全面放開(kāi)落戶限制!縣城樓市迎來(lái)新機(jī)會(huì)?哪里的房子能買(mǎi)?
無(wú)論樓市政策如何變,大家買(mǎi)房的方向沒(méi)有變,永遠(yuǎn)都會(huì)朝著有價(jià)值的城市、區(qū)域和企業(yè)尋找合適的標(biāo)的。只要房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)定位堅(jiān)持不變,那么就注定全國(guó)樓市是分化的。
這自然也會(huì)給購(gòu)房者的選擇帶來(lái)一定的難度。哪里的房子還能買(mǎi)?哪里的房子不能買(mǎi)?在此之前,相信很多人都明白一個(gè)道理,那就是隨著人口流動(dòng)而行。一二線城市人口流入大,機(jī)會(huì)多。一些三四線城市屬于人口流出型城市,自然也就談不上有多大的機(jī)會(huì),其實(shí)不僅僅是指房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。
這些大家都形成共識(shí)了,無(wú)需贅言。但是隨著一些政策的變化,會(huì)不會(huì)帶來(lái)明顯的效果呢?
近日,國(guó)家印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》指出,縣城是我國(guó)城鎮(zhèn)體系的重要組成部分,是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵支撐,對(duì)促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、構(gòu)建新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系具有重要意義。其中要求,全面落實(shí)取消縣城落戶限制政策,確保新落戶人口與縣城居民享有同等公共服務(wù),保障農(nóng)民工等非戶籍常住人口均等享有教育、醫(yī)療、住房保障等基本公共服務(wù)。
這無(wú)疑是天大的好事,對(duì)于很多進(jìn)城農(nóng)民來(lái)說(shuō)是難得的機(jī)會(huì),進(jìn)城不難,但是各種公共服務(wù)政策始終沒(méi)有跟上,此次引發(fā)的文件可以說(shuō)為農(nóng)民進(jìn)城提供了政策保障和支持。
我們都知道,不少專(zhuān)家也說(shuō)過(guò),到底有多少農(nóng)民進(jìn)城?具體數(shù)我說(shuō)不上來(lái),有的說(shuō)2億、3億,有的說(shuō)5億,多少先放一邊,但肯定這個(gè)基數(shù)還是挺大的。而且這些人進(jìn)城自然會(huì)希望能夠安定下來(lái),有強(qiáng)烈的買(mǎi)房需求,然后就是通過(guò)買(mǎi)房拉動(dòng)裝修、家具、家電等產(chǎn)業(yè)鏈上的行業(yè)發(fā)展。
理論上的確如此,這是不可否認(rèn)的。于是需求井噴,縣城房?jī)r(jià)又要大漲的聲音再次響起。縣城房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎?按照以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,城市房?jī)r(jià)上漲與城鎮(zhèn)化發(fā)展密不可分。而且,當(dāng)前城鎮(zhèn)化率還未達(dá)到最高,仍然處于較快發(fā)展的趨勢(shì)中。
在這里,我們還是要看看這些縣城到底有沒(méi)有潛力吸引購(gòu)房者。今非昔比,購(gòu)房者真的會(huì)沖著縣城的房子來(lái)嗎?一定會(huì)有的,但一定沒(méi)有那么大的量。
雖然落戶限制全面放開(kāi)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn),但現(xiàn)實(shí)中,別說(shuō)縣城,其實(shí)很多三四線城市也早就基本上沒(méi)有什么落戶門(mén)檻了。大城市在吸引人才方面都已經(jīng)做到觸及底線了,縣城哪里還有多大機(jī)會(huì)?
除非迫不得已就近落戶縣城,根據(jù)調(diào)查和現(xiàn)實(shí)統(tǒng)計(jì),大多數(shù)人還是往高處走的。人口從小城市流向大城市的趨勢(shì)還是很明顯的。所以,縣城根本體現(xiàn)不出優(yōu)勢(shì)。
另外,縣城的房子到底缺不缺?實(shí)際上,一些縣城的空置率是相當(dāng)高的,這與人口流動(dòng)有很大關(guān)系,跟縣城的吸引力有直接關(guān)系。高存量自然需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化掉。但這個(gè)是矛盾的,越是如此,人們?cè)讲桓襾?lái)。加上這兩年棚改貨幣化政策逐漸退出,也失去了房?jī)r(jià)大漲的空間。
而且,現(xiàn)在鄉(xiāng)村振興大戰(zhàn)略下,農(nóng)村發(fā)展機(jī)會(huì)也越來(lái)越多,城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村人口的吸引力也有所下降。
綜上所述,對(duì)于大多數(shù)縣城來(lái)說(shuō),要發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急不是房地產(chǎn),而是其他。如何讓大家愿意留下來(lái),能持續(xù)不斷創(chuàng)造收入。
當(dāng)然,放開(kāi)縣城落戶限制對(duì)于一些縣城來(lái)說(shuō)則迎來(lái)了前所未有的機(jī)遇。
過(guò)去,我們更強(qiáng)調(diào)大城市發(fā)展,通過(guò)發(fā)展大城市來(lái)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)和城市化率的提升。可是這個(gè)過(guò)程中,不可避免地出現(xiàn)了一些問(wèn)題,比如交通擁堵、環(huán)境污染、房?jī)r(jià)過(guò)高、公共配套設(shè)施跟不上等大城市病問(wèn)題。而且大城市發(fā)展形成了虹吸效應(yīng),導(dǎo)致周邊中小城市沒(méi)有得到長(zhǎng)足發(fā)展,這就是惡性循環(huán)。
所以,如果跳出原有思維,發(fā)展以縣城為載體的城鎮(zhèn)化不僅可以有效疏解人口,促進(jìn)區(qū)域間均衡發(fā)展,也能夠配合大城市圈形成一個(gè)良性的產(chǎn)業(yè)鏈,促進(jìn)上下游有機(jī)循環(huán)。這是好事,但挺難的。
在這個(gè)過(guò)程中,或許城市群、都市圈中的縣城或城鎮(zhèn)將迎來(lái)新的機(jī)會(huì),不僅可以承接大城市的資源,緩解大城市的壓力,一舉多得,還能帶動(dòng)縣城或城鎮(zhèn)的發(fā)展。能值得買(mǎi)房的城市除了大城市,依附于都市圈中大城市周邊的縣城或城鎮(zhèn)也是有更大潛力的。
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