥綠楹置業(yè)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)綠城廬境桃源項(xiàng)目，該項(xiàng)目地塊（肥西FX202021號(hào)）是綠城發(fā)展在2020年11月26日以單價(jià)77萬(wàn)/畝競(jìng)得，成交總價(jià)11961.0799萬(wàn)元。

類似綠城發(fā)展這樣代建方入股項(xiàng)目公司的案例，在代建圈也頗為普遍。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“因?yàn)槲蟹较Ｍㄉ桃踩胍稽c(diǎn)股，給予他們超額收益，這樣對(duì)項(xiàng)目會(huì)更加上心?！?/strong>