太原新房?jī)r(jià)連跌9個(gè)月后回正庫(kù)存去化周期超20個(gè)月

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-05-28 06:40

每經(jīng)記者陳利每經(jīng)編輯魏文藝

在經(jīng)歷9連跌后，太原樓市終于在上月迎來(lái)了微漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年4月，太原新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比下降1.1%；二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降3.7%。盡管新房?jī)r(jià)格有所回升，但二手房?jī)r(jià)降幅仍在擴(kuò)大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了2020年成交量、成交單價(jià)雙雙下跌后，太原新房市場(chǎng)開(kāi)始逐步回溫，有部分樓盤(pán)開(kāi)始悄悄漲價(jià)；但即便如此，存量巨大的二手房市場(chǎng)依然在走下坡路，價(jià)格已連續(xù)下跌11個(gè)月。

在同策研究院高級(jí)分析師李霄霄看來(lái)，太原前期大體量開(kāi)發(fā)，城市商品住宅庫(kù)存量依然很大，近兩年市場(chǎng)始終處于供大于求的狀態(tài)。而房?jī)r(jià)的持續(xù)陰跌也會(huì)打擊購(gòu)房者積極性。

樓市下行狀況得到緩解

2020年，太原樓市經(jīng)歷了成交量、成交單價(jià)雙跌的過(guò)程。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年，太原商品房市場(chǎng)成交面積752.78萬(wàn)平方米，同比下降4.5%；成交單價(jià)為11723元/平方米，同比下降7.7%。

從具體價(jià)格來(lái)看，去年1月，太原住宅成交均價(jià)1.23萬(wàn)元/平方米，12月降至1.1萬(wàn)元/平方米。

面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，太原市部分區(qū)域也開(kāi)始積極救市。如今年初，太原市萬(wàn)柏林區(qū)出臺(tái)《萬(wàn)柏林區(qū)人才購(gòu)房補(bǔ)貼申領(lǐng)辦法（實(shí)行）》，對(duì)黨政人才、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才等6類(lèi)符合條件的購(gòu)房人，2月20日至3月31日在萬(wàn)柏林區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)五證齊全的新建普通商品住房，一次性補(bǔ)貼5萬(wàn)元。

在此背景下，2021年，太原樓市下行狀況得以緩解，開(kāi)始出現(xiàn)回升。作為太原市置業(yè)的熱門(mén)板塊，晉源區(qū)環(huán)湖板塊受利好政策和晉陽(yáng)湖景觀資源雙向驅(qū)動(dòng)，吸引了包括保利、萬(wàn)科、陽(yáng)光城(000671,股吧)等大批品牌開(kāi)發(fā)商在此扎堆落子。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)了晉源區(qū)環(huán)湖板塊的熱門(mén)項(xiàng)目太原保利·西湖林語(yǔ)。該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)表示，從今年春節(jié)后開(kāi)始，整個(gè)市場(chǎng)已有所回暖。今年1月在售的8棟、12棟房源均價(jià)在13500元/平方米左右?，F(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)有了一定漲幅，南區(qū)價(jià)格是13000元/平方米，北區(qū)價(jià)格為14500元/平方米，如果參加團(tuán)購(gòu)總價(jià)會(huì)再優(yōu)惠2萬(wàn)~3萬(wàn)元?！爱?dāng)然跟2018年、2019年太原樓市情況相比，目前市場(chǎng)還有一段差距?！?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，太原新建商品住宅價(jià)格從2020年1月到6月環(huán)比持續(xù)上漲，價(jià)格指數(shù)從2020年1月的環(huán)比下跌0.6%，到6月的上漲0.6%。但從2020年下半年開(kāi)始，價(jià)格指數(shù)從6月的0.6%漲幅高位，持續(xù)下跌6個(gè)月，到12月的下跌0.2%。進(jìn)入2021年，市場(chǎng)有所回升，2021年4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為0.2%。

據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)最新數(shù)據(jù)，今年4月，中部六省份省會(huì)城市房?jī)r(jià)整體微幅上漲，但太原、南昌成為房?jī)r(jià)下跌的兩個(gè)城市，延續(xù)2021年3月同環(huán)比雙跌態(tài)勢(shì)，其中太原最新房?jī)r(jià)為11604元/平方米。

盡管在價(jià)格方面有所回升，但成交依然乏力。朗潤(rùn)智業(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，太原住宅市場(chǎng)成交量環(huán)比下降11%，同比下降4%，成交主力面積段集中在80~100平方米和120~140平方米，首置首改項(xiàng)目仍是市場(chǎng)成交主力。

新盤(pán)入市后去化不力，造成太原樓市庫(kù)存堆積?！吨袊?guó)百城住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)》顯示，截至2021年4月，太原新房市場(chǎng)存銷(xiāo)比為20.1個(gè)月。

