北京市規(guī)范共有產(chǎn)權住房出租管理工作的通知起草說明

來源：智能家居時間：2021-07-19 12:31

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關于規(guī)范共有產(chǎn)權住房

出租管理工作的通知（試行）

（征求意見稿）

各有關單位：

為滿足共有產(chǎn)權住房購房人實際生活需求，規(guī)范住房租賃活動，提高住房使用效率，根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）、《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（京建法〔2017〕21號）等文件規(guī)定，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就規(guī)范共有產(chǎn)權住房出租管理有關工作通知如下：

一、共有產(chǎn)權住房購房人因家庭成員就業(yè)、子女就學等原因確需出租住房的，應按照國家及本市住房租賃管理、共有產(chǎn)權住房管理相關規(guī)定執(zhí)行。住房租賃活動納入本市住房租賃及其監(jiān)督管理范圍。

二、共有產(chǎn)權住房租賃活動統(tǒng)一通過市級代持機構建立的網(wǎng)絡服務平臺（以下簡稱“服務平臺”）辦理，包括住房出租意向登記、出租使用協(xié)議簽訂、住房情況核驗、住房信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽、租賃登記備案等。服務平臺與市住房租賃管理服務平臺、房屋大數(shù)據(jù)平臺、安居北京住房保障管理信息系統(tǒng)實行聯(lián)網(wǎng)。

三、共有產(chǎn)權住房購房人通過服務平臺填報出租意向，與代持機構簽訂住房出租使用協(xié)議，明確購房人為住房出租責任人，承擔住房出租安全責任，履行住房維修等義務；約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，并說明出租原因。住房租賃期限原則上不超過三年。

四、服務平臺通過對接市房屋大數(shù)據(jù)平臺、住房保障管理信息系統(tǒng)，核驗共有產(chǎn)權住房購房人住房情況。經(jīng)核驗通過，購房人在本市無其他住房，住房出租信息方可在服務平臺發(fā)布。購房人對審核結果有異議的，由購房人向房屋所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設（住房保障）部門提請復核。

共有產(chǎn)權住房代持機構自收到購房人住房出租意向申請后，應在10個工作日內(nèi)回復意見，逾期未回復的視同同意出租。

五、共有產(chǎn)權住房代持機構委托房地產(chǎn)估價機構評估項目所在區(qū)域的住房租賃市場租金，定期發(fā)布代持共有產(chǎn)權住房項目租賃成交信息，引導社會形成穩(wěn)定預期。

六、共有產(chǎn)權住房代持機構會同同級住房城鄉(xiāng)建設（住房保障）部門，根據(jù)區(qū)域市場租金水平，按照就低原則，綜合確定各套型政府產(chǎn)權份額比例的租金定額收益。租金定額收益經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設部門、市財政部門審核后實施，并在服務平臺中公布。

租金定額收益實施動態(tài)調(diào)整，新（續(xù)）簽訂住房租賃合同的，代持機構按照新標準收取租金收益。租賃合同期內(nèi)，每三年代持機構可調(diào)整一次租金定額收益。

七、共有產(chǎn)權住房購房人擬定的住房租金標準低于代持機構確定的市場租金標準，代持機構可優(yōu)先租賃住房，按購房人擬定租金標準及持有產(chǎn)權份額比例，向其支付租金收益。

鼓勵共有產(chǎn)權住房優(yōu)先面向本區(qū)公租房備案家庭和符合共有產(chǎn)權住房購房條件的家庭出租。承租家庭優(yōu)先條件，由服務平臺對接住房保障管理信息系統(tǒng)進行核驗。

各代持機構將租賃住房作為公租房配租使用的，應納入住房保障管理信息系統(tǒng)統(tǒng)一管理，列入公租房籌集計劃的，可享受相關稅費減免優(yōu)惠政策。

八、共有產(chǎn)權住房出租租金收取采取資金托管方式。購房人在代持機構認可的商業(yè)銀行開設賬戶，并與代持機構、銀行簽訂委托協(xié)議，租金到賬后按約定將政府產(chǎn)權份額租金收益按月、季度劃轉(zhuǎn)到代持機構指定賬戶。住房租賃活動中涉及的相關稅費，按照國家及本市相關規(guī)定執(zhí)行。

