土地儲(chǔ)備是房企的重要“生命線”，隨著國(guó)家2月以來(lái)對(duì)包括北上廣深在內(nèi)的22城實(shí)施住宅用地“兩集中”政策后，除少數(shù)頭部房企外的公司在拿地方面面臨巨大壓力。同時(shí)，“三道紅線”要求令房企在融資端彈性減弱，一方面推高了融資成本、降低了房企利潤(rùn)率，另一方面也使競(jìng)爭(zhēng)的天平向頭部房企傾斜。

相比去年出臺(tái)的“三道紅線”，今年2月末國(guó)家相關(guān)部門(mén)發(fā)布的住宅用地分類調(diào)控文件要求，對(duì)北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州等22個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)施“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；集中組織出讓活動(dòng)。該“新政”于近期落地，并撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化。

據(jù)了解，長(zhǎng)春在4月15日率先開(kāi)啟集中供地“大幕”。之后，北京、廣州、深圳等多個(gè)重點(diǎn)城市集中供地計(jì)劃陸續(xù)出臺(tái)。這些供地計(jì)劃體量龐大，房企需面對(duì)高昂的保證金“門(mén)檻”。其中，4月26日、27日，廣州將有48宗地拍賣(mài)，起拍總價(jià)超901億元，對(duì)應(yīng)土地保證金171億元；5月8日，北京將有30宗地拍賣(mài)，起拍總價(jià)1035億元，對(duì)應(yīng)保證金207億元；5月13日，深圳將有6宗地拍賣(mài)，起拍總價(jià)106億元，對(duì)應(yīng)保證金超50億元。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的分化趨勢(shì)起到了催化劑的作用。職業(yè)投資人稱，中小房企逐漸退出市場(chǎng)會(huì)成為行業(yè)主流，“再過(guò)5年，TOP100中會(huì)有很多房企再也見(jiàn)不到，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寡頭時(shí)代?！?/p>

集中供地把許多房企“擋在門(mén)外”

土地保證金高成本配資成普遍現(xiàn)象

據(jù)了解，深圳集中掛牌的6宗居住用地，起始總價(jià)約105.76億元，除去南山西麗的商住用地外，其他五宗宅地均要求繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金是起拍價(jià)的50%。這一比例遠(yuǎn)高于其他城市20%、30%的比例要求。

也就是說(shuō)，要想?yún)⑴c深圳的集中土地競(jìng)拍，房企需提前準(zhǔn)備近50億元的土地保證金。集中供地政策在無(wú)形中抬高了房企在招拍掛市場(chǎng)中的參與門(mén)檻。很多房企都決定放棄此次深圳的集中土地競(jìng)拍，“保證金太高、地價(jià)太貴，利潤(rùn)又低，拍不起。中海、華潤(rùn)這類國(guó)企背景房企參拍可能性更大。”

據(jù)張慶介紹，此次深圳土地集中出讓不光保證金高，對(duì)保證金的要求也更加嚴(yán)苛，“如競(jìng)拍失敗，以前保證金會(huì)在競(jìng)拍后的一個(gè)月以內(nèi)返還，而現(xiàn)在是三個(gè)月，變長(zhǎng)的時(shí)間周期加劇了房企的資金成本壓力。此外，50%的保證金還要求不得以融資行為獲得，必須是房企自有資金?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，在已發(fā)布2020年業(yè)績(jī)的A股67家房企中，貨幣資金（銀行存款）超過(guò)千億的僅有萬(wàn)科和保利，在100-1000億元的為17家，10-100億元之間的為30家，10億元以下的18家。

在這些房企中動(dòng)輒能拿出幾十億保證金參與拿地的并不多，但土地對(duì)房企來(lái)說(shuō)是剛需，因此實(shí)力弱一些的房企在面對(duì)“新政”時(shí)，不得不四處“找錢(qián)”拿地。

一位地產(chǎn)資深人士告訴《紅周刊》記者，盡管監(jiān)管要求土地保證金需是房企自有資金，但做配資的情況非常普遍。為了滿足廣東房企的土地保證金需求，有北京配資機(jī)構(gòu)專門(mén)派出“對(duì)接”人員自3月開(kāi)始常駐深圳。據(jù)其介紹，目前，深圳的幾家大型房企土地保證金已準(zhǔn)備妥當(dāng)。