李霄霄表示，實(shí)際上，太原大部分增加人口的住房需求，在以往年份已通過(guò)不同方式釋放出來(lái)，隨著近幾年太原新增土地供應(yīng)增多，接下來(lái)還將有更多新房項(xiàng)目入場(chǎng)?！疤?jī)r(jià)短期內(nèi)仍存在下降壓力，尤其是過(guò)去一年賣(mài)地較多的片區(qū)”。

除新房外，太原二手房市場(chǎng)繼續(xù)承壓。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，截至目前，太原二手房掛牌房源已達(dá)29074套，連續(xù)數(shù)月每天成交維持在約15~20套。

晉源區(qū)德佑一門(mén)店中介人員趙宇（化名）告訴記者，除前期所繳納費(fèi)用比較多外，價(jià)格上目前二手房業(yè)主把控價(jià)格，大部分都不愿意降價(jià)，“（因此）更多人愿意買(mǎi)新房，而不是二手房”。

在趙宇看來(lái)，目前太原市新房項(xiàng)目已修到繞城高速附近，市中心新房項(xiàng)目則越來(lái)越少；另一方面，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，從2020年下半年開(kāi)始，太原六區(qū)待售二手房數(shù)量持續(xù)增加。其中，尖草坪區(qū)待售二手房數(shù)量從1113套變?yōu)榱?265套；杏花嶺區(qū)從4103套增加至4569套；萬(wàn)柏林區(qū)從5502套增加至5580套；迎澤區(qū)從4175套增加至4589套，晉源區(qū)從1279套增加至1461套；小店區(qū)從6279套增加至6475套。

優(yōu)勢(shì)地塊供應(yīng)嚴(yán)重不足

2020年，盡管太原新房和二手房市場(chǎng)成交情況均不理想，但全年土地市場(chǎng)成交數(shù)量、成交面積和成交金額均創(chuàng)新高。

房天下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年，太原（六城區(qū)）土地市場(chǎng)成交面積986.8萬(wàn)平方米，較2019年上漲12.58%；成交金額為517.9264億元，較2019年增加2.9%。

2019年，太原財(cái)政對(duì)土地的依賴(lài)度達(dá)126%，在全國(guó)大中城市中排名第五，2020年，太原土地財(cái)政依賴(lài)度繼續(xù)攀升至136.9%，比上年提升了11個(gè)百分點(diǎn)。

不僅如此，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)內(nèi)30個(gè)典型城市中，有一半的城市2019年供應(yīng)的土地去化周期（2019年的宅地土拍量/近三年住宅年銷(xiāo)售量）超1.5年，一般來(lái)說(shuō)，超過(guò)一年半就意味著當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)存在過(guò)量風(fēng)險(xiǎn)。其中，太原3.1年土地去化周期屬于存在嚴(yán)重過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)（超3年），僅次于福州的3.6年。

經(jīng)歷了2020年后，特別是在持續(xù)一年量?jī)r(jià)下跌后，2021年太原土地市場(chǎng)歸于平靜。朗潤(rùn)智業(yè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，太原供應(yīng)14宗土地，其中商住用地10宗，供應(yīng)面積26.69萬(wàn)平方米；前3個(gè)月太原成交土地9宗，成交土地面積18.28萬(wàn)平方米。

在太原業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，全國(guó)一季度的土地成交受春節(jié)淡季影響，市場(chǎng)比較低迷。而就太原市場(chǎng)來(lái)看，太原樓市長(zhǎng)達(dá)一年多的量?jī)r(jià)下降，影響到房企拿地?zé)崆椋瑑?yōu)勢(shì)地塊供應(yīng)嚴(yán)重不足，土地成交狀況緊跟樓市的不溫不火。

而在今年5月8日迎來(lái)的太原土地市場(chǎng)首場(chǎng)土拍中，萬(wàn)柏林區(qū)麗華北一宗編號(hào)為SP-2111，地塊總面積23655.47㎡（約35畝），起始總價(jià)達(dá)4.188億。起始樓面價(jià)為6105元/㎡，為近5年來(lái)太原含住宅地塊單宗最高起始樓面價(jià)。參與本次的土拍僅有68號(hào)保利和88號(hào)中海兩家房企參與，但最終該地塊以流拍結(jié)束。

同策研究院高級(jí)分析師李霄霄分析認(rèn)為，目前房企資金面比較緊張、品牌房企更傾向于快周轉(zhuǎn)而不是像以往那樣大量囤地占用資金，具有需求支撐、流速比較快的市場(chǎng)更受房企關(guān)注。在這種情況下，太原短期供大于求的狀態(tài)如果不能扭轉(zhuǎn)，房企拍地也會(huì)比較謹(jǐn)慎。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）