集中供地背景下“黑馬”頻現(xiàn) 房企投融資匹配能力遇大考

來源：智能家居時(shí)間：2021-05-17 12:50

財(cái)聯(lián)社（廣州，記者陳業(yè)）訊，近期熱點(diǎn)城市陸續(xù)集中供地，忙壞了一眾開發(fā)商。

從各地集中供地情況來看，熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈，不少地塊以高溢價(jià)成交。因溢價(jià)率高企，部分地塊被指難有盈利空間，但即便如此，也未能阻止開發(fā)商拿地的決心。

在房企融資“三條紅線”、信貸“兩條紅線”及“集中供地”背景下，房企如何匹配好投資與融資節(jié)奏，避免出現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，成為其當(dāng)前需要著重考慮的問題。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生巨大變化。地價(jià)、建安、融資等成本持續(xù)走高，各地調(diào)控政策毫無放松跡象，這樣的背景下，如果只是一味追求規(guī)模，為拿地而不惜代價(jià)，經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)走高將會(huì)成為趨勢(shì)，也意味著‘增收不增利’的情況將會(huì)更加嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加也是必然的?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥告訴記者。

規(guī)模之爭(zhēng)催生拍地“黑馬”

熱點(diǎn)城市首批集中供地過程中，不論是拿地?cái)?shù)量、溢價(jià)率還是總金額，都不乏“黑馬”房企。

據(jù)財(cái)聯(lián)社記者統(tǒng)計(jì)，截至5月16日，在“兩集中”供地要求下，北京、深圳、長(zhǎng)春、廣州等12城賣地總額已超5600億元。首批集中供地的“黑馬”代表性房企，包括融創(chuàng)、龍光、卓越集團(tuán)等。

一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究員認(rèn)為，雖然當(dāng)前行業(yè)正從“規(guī)模化發(fā)展”向“有質(zhì)量發(fā)展”逐漸轉(zhuǎn)變，大部分房企投資力度、擴(kuò)充土儲(chǔ)強(qiáng)度較過去略有減弱，但一些企業(yè)還是對(duì)擴(kuò)大銷售規(guī)模有很強(qiáng)的訴求，也進(jìn)一步加大了融資借貸需求。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年四月來，全國房企拿地金額排在第一位的是融創(chuàng)，拿地?cái)?shù)額為34宗，權(quán)益拿地總價(jià)462.26億元；其次為萬科和華潤(rùn)置地，拿地?cái)?shù)量分別為19宗、8宗，權(quán)益拿地總價(jià)分別為287.39億元、286.63億元。

華潤(rùn)置地8宗地的支出，幾乎相當(dāng)于萬科19宗地的金額，其中一個(gè)原因是，該公司所拿單宗地塊的地價(jià)較高。例如，華潤(rùn)置地四月以21.28億元加2.34萬平方米配建，拿下廣州白云區(qū)金沙洲地塊，折合樓面價(jià)42122元/平方米，刷新當(dāng)日土拍樓面單價(jià)，成為廣州樓面價(jià)第十高地塊。而該地塊周邊一手住宅價(jià)格，僅在3.5萬元/平方米左右。

四月至今，在權(quán)益拿地金額前10名中，卓越集團(tuán)以14宗地、154.27億元的成績(jī)，排在第9位。而卓越集團(tuán)2020年的銷售額為994.1億元。

相比其他房企，龍光雖然整體拿地?cái)?shù)量不多，但在5月13日深圳集中拍地中，卻是當(dāng)之無愧的“黑馬”。當(dāng)日深圳供地合計(jì)攬金138億元，龍光所拿兩宗地支出就高達(dá)79.88億元。其中，南山西麗地塊是其與萬科經(jīng)過2個(gè)小時(shí)的輪番激戰(zhàn)后拿下的，整體溢價(jià)率44.96%。