《紅周刊》記者獲取的一份針對(duì)集中供地保證金的配資方案顯示，可以按照1:4的比例進(jìn)行配資，即開(kāi)發(fā)商自有資金為10億元時(shí)，可配40億元；記息方式按天收息，分3天和5天兩檔；借款利率為2‰～3‰。

相比2019年的1:1或1:2的配資比例、2‰上下的利率水平，目前土地保證金的配資成本略有上浮，但對(duì)房企的要求更高。

多位提供土地保證金配資的機(jī)構(gòu)告訴《紅周刊》記者，不論大小房企都在拍地項(xiàng)目上有融資需求，其中包括多家上市房企，資金市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

一位地產(chǎn)資深人士告訴《紅周刊》記者，招拍掛市場(chǎng)上地價(jià)越來(lái)越貴，再加上融資成本的抬高，利潤(rùn)被不斷壓縮?！耙郧耙粔K地的利潤(rùn)率測(cè)算在10%～15%之間才會(huì)考慮拿地，而近期一塊地的利潤(rùn)如果達(dá)到8%，就算是高的?！?/p>

種種跡象顯示，集中供地和房?jī)r(jià)調(diào)控，正倒逼房企在管理乃至其他方面尋找增厚利潤(rùn)的途徑。張慶告訴《紅周刊》記者，未來(lái)在招拍掛聚集的房企會(huì)相對(duì)減少，更多的房企會(huì)轉(zhuǎn)而通過(guò)城市更新、收并購(gòu)等方式拿地。

不過(guò)，據(jù)記者了解，城市更新等拿地方式也存在種種競(jìng)爭(zhēng)壁壘，并不比招拍掛拿地更輕松。另?yè)?jù)了解，深圳一些舊改項(xiàng)目在立項(xiàng)后的融資成本年化也達(dá)到了12%左右。

“三道紅線”為房企融資“分級(jí)”

國(guó)資房企優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯

在許多房企高成本融資繳納土地保證金的情況下，房企的資金鏈勢(shì)必經(jīng)受考驗(yàn)。

因?yàn)榧泄┑兀科罂隙ㄒ{(diào)整資金計(jì)劃來(lái)適應(yīng)集中拿地的資金要求，導(dǎo)致項(xiàng)目拓展計(jì)劃的改變。房企資金計(jì)劃隨之加大，這又引起房企融資和還款計(jì)劃的調(diào)整?！昂?jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是以前一筆錢(qián)可以反復(fù)應(yīng)用多個(gè)項(xiàng)目拓展計(jì)劃，現(xiàn)在不再適用。”

“集中供地政策將直接影響房企資金的使用效率，降低周轉(zhuǎn)率，從而影響資本收益率。”鄧明政認(rèn)為，在這一大背景下，本身融資能力較差和融資受限的房企容易受影響，而品牌力、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力等復(fù)合能力較強(qiáng)的房企更占優(yōu)勢(shì)。

在集中供地大背景下，房企的償債能力、融資能力、多元化拿地能力等至關(guān)重要。對(duì)TOP20房企梳理發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)TOP20房企償債能力較強(qiáng)。其中，18家房企現(xiàn)金短債比大于1，在手現(xiàn)金足夠償還一年內(nèi)到期負(fù)債。中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、旭輝控股、龍湖集團(tuán)現(xiàn)金短債比分別為2.5倍、2.23倍、2.7倍、4.24倍，在手現(xiàn)金充裕。

結(jié)合“三道紅線”要求，和2020年上半年數(shù)據(jù)對(duì)比，不少房企踩線情況在2020年末得到緩解，其中，保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、世茂集團(tuán)、招商蛇口等9家房企實(shí)現(xiàn)零踩線，而更加值得一提的是，上述房企多為國(guó)企、央企背景房企。