九、共有產(chǎn)權住房出租房源由服務平臺統(tǒng)一向社會發(fā)布后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構方可為其代理住房租賃經(jīng)紀業(yè)務。

共有產(chǎn)權住房購房人與承租人自行或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構達成出租的，均應在服務平臺網(wǎng)簽住房租賃合同。服務平臺將網(wǎng)簽合同信息推送至市住房租賃管理服務平臺后，視同完成住房租賃合同登記備案和出租登記。

十、共有產(chǎn)權住房購房人未經(jīng)代持機構同意擅自出租共有產(chǎn)權住房的，應按照共有產(chǎn)權住房購房合同約定追究其違約責任，并向代持機構返還違規(guī)期間政府產(chǎn)權份額部分租金收益。共有產(chǎn)權住房承租人不得將住房再次轉(zhuǎn)租。

十一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得代理未經(jīng)服務平臺發(fā)布的共有產(chǎn)權住房租賃經(jīng)紀業(yè)務；互聯(lián)網(wǎng)平臺也不得為其發(fā)布和代理。

除代持機構外的其他住房租賃企業(yè)，不得為共有產(chǎn)權住房提供住房租賃經(jīng)營服務。

十二、共有產(chǎn)權住房代持機構應做好共有產(chǎn)權住房出租服務工作，指導購房人合法合規(guī)出租共有產(chǎn)權住房。根據(jù)購房合同約定，對共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額部分代行日常管理責任，確保政府產(chǎn)權份額租金收益按時足額收取。加強共有產(chǎn)權住房政策、住房租賃及其監(jiān)督管理規(guī)定和住房使用安全知識的宣傳，暢通違規(guī)線索舉報渠道，及時發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租行為，限期追回政府產(chǎn)權份額租金收益，并將相關違規(guī)信息報送區(qū)住房城鄉(xiāng)建設（住房保障）部門。加強信息技術手段推廣應用，提高共有產(chǎn)權住房社區(qū)技防監(jiān)督管理水平。

十三、各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設（住房保障）部門應按照國家和本市住房租賃管理規(guī)定，加強共有產(chǎn)權住房租賃活動管理；加大執(zhí)法檢查力度，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租共有產(chǎn)權住房的機構和個人，應責令其限期改正，拒不改正的，將機構和個人信息錄入管理系統(tǒng)作為不良記錄。

共有產(chǎn)權住房購房人違反本通知規(guī)定且拒不改正的，代持機構可暫停辦理該套住房的回購和上市手續(xù)。

十四、市保障性住房建設投資中心作為市級代持機構，應做好服務平臺建設、運行、維護等工作，制定服務平臺具體操作流程，做好共有產(chǎn)權住房出租政策咨詢服務。

市住房城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門，對服務平臺的建設和運行進行監(jiān)督指導，保障工作有序推進。

十五、本通知自2021年月日起實施，試行期限3年。

《關于規(guī)范共有產(chǎn)權住房出租

管理工作的通知（試行）》（征求意見稿）

的起草說明

一、起草背景

2017年9月，我市印發(fā)《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號），政策實施以來，切實解決了剛需家庭購房置業(yè)需求，抑制了住房投機行為，取得良好社會效果。共有產(chǎn)權住房建設和分配等工作穩(wěn)步推進，配套政策不斷完善，政策體系逐漸形成。截至今年6月底，全市已供應共有產(chǎn)權住房項目77個、可提供房源約7.9萬套，部分項目已陸續(xù)入住。

共有產(chǎn)權住房交用后的出租管理，關系著購房人的切實利益，關系著社會資源分配公平。《暫行辦法》中已有明確規(guī)定：“已購共有產(chǎn)權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產(chǎn)權份額獲得租金收益的相應部分。購房人應在市級代持機構建立的網(wǎng)絡服務平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權住房購房條件的家庭出租。具體實施細則由市住房城鄉(xiāng)建設委另行制定”。在實際工作中，群眾反映由于子女上學、就近上班等原因，部分已入住項目購房人存在住房出租實際需要，希望明確細化共有產(chǎn)權住房出租流程和收益繳納路徑。為此，我委會同相關部門認真調(diào)查、慎重研究，提出出租管理細化方案，以進一步規(guī)范共有產(chǎn)權住房出租行為。

