想起一個5年前打過的關于房地產的賭,也捋一捋我自己的買賣房時間點 | 愉見財經
作者 | 夏心愉
出品 | 愉見財經
流火
5年前的流火8月,房地產行業(yè)在一個極樂的頂端。
當資產價格上行、流動性又有支撐,比拼的一般都是“撐死膽大的、餓死膽小的”。在那場極樂里,大家甚至相信銳利的杠桿和增速能刺透周期,得以始終——但不是的,一切不過只是周期。
資產價格上行和流動性供應,隨便挪走一樣,都足以致命。
對房企來說是這樣,對炒房者來說其實也一樣。杠桿,是順周期時的“好風憑借力,送你上青云”;也是逆周期時的“導火索”,引火上身。
翻空
5年前的流火8月,房地產行業(yè)在一個極樂的頂端。
我清晰地記得2016年8月,位于上海靜安(原閘北)中興社區(qū)的一幅住宅地塊進入掛牌階段,起拍價46億,吸引了18家企業(yè)前來競拍。最終某閩系房企以110.1億的總價擊敗17家各路土豪,以10萬/㎡的名義樓板價,14.3萬/㎡的可售面積樓板價,139%的溢價率,創(chuàng)下截至當時中國土地成交史上“最貴地王記錄”。
面粉那么貴,面包還不得上天?于是在買房者層面,大家也騷動了。有一個段子說,買房臨簽協(xié)議時接了個電話,回來房價就跳價10萬。
但也是在那個流火時刻,“愉見財經”發(fā)了一個朋友圈,寫了三篇空頭文章。
當時我說,樓市(主要是說一線)到2016年底就不再火熱了。事實是,以北上廣為例,2017、2018年的樓市都不算好,從我最熟悉的上海樓市來看,從我發(fā)這則朋友圈的2016年8月到2020年3月(疫情期間),二手房平均跌幅不小于10%。
這還沒給你算上耗在房子上的資金成本的損失呢。
2016年8月開始,我用公眾號連續(xù)發(fā)了《火葬場旁邊出地王:要么錢當紙用、要么行業(yè)掉頭》、《當房子和票子比泡沫》、《“看空”樓市會討罵》。以上朋友圈截圖,在《看》一文中也有引用。
翻多
但我不是老學究也不是死空頭,并且還是一個有著對改善型居住需求和美好生活向往的碼字工。
因此在疫后當我感受到貨幣偏寬疊加疫情積壓的需求被釋放、學區(qū)房舉起了領漲大旗,我做的第一件事,就是戴上口罩去看房買房了。
并且我可沒忘了親們,還及時跟你們匯報了我的買房經:《浪跡買房江湖(上)》、《浪跡買房江湖(下)》。
別的房子我沒盯盤,就我買的兩套房子而言,去年年中到現(xiàn)在,僅看掛牌價的話,漲幅都不低于30%。
多再翻空
但終究,人算不如天算,小周天折騰不過大周天。就像周金濤說的,人生發(fā)財靠康波。
同理,避險也得看看周期。
回到這張圖。房企也好,個人也罷,都逃不過上圖中“5年零3個月”的周期大反掌。我遮起來的那兩個字是“墓局”,5年前在公號里貼這張圖時,怕這兩個字太刺激到人,才遮的。
現(xiàn)在來看,大多數(shù)房企,像不像在一個“墓局”里,想盡辦法卻續(xù)命難?
至于我自己,一來是因為我也受限購的制約必須騰挪,二來也是因為必須及時拆自己的杠桿。我多翻空了。
其實我也有在“愉見財經”里匯報大家的。
“愉見財經”在3月就寫了《不擼房了,那擼啥?》,并同時掛牌拋一套學區(qū)房。我說自己像郭主席的傳教士,告知炒房危險!
我把對樓市的預測,清清楚楚寫在了上文置頂?shù)牡谝粭l留言里,大家可以點擊上頭的藍字標題回看的。
年底快到了,這個預測準不準,也能被提前感受到了吧。
順勢而為
小時候,我是一個考了全班第二都會哭鼻子的傻丫頭,因為覺得沒考第一就是不夠用功。當時的我就一根筋,覺得人生嘛努力最重要。
長大后,我覺得努力只是充分非必要條件。人生真正重要的,是判斷“勢”有沒有、以及“勢”在哪里——如果有“勢”就要順勢用力,如果沒“勢”就要韜光養(yǎng)晦。
因為人生最后的得分,其實是,順勢時候的多得分+逆勢時候的少扣分,兩者相加才是最后得分。
懶散之人會輸在前一張卷子;而我們這些從小受了精英教育長大的、很懂努力的人,有時候也會輸,甚至還有人從人生的高處跌落,往往都是輸在第二張卷子。
不該折騰的時候不要瞎折騰,該撤兵防守的時候就要比賽誰守得住。
馭存心,如六馬。
風向變了。那接下去的勢,是什么呢?文末,借用新財學院朱振鑫老師的一套總結:
- 做大蛋糕的方式,從高速度導向到高質量導向;
- 個人之間分配蛋糕的方式,從效率優(yōu)先到公平優(yōu)先;
- 企業(yè)和個人之間分配蛋糕的方式,從產業(yè)優(yōu)先到民生優(yōu)先;
- 和其他國家一起做蛋糕、分蛋糕的方式,從相互依存到同時還要自主可控。
綱舉目張。
本文首發(fā)于微信公眾號:愉見財經。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。
(責任編輯:董云龍 )相關知識
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