“監(jiān)管層出臺(tái)多項(xiàng)政策施壓房企融資端，一定程度加大了房企融資難度，特別是長(zhǎng)期、便宜資金的獲取難度。在此背景下，房企不得不借貸期限短、成本高的短期資金，投入到長(zhǎng)期投資開發(fā)中。”上述房產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究員說。

上述研究員還表示，在房地產(chǎn)融資政策收緊背景下，行業(yè)邏輯已經(jīng)生變，房企融資和投資需要更加謹(jǐn)慎。

“三道紅線”考驗(yàn)房企融資策略

克而瑞廣州區(qū)域分析師肖文曉認(rèn)為，由于存在各種限制，在一線城市拿地大部分情況下利潤(rùn)都非常低，甚至不賺錢。但是相對(duì)利潤(rùn)，規(guī)模對(duì)企業(yè)也很重要。如果是限價(jià)地，房企只能靠高周轉(zhuǎn)，拼管控能力、拼融資成本。

“有房企在拿地當(dāng)天便已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)開工，為的就是快周轉(zhuǎn)，否則晚幾個(gè)月開盤，可能就算不過賬了?！毙の臅哉f。

集中供地背景下，一方面開發(fā)商對(duì)低成本資金需求加大；另一方面，融資與投資如何精準(zhǔn)匹配，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)，也考驗(yàn)著開發(fā)商的管理能力。

房企融資規(guī)模在今年二月觸及低位后，三月、四月均保持了較大規(guī)模。不過，“三道紅線”融資新規(guī)出臺(tái)后，房企融資規(guī)模整體呈現(xiàn)出下行趨勢(shì)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月房企境內(nèi)累計(jì)發(fā)債規(guī)模約2120億元，占總發(fā)債規(guī)模的68%，較2020年同期上升18個(gè)百分點(diǎn)；房企今年前四個(gè)月在境外累計(jì)發(fā)債折合人民幣約1257億元，同比下降約36%。

肖云祥表示，融資是為投資而服務(wù)，融資期限應(yīng)與投資期限相匹配。兩者之間的比較，稱之為投融期限匹配度?！袄硐霠顟B(tài)下，短期資產(chǎn)應(yīng)通過短期資金來融集，長(zhǎng)線資金通過長(zhǎng)期資金來融集。而短期債務(wù)對(duì)企業(yè)資金鏈危險(xiǎn)是比較大的，往往直接影響企業(yè)流動(dòng)性安全?！?/p>

同策研究院最新發(fā)布的房企投融資研究報(bào)告指出，從資金期限匹配程度來看，企業(yè)融資策略一般有三種情況，匹配型、穩(wěn)健型和激進(jìn)型。短期資金與短期資產(chǎn)的比率=1，說明公司執(zhí)行的是期限匹配的融資策略(投融匹配)；短期資金與短期資產(chǎn)的比率1，說明公司執(zhí)行的是激進(jìn)的融資策略(長(zhǎng)投短融)。 ”

報(bào)告提及，當(dāng)融資期限等于或長(zhǎng)于投資期限時(shí)，由于負(fù)債到期前可收回投資，所以不存在融資期限風(fēng)險(xiǎn)；而當(dāng)融資期限短于投資期限(即長(zhǎng)投短融)時(shí)，企業(yè)一定程度上存在融資期限風(fēng)險(xiǎn)。如果說穩(wěn)健的融資策略損失的是企業(yè)的融資效率的話，那么激進(jìn)的融資策略則會(huì)給企業(yè)帶來潛在融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的融資策略越激進(jìn)，融資期限風(fēng)險(xiǎn)越高。

同策研究院2020年篩選了50家樣本房企，其中，富力地產(chǎn)、合景泰富等投融期限匹配度較高典型企業(yè)，均在1.5以上，意味著這些企業(yè)在2020年執(zhí)行較為激進(jìn)的融資策略，也就是長(zhǎng)投短融。反映到實(shí)際財(cái)務(wù)中即短期資金較高，流動(dòng)負(fù)債規(guī)模較大，而預(yù)收款項(xiàng)規(guī)模不足等。

（責(zé)任編輯：董云龍）