二、起草過程

《暫行辦法》發(fā)布實施后，我委即將制定《關于規(guī)范共有產(chǎn)權住房出租管理工作的通知（試行）》（以下簡稱《通知》）納入議事日程，作為共有產(chǎn)權住房重點配套政策文件認真研究加以推進，期間經(jīng)歷動員部署、研究討論、文件起草、意見征求等多個階段，于2020年形成政策初稿，并不斷修改完善。

期間主要開展了以下工作：一是廣泛深入調(diào)研。市住房城鄉(xiāng)建設委先后到各區(qū)住房保障管理部門、市區(qū)保障房專業(yè)平臺、共有產(chǎn)權住房部分已入住項目實地調(diào)研，結合北京共有產(chǎn)權住房發(fā)展實際，力爭使《通知》規(guī)定措施可落地、可執(zhí)行、便于操作。二是充分聽取意見建議。《通知》制定過程中，我委與市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃自然資源委多次深入交換意見，先后多輪征求委內(nèi)相關處室（單位）、各區(qū)住建（房管）部門、市及區(qū)共有產(chǎn)權住房代持機構意見，并聽取吸收住房、法律、評估專家提出的合理建議。在此基礎上，幾易其稿，不斷修改完善，最終形成《通知》（征求意見稿）。

《通知》以國家和本市房屋租賃管理規(guī)定為基礎，本著租賃當事人協(xié)商一致的原則，結合共有產(chǎn)權住房的特殊性，提出了出租條件、出租程序、收益分配和監(jiān)督管理等具體要求。主要包括以下內(nèi)容：

（一）設定出租程序，便于操作管理。共有產(chǎn)權住房租賃活動統(tǒng)一通過市保障房中心建立的網(wǎng)絡服務平臺進行，平臺為購房人提供住房核驗、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽、登記備案等服務。共有產(chǎn)權住房代持機構在收到購房人住房出租意向申請后，應在10個工作日內(nèi)回復是否同意出租的意見，通過設定審批工作時限，確保購房人利益。購房人出租住房前與代持機構簽訂住房出租使用協(xié)議，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，住房租賃期限原則上不超過三年。

（二）合理確定收益，引導合規(guī)出租。突出共有產(chǎn)權住房政策屬性，政府租金收益原則上根據(jù)區(qū)域市場租金水平綜合確定，在體現(xiàn)住房產(chǎn)權共有的基礎上，就低確定政府定額租金收益，充分讓利于民。定額租金收益實施動態(tài)調(diào)整，租賃期內(nèi)每三年代持機構可調(diào)整一次。租金定額收益按項目確定后，代持機構將在服務平臺中公布。

（三）委托劃轉(zhuǎn)租金，確保按期收繳。租金收取采取托管方式，以購房人名義在代持機構認可的銀行開設賬戶，購房人與代持機構、銀行簽訂委托協(xié)議，租金到賬后按約定將政府定額租金劃轉(zhuǎn)到代持機構指定賬戶。住房租賃活動中涉及的相關稅費，按照國家及本市相關規(guī)定執(zhí)行。

（四）明確監(jiān)管措施，維護社會公平。未經(jīng)代持機構同意，購房家庭不得擅自出租住房，商業(yè)網(wǎng)站、房產(chǎn)中介等不得提供相關服務。市、區(qū)住建部門、代持機構按照職責分工做好共有產(chǎn)權住房出租的服務指導、監(jiān)督管理工作，加大執(zhí)法檢查力度，對違規(guī)出租共有產(chǎn)權住房的相關機構和個人，采取將不良記錄入管理系統(tǒng)、追究合同違約責任、暫停住房回購和上市手續(xù)等措施。