港龍中國IPO倒計時，房企能否再迎上市高峰？

來源：智能家居時間：2020-07-01 10:40

兩次遞表后，港龍中國終于即將敲開資本市場的大門。

6月29日，“苦盡甘來”的港龍中國終于迎來了全球發(fā)售。據(jù)了解，港龍中國擬以3.6港元-4.1港元/股的價格，全球發(fā)售4億股股份。其中，基石投資者已認(rèn)購8000萬港元，約占全球發(fā)售總股份的5.2%。

值得注意的是，港龍中國成功IPO的意義，不僅是為其自身拓寬了融資渠道，取得資本市場助力。同時，作為疫情后首家成功IPO的房企，也為一眾等待上市的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一線希望。港龍中國后，房企上市能否重現(xiàn)2018年、2019年的盛況，再迎高峰？港龍中國又是憑何獲得港交所青睞？

房企陷上市難泥淖

2020年的端午節(jié)，是屬于房地產(chǎn)資本市場的狂歡。

自6月24日開始，先是弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)、港龍中國通過港交所聆訊。隨后在不到一個星期的時間里，更有包括雅居樂（HK：03383）、合景泰富（HK：01813）、佳源國際（HK：02768）、世茂集團（HK：00813）、金科股份(000656,股吧)（SZ：000656）在內(nèi)的5家房企相繼拆分物業(yè)管理公司上市。

其中，港龍中國以房企身份，混跡在一眾物企“資本弄潮兒”中，顯得格外特殊。

值得注意的是，這是新冠疫情爆發(fā)以來，首家登陸資本市場的房企，也是繼1月16日匯景控股（HK：09968）掛牌以后，2020年上市的第二家房地產(chǎn)企業(yè)，港股內(nèi)房新上市房企出現(xiàn)了長達5個月的空檔期。但這與2018年以來，房企掀起的上市浪潮，形成了鮮明的對比。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，2018年與2019年，港交所均先后迎來6家房企上市。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，在市場下行和疫情的影響下，導(dǎo)致行業(yè)整體比較悲觀，資本市場對行業(yè)和企業(yè)的判斷均不樂觀。

即便如此不受歡迎，今年2月份疫情后，已有鵬潤控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、中國文旅、三巽控股、實地地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、祥生控股等房企先后沖擊資本市場。其中，三巽控股為第二次遞交招股文件，大唐地產(chǎn)則為第三次。內(nèi)地中小房企赴港“敲鐘”似乎越來越難。

58居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，房企港股上市的難度不斷增大，原因在于意圖上市房企本身大部分存在自身負(fù)債水平較高，還款壓力大的問題。隨著國內(nèi)調(diào)控以及房企整體融資面的壓力提升，港股市場對于房企的謹(jǐn)慎度亦不斷提升。

張波直言，房企上市的窗口期早已過去，但中小房企上市的熱情并不會結(jié)束。預(yù)計還會有不少房企積極謀求港股IPO，但總體結(jié)果或仍舊難言樂觀。

財務(wù)改善或助推港龍中國著陸

6月24日，港龍中國通過港交所聆訊，5天后，開始正式招股。

公開數(shù)據(jù)顯示，港龍中國面向全球發(fā)售4億股，其中10%公開發(fā)售，90%國際配售。同時，其以每股發(fā)售價不超4.1港元，預(yù)期不低于3.6港元，集資12.4億至16.4億港元。據(jù)了解，港龍中國股份將于2020年7月15日上午九時正式開始于聯(lián)交所買賣。

雖然成功扣開了資本市場大門，但港龍中國的上市旅程可謂一波三折。據(jù)了解，去年10月22日，港龍中國向港交所遞交招股書。此次招股書失效之后，港龍中國于今年5月12日再次發(fā)起沖刺。二度遞表后，才終于通過聆訊。

不過，在等候過審的房地產(chǎn)企業(yè)中，不乏三巽控股、大唐地產(chǎn)等多次遞交招股書的房企，港龍中國又是憑何能夠在一眾企業(yè)中，獲得港交所青睞？

業(yè)內(nèi)人士指出，這與其財務(wù)數(shù)據(jù)的改善不無關(guān)系。

招股書顯示，港龍中國在2007年于常州成立，專注開發(fā)作宅用途物業(yè)及其配套，業(yè)務(wù)范圍集中在江蘇省常熟、鹽城、南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州、紹興等城市。2018年開始對外擴張，新進上海、河南省、貴州省內(nèi)的多座主要城市。截至估值日期，港龍中國于21個城市的53個開發(fā)項目的總權(quán)益土儲約為544.44萬平方米。當(dāng)中包括建筑面積約26.08萬平方米的可銷售及可出租已竣工物業(yè)，總建筑面積約475.17萬平方米的開發(fā)中物業(yè)，以及總建筑面積約43.19萬平方米的未來開發(fā)物業(yè)。

根據(jù)招股書，2017年-2019年，港龍國際的物業(yè)開發(fā)及銷售收益由4.34億元增長至19.78億元，營收三年復(fù)合增長率為113.5%；其歸屬股東溢利也有0.31億元增至6.68億元，復(fù)合年增長率達277.1%。同期，其毛利率也由2017年的21.9%上漲至2018年的30.8%，2019年進一步提升到了42.7%。而得益于毛利率以及2019年應(yīng)占合營企業(yè)及聯(lián)營公司利潤大幅增加，港龍中國2019年凈利率增至23.8%。

藍(lán)鯨房產(chǎn)通過對比遞表未上市房企的財務(wù)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)，截至2019年底，港龍中國的毛利率及凈利率情況，在一眾等候過審的房企中，表現(xiàn)較為突出。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，在房企IPO的過程中，資本市場更關(guān)注能夠反映企業(yè)盈利數(shù)據(jù)的指標(biāo)。主要看財務(wù)方面的貢獻能為投資者帶來多大的盈利。

不過，在規(guī)模大幅增長的同時，港龍中國的債務(wù)也在飆升。

2017年-2019年，港龍中國的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為98.8%、122.1%及172.6%。這一數(shù)字遠(yuǎn)高于2019年中國百強房企78.7%平均資產(chǎn)負(fù)債率。而截至2020年3月31日，該數(shù)值進一步飆升至287%。招股書中稱，這是由于銀行及其他借款增加導(dǎo)致的。港龍中國過去三年的未償還銀行借款及其他借款逐年大幅遞增，分別達到3.17億元、8.56億元和28.53億元，2019年期末時的未償還借款數(shù)額達到了2017年時的9倍。

雖然港龍中國打破了2020年房企過審、上市的僵局，但在國內(nèi)調(diào)控以及房企整體融資持續(xù)收緊的背景下，并不代表資本市場對內(nèi)房企業(yè)敞開了大門。如何提高企業(yè)的盈利水平，才是取得資本市場入場券的關(guān)鍵。

（責(zé)任編輯：李顯杰）