多家融資機(jī)構(gòu)告訴記者，國(guó)企、央企背景房企由于資金較為充裕，較少尋求外部融資渠道，真正尋求融資幫助的更多是民營(yíng)房企。

在TOP20中，旭輝控股等7家房企踩線一條。而截至2020年末，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為130.2%；同比下降69個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為0.40，像富力地產(chǎn)這樣三線全踩的房企在TOP20中并不多見(jiàn)。

根據(jù)“三道紅線”融資政策，2021年，保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展等“零踩線”房企有息負(fù)債最多可同比增長(zhǎng)15%，為有息負(fù)債增長(zhǎng)的最大閾值。相反，踩線房企的有息負(fù)債規(guī)模增速則依次遞減，踩線一條房企增長(zhǎng)不得超過(guò)10%；踩線兩條房企增長(zhǎng)不得超過(guò)5%；三線全踩房企有息負(fù)債不得增長(zhǎng)。對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，融資規(guī)模的受限或?qū)⑦M(jìn)一步影響其在土地集中出讓時(shí)的拿地動(dòng)作。

中小房企加速退出市場(chǎng)

龍頭房企PE將向優(yōu)質(zhì)銀行股看齊

在集中供地、“三道紅線”大背景下，土儲(chǔ)資源充足、多元化拿地能力較強(qiáng)、對(duì)招拍掛市場(chǎng)依賴更低的房企將更占優(yōu)勢(shì)。

華西證券研究報(bào)告顯示，2021年一季度，龍頭房企在招拍掛一級(jí)市場(chǎng)上的拿地金額同比增幅依舊最大，龍頭房企一級(jí)市場(chǎng)拿地金額同比上升24%，成長(zhǎng)型房企一級(jí)市場(chǎng)拿地金額同比上升6%，中型房企同比下降20%。

多位房地產(chǎn)人士均表示，集中供地加速了房企的兩極分化。以前土地市場(chǎng)信息不透明，中小房企還有機(jī)會(huì)“撿漏”優(yōu)質(zhì)地塊。市場(chǎng)“兩集中”后，優(yōu)質(zhì)地塊則更容易被資金實(shí)力更雄厚的大房企所斬獲。中小房企能拿到的地多是不賺錢(qián)、銷售相對(duì)困難的地塊。因而，集中供地會(huì)加劇此類中小房企退出市場(chǎng)的速度。

近期，某頭部房企收購(gòu)廣西區(qū)域龍頭房企，據(jù)媒體報(bào)道，該房企擬再收購(gòu)一家40強(qiáng)房企。在朱酒看來(lái)，中小房企逐漸退出市場(chǎng)會(huì)成為行業(yè)主流，“再過(guò)5年，TOP100中會(huì)有很多房企再也見(jiàn)不到，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寡頭時(shí)代?！?/p>

據(jù)其預(yù)計(jì)，10年后，頭部的3、4家房企將瓜分市場(chǎng)上近一半的份額；20～30家房企將瓜分另外45%的市場(chǎng)份額；剩下的100～200家房企將瓜分3%～5%的小份額市場(chǎng)。因而，房企的投資價(jià)值也主要聚集在頭部房企。

或許正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷重大變化，二級(jí)市場(chǎng)方面，房企估值被壓制了很長(zhǎng)時(shí)間，當(dāng)前主流房企的估值水平仍處于較低區(qū)間。

記者梳理TOP20強(qiáng)房企發(fā)現(xiàn)，房企的市盈率PE多在5～8倍左右，PE倍數(shù)超過(guò)10倍的僅有中國(guó)恒大、龍湖集團(tuán)兩家。朱酒告訴記者，限制房企估值的核心的問(wèn)題，一個(gè)是它的財(cái)務(wù)狀況，另一個(gè)是它的經(jīng)營(yíng)持久性。房企如果能做到財(cái)務(wù)安全性逐漸提高，又有持有性物業(yè)來(lái)證明自己的長(zhǎng)期生存能力，估值就會(huì)有所提升。從行業(yè)發(fā)展方向來(lái)看，優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股估值PE會(huì)向招商銀行、平安銀行此類優(yōu)質(zhì)銀行股看齊，PE倍數(shù)稍高于10倍。

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