大灣區(qū)房產(chǎn)百事通陳彬:逃離內(nèi)卷追趕城市紅利 大灣區(qū)深中通道未來(lái)價(jià)值凸顯

雖然2021剛過(guò)半,但國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施已超200多項(xiàng),深處“漩渦”中心的深圳,5月更是亮出新招,在二手房指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上再上一層新房指導(dǎo)價(jià)“枷鎖”,并實(shí)行精裝修價(jià)格梯度,力圖多方位限制新房可能的價(jià)格異常;同時(shí)發(fā)布入戶規(guī)定意見(jiàn)征求稿,提高入戶門(mén)檻,從人口端為房市降溫。

然而,這些舉措也讓買(mǎi)房這件難事變得更加復(fù)雜,新剛需群體因?yàn)榻鹑诟軛U被壓低,上車(chē)難度直接拉高一個(gè)層級(jí);有一定資金儲(chǔ)備的,匆匆入場(chǎng)畏懼高位接盤(pán),持幣而觀又害怕錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī);已形成的房?jī)r(jià)“鴻溝”無(wú)法被填平,早購(gòu)房享受到的城市發(fā)展紅利,晚上車(chē)的后來(lái)者只能羨慕嫉妒恨,唯有聰明的房產(chǎn)“獵手”才能瞄上大灣區(qū)發(fā)展帶來(lái)的彎道超車(chē)契機(jī)。

前海發(fā)展輻射大灣區(qū) 深中通道被強(qiáng)勢(shì)看好

2019年2月,中共 中央、國(guó) 務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》明確,粵港澳大灣區(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市等,將在國(guó)家發(fā)展大局中占據(jù)重要戰(zhàn)略地位。

其中連通深圳和中山的深中通道備受矚目,不僅是因?yàn)樗灤〇|西,能夠有效提升大灣區(qū)整體圈形輻射發(fā)展效率,更是因?yàn)樯钪型ǖ乐苯訉?duì)接深圳乃至大灣區(qū)的核心CBD地帶—前海。

關(guān)注深圳的人不難發(fā)現(xiàn),深圳的核心發(fā)展思路離不開(kāi)一個(gè)方向—向西發(fā)展,從最早連接香港,以國(guó)貿(mào)大廈為核心的羅湖被視為首個(gè)深圳CBD,到憑借金融出挑接過(guò)接力棒的福田CBD,再到大批科技企業(yè)進(jìn)駐,“粵海街道辦”含金量凸顯的南山CBD,成為國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目“自由貿(mào)易區(qū)”的蛇口,再到如今在粵港澳大灣區(qū)中承擔(dān)重要責(zé)任的前海,直接對(duì)標(biāo)曼哈頓,將深圳帶入全新的前海CBD時(shí)代。

曾幾何時(shí)蛇口被“嫌棄”為破落的小港口,南山被認(rèn)為全是工廠,到如今幾乎是深圳房?jī)r(jià)最高的地區(qū),變化之快,令人咋舌。

當(dāng)南山、蛇口的區(qū)域紅利已經(jīng)被瓜分殆盡,前海也在帶動(dòng)著寶安的高走,但其政策紅利及發(fā)展機(jī)遇不僅仍有空間,更可通過(guò)大灣區(qū)輻射更大區(qū)域。截至目前,前海CBD已經(jīng)吸引了包括萬(wàn)科、世茂、華潤(rùn)、招商、卓越、香江等知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐,大量五星級(jí)寫(xiě)字樓正在肉眼可見(jiàn)地崛起建設(shè),數(shù)十萬(wàn)的高質(zhì)量人群正在等待著在這片土地上發(fā)揮能力、揮灑汗水,能夠帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)、人口、發(fā)展紅利尚可追趕。

有著7年從業(yè)經(jīng)驗(yàn),被譽(yù)為“大灣區(qū)房產(chǎn)百事通”的陳彬分享到:“背靠大灣區(qū)、前海發(fā)展趨勢(shì),深中通道的未來(lái)價(jià)值值得被長(zhǎng)期看好?!?/p>

