互聯(lián)網(wǎng)科技辦公需求爆棚二季度北京甲級寫字樓空置率降至18%

來源：智能家居時間：2021-06-30 07:00

今年第二季度，北京甲級寫字樓市場延續(xù)了一季度的強勢行情。6月29日，高力國際在華北區(qū)第二季度新聞發(fā)布會上透露，近十年來，北京甲級寫字樓首次出現(xiàn)連續(xù)兩個季度去化量超20萬平方米。與此同時，北京大宗交易市場回暖速度超過預期，成交面積、成交金額均超過此前三個季度之和。

在強勁的需求背后，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)功不可沒，占據(jù)北京甲級寫字樓市場近五成5000平方米以上大宗交易，未來這一趨勢或將延續(xù)。由此，高力國際預計，今年全年凈吸納量也極有可能創(chuàng)出十年新高，超預期的需求將減小市場去化壓力，年底空置率有望出現(xiàn)同比實質性回落。

需求強勁，二季度甲級寫字樓空置率顯著下降

今年一季度和二季度，企業(yè)新租、擴租意愿強烈，租賃市場持續(xù)放量。這也是近十年來，北京甲級寫字樓首次連續(xù)兩個季度去化量超20萬平方米。

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，二季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量近37萬平方米，扣除自用和預租面積后，市場去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數(shù)據(jù)而言，北京甲級寫字樓市場上半年累計去化量超過50萬平方米，幾乎提前完成了去年全年的任務。

值得注意的是，雖然二季度甲級寫字樓新入市項目增加到31萬平方米，但強勁的需求導致空置率進一步降至18.2%。同時，市場平均租金為341.5元/月/平方米，環(huán)比降幅持續(xù)收窄。

整體來看，大部分區(qū)域子市場均釋放出積極的市場信號。高力國際董事總經理鄧懿君表示，CBD二季度甲級寫字樓表現(xiàn)火熱，在大宗租賃成交的支撐下，市場出現(xiàn)快速去化，凈吸納量（剔除自用影響）超過9萬平方米，空置率進一步降至13%。究其原因，一方面是區(qū)域內超甲級寫字樓現(xiàn)有租戶穩(wěn)定性較高；另一方面，一些甲級寫字樓以價換量，較高的性價比使得競爭力進一步提升。

與此同時，二季度，麗澤、東城商務區(qū)和亞奧市場也達到了5萬平方米左右的去化量。麗澤市場在頭部科技和金融企業(yè)入駐的帶動下，承接了大量成熟市場的外溢需求，今年上半年已經實現(xiàn)接近20萬平方米的去化，區(qū)域空置率在一年左右的時間內從87%快速降至60%左右。

此外，乙級寫字樓和產業(yè)園區(qū)市場的需求也相當旺盛。高力國際華北區(qū)董事總經理嚴區(qū)海表示，乙級寫字樓市場二季度去化超過8.5萬平方米，其中大部分需求集中在CBD市場，平均租金穩(wěn)定在238元/月/平方米。

值得一提的是，北京大宗交易市場回暖速度也超過了預期。二季度，北京共錄得12宗交易，成交面積約為49萬平方米，成交金額近260億元。成交面積、成交金額均超過此前三個季度之和。

從目前來看，投資者對于北京大宗交易市場依然持續(xù)看好。其中，保險、基金等投資機構在北京市場表現(xiàn)活躍，自用客戶需求也依舊旺盛。由于受益于線上經濟發(fā)展及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴張需求，預期中關村(000931,股吧)、上地板塊的大宗交易辦公物業(yè)將持續(xù)吸引市場關注。

圖片來源：高力國際

租金企穩(wěn)，寫字樓市場年度凈吸納量或創(chuàng)十年新高

從下半年的供需來看，市場整體上保持供需平衡指日可待。

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，雖然今年全年新增供應量比之前預計有所降低，但依然超過120萬平方米，下半年預計入市的新項目體量在60萬-70萬平方米，大部分供應將集中在今年三季度。

雖然市場的供應壓力依然很大，但預計年底空置率有望出現(xiàn)同比實質性回落。對此，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明解釋稱，首先，新項目自用和預租比例相對較高，因此實際入市面積對市場沖擊有限；其次，市場上仍有大宗租賃交易在談并可能在下半年完成。因此，今年下半年，市場整體需求依然會維持相對高位，預計年度凈吸納量也極有可能創(chuàng)出十年新高。

從整體走勢來看，北京甲級寫字樓市場調整的時間窗口即將關閉，正在形成租金企穩(wěn)的預期。陸明認為，目前宏觀經濟增速已回歸正常增速，疫情陰霾也已趨于消散，寫字樓需求呈爆發(fā)式增長，市場正在向以新經濟驅動為主的去化周期邁進。在宏觀經濟政策保持穩(wěn)定的前提下，預計去年四季度19.4%的空置率將成為階段性高點，超預期的需求增長將減小市場去化壓力。

值得關注的是，高力國際數(shù)據(jù)顯示，互聯(lián)網(wǎng)科技占據(jù)北京甲級寫字樓市場近五成5000平方米以上大宗交易，預計未來這一趨勢或將延續(xù)。同時，在未來的兩三年內，北京市場新增項目或將大幅減少，整體市場將處于穩(wěn)定去化階段。

新京報記者袁秀麗

（責任編輯：蒲莎莎）