廣州、深圳嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，越秀地產(chǎn)等房企或受影響

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-08-17 19:00

紅周刊記者 | 熊穎

作為政策敏感性行業(yè)，房地產(chǎn)的冷熱狀態(tài)極易受監(jiān)管政策左右。近期，廣州、深圳兩地排查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，而“重倉(cāng)”這兩地的房企或因此受到影響。

近日，廣州、深圳兩地先后發(fā)布關(guān)于經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的監(jiān)管動(dòng)態(tài)。7月，針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等情況，廣東銀保監(jiān)局一連開(kāi)出12張罰單，受罰對(duì)象主要為廣州地區(qū)的銀行分支機(jī)構(gòu)。緊接著，8月7日深圳發(fā)布排查結(jié)果：截至目前共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《紅周刊(博客,微博)》記者，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸從今年年初就開(kāi)始執(zhí)行，（進(jìn)行到）現(xiàn)在已經(jīng)非常嚴(yán)格。

不過(guò)，《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象仍然存在，只是放貸“套路”出現(xiàn)更新。同時(shí)，在房企層面，“重倉(cāng)”廣州和深圳兩地的房企如越秀地產(chǎn)等，年內(nèi)銷售預(yù)計(jì)會(huì)承壓。

廣州、深圳嚴(yán)查違規(guī)資金入樓市

銀行業(yè)務(wù)員推薦“新套路”

早在2021年3月，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，從加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核、貸款期限管理、貸款抵押物管理等方面提出嚴(yán)格要求。

但經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的行為仍屢見(jiàn)不鮮。日前，廣東銀保監(jiān)局一連開(kāi)出12張罰單，工商銀行(601398,股吧)、興業(yè)銀行(601166,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、廣發(fā)銀行4家銀行下屬12家分支機(jī)構(gòu)及10名責(zé)任人被罰，罰款金額合計(jì)1090萬(wàn)元。罰單案由均為經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。而受罰對(duì)象又主要為廣州地區(qū)的銀行分支機(jī)構(gòu)。

作為樓市的熱門城市，廣州、深圳嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸并開(kāi)出罰單之際，是否讓銀行不再敢把這兩類貸款違規(guī)投放？就此，《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州和深圳的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象仍然存在。

8月10日，廣州某銀行經(jīng)理李奎（化名）告訴《紅周刊》記者，用于買房的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸自己都有做。談及經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)，李奎熟練地介紹道：“（客戶的）第一套房抵押經(jīng)營(yíng)貸后，可以有大把的錢給廣州的第2套房做7成（首付）或者全款再買一套。”

不過(guò)，李奎同時(shí)表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，盡量將風(fēng)控從源頭抓起，所以放貸也更加嚴(yán)格。經(jīng)營(yíng)貸買房要看是全款，還是按揭。按揭相對(duì)麻煩，會(huì)追蹤款項(xiàng)來(lái)源。而全款直接給到房地產(chǎn)公司，不存在銀行追溯。

嚴(yán)監(jiān)管之下，李奎的上述業(yè)務(wù)也受到一定影響。他表示，他現(xiàn)在的工作重心更多轉(zhuǎn)到企業(yè)放貸上。李奎還告訴《紅周刊》記者，自己還有別的方法可以幫助客戶購(gòu)房?！翱蛻艨梢园才盼覀冞^(guò)橋?qū)⒎孔尤钯I下，然后過(guò)橋費(fèi)2分月息，再拿到我行做抵押。這樣就成了全款房做抵押經(jīng)營(yíng)貸。全程客戶只需準(zhǔn)備3成首付，加過(guò)橋和服務(wù)費(fèi)。”

李奎認(rèn)為，這樣買房的好處在于又快又便宜，“操作下來(lái)，只要有購(gòu)房合同、發(fā)票，我們就直接銀行內(nèi)部出批復(fù)，去過(guò)橋墊資買斷、出房產(chǎn)證，然后入押。一個(gè)月就能辦成?！?/p>

據(jù)李奎介紹，經(jīng)營(yíng)貸比按揭貸款利息低很多。經(jīng)營(yíng)貸只需要4.05-4.85%的年化，而按揭要6.2%。通過(guò)上述操作，一套400萬(wàn)的房子，算下來(lái)過(guò)橋費(fèi)加12萬(wàn)的服務(wù)費(fèi),一共20萬(wàn)元。但是利息這樣操作則可以節(jié)約一年8萬(wàn)，20年就是160萬(wàn)減20萬(wàn)，共節(jié)約140萬(wàn)。

可以看出，雖然監(jiān)管力度已經(jīng)趨嚴(yán)，但對(duì)涉及經(jīng)營(yíng)貸的相關(guān)工作人員來(lái)說(shuō)，上有政策下有對(duì)策。要想短時(shí)間內(nèi)使經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)銷聲匿跡，似乎仍然存在一定困難。

廣州樓市降溫

越秀地產(chǎn)后續(xù)銷售或受影響

李宇嘉告訴《紅周刊》記者，近期廣州房貸收緊、貸款周期拉長(zhǎng)，因而嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸對(duì)廣州樓市影響較大。