從2小時(shí)到20分鐘 深中通道縮短的不止是時(shí)間

深圳到中山的跨江通道(深中通道)是國(guó)家重大工程項(xiàng)目,也是粵港澳大灣區(qū)的重要交通樞紐,全長(zhǎng)約24公里,設(shè)東、西兩座人工島以及6.85公里海底隧道,項(xiàng)目按100公里/小時(shí)的高速公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),雙向8車(chē)道,2016年開(kāi)建,計(jì)劃于2024年建成通車(chē),近期正在緊鑼密布地安裝沉管隧道。

曾經(jīng)從深圳到中山,需要經(jīng)過(guò)廣深沿江高速、南沙大橋等高速路段,長(zhǎng)達(dá)2小時(shí)以上的車(chē)程。但3年后深中通道開(kāi)通,意味著通行時(shí)間將縮短為20分鐘,實(shí)現(xiàn)一次大提速。這也讓深圳工作、中山生活有望成為不少人將來(lái)的日常。

陳彬介紹到:對(duì)比龍崗,雖然地處深圳,但房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升到6萬(wàn)以上,前海上班的年輕人、剛需客只能望房而嘆,即使勉強(qiáng)上車(chē)也有著巨大的還貸壓力,生活質(zhì)量低,同時(shí)通勤時(shí)間不低于1.5個(gè)小時(shí),如果再加上上班高峰期堵車(chē)因素,需要經(jīng)過(guò)本就車(chē)輛密集的羅湖、福田、南山才能到達(dá)前海,通勤難度更高。而另一邊的中山,房?jī)r(jià)仍處在價(jià)值洼地,隨著深中通道的開(kāi)通,整體通勤時(shí)間可以控制在30分鐘~1小時(shí),壓力更小、效率更高。

按照深圳和中山政府公開(kāi)的交通信息,未來(lái)將有500輛快線巴士專(zhuān)門(mén)服務(wù)深中兩地通勤,加上部分企業(yè)設(shè)置班車(chē),預(yù)計(jì)早晚高峰期可以輸送6~9萬(wàn)人。

而對(duì)比東莞、惠州等地,已經(jīng)在考慮深圳周邊建倉(cāng)的購(gòu)房者而言,中山的優(yōu)勢(shì)在于:1、借由深中通道,地處粵港澳大灣區(qū)的核心地區(qū),三大自貿(mào)區(qū)中心,火炬開(kāi)發(fā)區(qū)、翠亨新區(qū)正在爭(zhēng)取納入自貿(mào)區(qū)的擴(kuò)區(qū)范圍,區(qū)域發(fā)展前景好;2、通勤有優(yōu)勢(shì);3、二手房不限購(gòu),同時(shí)沒(méi)有惠州那樣的限三(購(gòu)房滿三年才能出售)政策,可以隨時(shí)買(mǎi)賣(mài);4、投資價(jià)值高,目前房?jī)r(jià)多在1萬(wàn)左右,而東莞、惠州經(jīng)歷輪動(dòng)后房?jī)r(jià)已偏高,且東莞進(jìn)入橫盤(pán)階段,較難有突破,惠州因地廣人稀,市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的情況。

此外,中山自身?xiàng)l件也足夠優(yōu)越,一直是國(guó)內(nèi)外聞名的宜居城市,民眾生活幸福指數(shù)高,居住條件好。數(shù)據(jù)顯示,2010年中山常住人口約312萬(wàn),2020年增長(zhǎng)到442萬(wàn),凈增人口130萬(wàn),增速達(dá)到42%,僅次于廣州、深圳的人口增速是廣東省內(nèi)最具人口活力的城市之一。目前中山已經(jīng)吸引到華潤(rùn)、萬(wàn)科、華僑城、寶龍、香港等多方面實(shí)力資方的產(chǎn)業(yè)投資,未來(lái)地鐵、高鐵等交通的建設(shè)完成也將再次為這座城市的生活便利程度加碼。

陳彬還特別提到,中山優(yōu)秀的教育資源也特別值得剛需購(gòu)房者考慮,不少年輕家長(zhǎng)已經(jīng)意識(shí)到深圳等一線城市內(nèi)卷壓力對(duì)孩子的影響,寧做“雞頭”不當(dāng)“鳳尾”的思想,更容易入手到的學(xué)區(qū)房也成為做選擇的關(guān)鍵。

對(duì)于中山未來(lái)房?jī)r(jià)的變化,陳彬認(rèn)為會(huì)有以下幾個(gè)時(shí)期:1、1.4~1.8W,廣州大漲后輪動(dòng)階段;2、1.7~2.2W,二線城市漲完后,全國(guó)樓市進(jìn)入靜淡期;3、2.0~2.6W,深中通道即將通車(chē),市場(chǎng)情緒高漲,剛需入場(chǎng),預(yù)計(jì)出現(xiàn)在2023年;4、2.5~3W+,2024年深中通道正式通車(chē),熱錢(qián)進(jìn)場(chǎng),配套逐漸完善,基本面上升;5、全面3W+,入住率提升,深莞穗下一輪行情啟動(dòng)。只要把握好入場(chǎng)時(shí)間,剛需可以提前吸納紅利,把握好出場(chǎng)時(shí)間,投資也能收益良多。

中山購(gòu)房防踩坑 百事通支招百難解

中山購(gòu)房雖然前景好,但也不能一股腦就扎進(jìn)去,還是需要多方考量和學(xué)會(huì)一些不踩坑的技巧。

大灣區(qū)房產(chǎn)百事通陳彬給出的建議是:具體選擇中山鎮(zhèn)區(qū)時(shí),第一階梯是靠近深中通道的火炬開(kāi)發(fā)區(qū)、馬鞍島、東區(qū)、岐江新城,第二階梯是港口鎮(zhèn)、西區(qū)、南朗鎮(zhèn),其他鎮(zhèn)區(qū)不做建議。選擇開(kāi)放商時(shí),應(yīng)以有實(shí)力、有知名度的為主,如萬(wàn)科、保利、雅居樂(lè)、招商、大信,其中萬(wàn)科環(huán)境、配套比較好,目前入住率和租金表現(xiàn)較好,而且入小區(qū)就有足球場(chǎng)和高爾夫球場(chǎng),長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也是優(yōu)秀的賣(mài)點(diǎn)。

除地段以外,選房時(shí)景觀、陽(yáng)臺(tái)視野也很重要,同時(shí)需要擯棄房屋硬傷,建議靠近路一側(cè)的不要,槽鋼層不要,容易出現(xiàn)漏水情況,整體超過(guò)34、35層的樓房可能出現(xiàn)層高不足的情況,也可以盡量避免。同樣的面積下,3房會(huì)比2房好,優(yōu)先3房選擇。購(gòu)房名額方面,考慮45歲左右年齡段購(gòu)入,貸款20年,首付3成,和年輕人購(gòu)買(mǎi)杠桿獲益相差不大,可以考慮使用爸媽名額。

在簽訂合同方面,陳彬建議,如果是新房,需重點(diǎn)查證開(kāi)放商的五證(《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《上平方預(yù)售許可證》)兩書(shū)(《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,需要對(duì)開(kāi)放商實(shí)力和身份背景進(jìn)行了解,多詢問(wèn)周邊價(jià)格,確認(rèn)個(gè)人征信和經(jīng)濟(jì)能力,避免定金陷阱、搶房陷阱等。如果是二手房合同,則有7個(gè)注意事項(xiàng):1、需進(jìn)行房屋查檔,確認(rèn)房屋是否有查封、抵押、欠款等情況;2、要注明沒(méi)有發(fā)生過(guò)非自然死亡事件(此房非兇宅);3、不能漏水,要真實(shí)注明;4、不能有白蟻隱患;5、如出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)期間限購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)期間限售、購(gòu)買(mǎi)期間限貸的情況,雙方協(xié)商可退還定金;6、貸款不通過(guò),可配合多做幾個(gè)銀行;7、交易過(guò)程中如因政策變化,稅費(fèi)變動(dòng),需參考國(guó)家規(guī)定,規(guī)范責(zé)任在買(mǎi)賣(mài)雙方。

精挑細(xì)選不踩坑,才能坐上風(fēng)口乘風(fēng)起。隨粵港澳大灣區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展,未來(lái)中山也必將像東莞、惠州一樣進(jìn)入限購(gòu)和橫盤(pán)時(shí)代,但只要能夠換位成最早上車(chē)的那一批人,那任何變化都能成為喜訊。

(責(zé)任編輯:劉暢 )

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