根據(jù)興業(yè)證券(601377,股吧)研究報(bào)告，近一個(gè)月以來(lái)，廣州的周度成交面積開(kāi)始持續(xù)低于去年同期。上周（7.30-8.05），廣州新房成交面積同比下滑16%，環(huán)比下跌19%。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等房企常年出現(xiàn)在廣州的房企銷售排行榜前列，是名副其實(shí)的“重倉(cāng)”廣州的房企。

越秀地產(chǎn)更是多次在其2020年報(bào)中提到廣州地區(qū)對(duì)自己的銷售貢獻(xiàn)。2020年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額957.6億元，同比增長(zhǎng)32.8%。其中，公司大本營(yíng)廣州實(shí)現(xiàn)合同銷售額557.9億元，同比上升52.4%，銷售增速也遠(yuǎn)超其他地區(qū)，廣州區(qū)域所貢獻(xiàn)的銷售額還占據(jù)了公司合約銷售總額的近6成。

值得一提的是，越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域去年的靚麗業(yè)績(jī)，主要來(lái)自于其在下半年的發(fā)力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年上半年，越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域?qū)崿F(xiàn)全口徑銷售金額129.59億元，僅完成其廣州區(qū)域全年銷售額的23.23%。

而越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域的下半年發(fā)力或很大程度上受政策因素影響。越秀地產(chǎn)在其年報(bào)中指出，“2020年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)因區(qū)施策，部分區(qū)域適度放開(kāi)人才優(yōu)惠政策，住宅市場(chǎng)在下半年升溫明顯，市商品住宅成交金額和面積均錄得較大增長(zhǎng)?！痹叫愕禺a(chǎn)廣州區(qū)域的銷售猛增和市場(chǎng)大趨勢(shì)相吻合。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，廣州地區(qū)在越秀地產(chǎn)的銷售成績(jī)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。2016年～2020年，越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域依次貢獻(xiàn)公司銷售額的43.1%、45.0%、52.3%、50.76%、58.3%。

不難看出，越秀地產(chǎn)對(duì)廣州市場(chǎng)相對(duì)較為依賴。而這也意味著，廣州樓市的政策收緊和降溫容易影響到越秀地產(chǎn)在2021年以及之后的銷售表現(xiàn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年前7月，越秀地產(chǎn)憑借183.87億元的權(quán)益銷售金額、295.34億元的全口徑金額斬獲廣州房企權(quán)益金額榜、全口徑金額榜雙料第一。以此計(jì)算，今年前7個(gè)月越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域的銷售額僅完成去年銷售額的52.94%。

此外，根據(jù)安居客品牌館，目前，越秀地產(chǎn)在廣州共有13個(gè)項(xiàng)目在售或待售，包括越秀星匯文璽、越秀TOD·星瀚、越秀·天悅云湖、越秀天悅江灣、越秀TOD·星匯城等。

越秀地產(chǎn)在廣州拿地較積極，且土地儲(chǔ)備也較為豐富。據(jù)媒體報(bào)道，2020年，越秀新增土地儲(chǔ)備560萬(wàn)平方米，其中廣州占比56%。2020年末，越秀總土地儲(chǔ)備2454萬(wàn)平方米，其中，廣州土儲(chǔ)1143萬(wàn)平方米，占比46.6%。

因此，當(dāng)廣州樓市政策逐步收緊，且降溫效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)之后，李宇嘉指出，“受到限價(jià)政策影響，廣州多樓盤項(xiàng)目沒(méi)辦法拿到預(yù)售證。”而這也可能影響房企的后續(xù)銷售節(jié)奏。

深圳樓市下半年或持續(xù)走弱

多家房企年內(nèi)銷售承壓

李宇嘉告訴《紅周刊》記者，“嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸對(duì)（房地產(chǎn)）市場(chǎng)的反應(yīng)，其實(shí)早在二季度就已開(kāi)始明顯顯現(xiàn)?！?/p>

這一表現(xiàn)主要體現(xiàn)在了深圳樓市的新房、二手房變化上。根據(jù)興業(yè)證券研究報(bào)告，自2021年第9周（3月）開(kāi)始，深圳的新房周度成交面積就開(kāi)始呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，且自第17周（4月底）開(kāi)始至今，深圳新房周度成交面積整體低于2020年同期水平。

而深圳的二手房成交量則呈現(xiàn)斷崖式下跌。上述報(bào)告指出，上周（7.30-8.05），深圳二手房成交面積同比下滑80%，環(huán)比下跌17%，且年初以來(lái)累計(jì)同比減少45%。

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前深圳的新房、二手房成交量已經(jīng)降得很低了，所以嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸對(duì)深圳的影響相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有那么大。但隨著后續(xù)調(diào)控的持續(xù)強(qiáng)化，下半年深圳樓市還有可能繼續(xù)走弱。

2020年，招商蛇口(001979,股吧)、華潤(rùn)置地、華僑城、中海地產(chǎn)等房企在深圳包攬的銷售額較多。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，招商蛇口深圳區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額307.19億元；華潤(rùn)置地深圳區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額188.33億元；華僑城深圳區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額165.1億元；中海地產(chǎn)深圳區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額155.81億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在其朋友圈表示，“深圳調(diào)控下狠手了（嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)），房?jī)r(jià)肯定要跌?！比邕@一預(yù)測(cè)應(yīng)驗(yàn)，上述“重倉(cāng)”深圳區(qū)域的房企，年內(nèi)銷售壓力可能相對(duì)較大。

（本文已刊發(fā)于8月14日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）