??上周土拍市場(chǎng)迎來(lái)了2021年的首次兩集中出讓熱潮。

??4月26日~27日，廣州一次性上架了48宗土地，成交42宗，吸金906億元，僅比掛牌底價(jià)高近5億元。其中，4宗地塊因達(dá)到最高限價(jià)而進(jìn)入搖號(hào)階段、18宗溢價(jià)成交、20宗底價(jià)成交、6宗流拍，平均溢價(jià)率14.58%。

??相比廣州土拍的平穩(wěn)，重慶的土拍則顯得火爆。4月28日 ~29日，重慶共推出46宗主城區(qū)地塊，全部成交，總成交金額達(dá)635.04億元，比起拍總額高出190.96億元。其中6宗底價(jià)成交，其余均溢價(jià)成交，占比達(dá)87%，六成地塊溢價(jià)率超40%，溢價(jià)率最高的達(dá)129.98%。

??幾乎同時(shí)，揚(yáng)州掛出8幅地塊，其中5幅涉宅地塊均觸頂最高樓面限價(jià)，全被打包送去搖號(hào)，有三幅地的起拍價(jià)刷新了所在板塊的樓板價(jià)。

??與“集中供地第一拍”長(zhǎng)春首場(chǎng)的平淡不同，此輪土拍整體熱度很高，尤其重慶首場(chǎng)集中土拍一度登上熱搜榜?？偨Y(jié)而言，從地價(jià)水平看，與2020年全年涉宅地價(jià)格相比，三個(gè)城市中重慶、無(wú)錫地價(jià)漲幅明顯，分別上漲50%和18%，僅廣州成交地價(jià)不及去年水平。從溢價(jià)水平看，重慶成交溢價(jià)率最高，無(wú)錫和廣州平均溢價(jià)率相對(duì)較低。

??有一點(diǎn)可以明確，重慶地價(jià)漲幅和溢價(jià)率遠(yuǎn)超其他兩個(gè)城市，原因就在于是三城中唯一不限地價(jià)的城市。

??在上周土拍市場(chǎng)的喧囂落幕后，拆解新規(guī)之下的成交情況，可以發(fā)現(xiàn)在土地市場(chǎng)，乃至樓市一些意想不到的變化正在發(fā)生。這些變化或許會(huì)影響樓市的整體邏輯。

??按照以往的邏輯，樓市火熱的時(shí)候，高價(jià)地就是助力的燃料。不僅在于地王的消息提振市場(chǎng)信心，疊加供不應(yīng)求，最后消費(fèi)者就只能被迫追價(jià)成交這些新房，也會(huì)變相拉高周邊二手房的價(jià)格，樓市的行情就是這么被拉起來(lái)了。

??4月28日揚(yáng)州土拍搖號(hào)結(jié)果出爐后，多個(gè)樓盤(pán)收回全部?jī)?yōu)惠，不僅如此，還連夜上調(diào)價(jià)格?？深A(yù)見(jiàn)，在地價(jià)上漲幅度更大的重慶，隨著此批高價(jià)地的逐漸入市，未來(lái)房?jī)r(jià)將帶來(lái)助推效應(yīng)。

??今年2月份，自然資源部推出了土地兩集中出讓方式。旨在提高市場(chǎng)信心和透明度，為市場(chǎng)主體提供更多的選擇和機(jī)會(huì)，營(yíng)造更加公開(kāi)透明的環(huán)境，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。此外，將以往零散出讓的涓涓細(xì)流變成集中出讓的放量供地，在社會(huì)上形成更大效應(yīng)，體現(xiàn)出土地的充足保障。歸結(jié)而言，穩(wěn)地價(jià)。

??按照當(dāng)時(shí)流傳的2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)工作要點(diǎn)，各地要主動(dòng)采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價(jià)率、競(jìng)價(jià)輪次和最高限價(jià)穩(wěn)控預(yù)案。

??顯然，廣州執(zhí)行的最好，揚(yáng)州次之，而重慶排在最后。這也反應(yīng)在此輪土拍的結(jié)果上。

??比如，廣州此次集中供應(yīng)的48宗用地，全部設(shè)置了最高限價(jià)、最高溢價(jià)率。目的就是杜絕“面粉貴過(guò)面包”的炒作。這也是未來(lái)熱點(diǎn)城市都會(huì)執(zhí)行的政策。不過(guò)顯然重慶的做法打了折扣。盡管在土拍前，重慶出臺(tái)了“部分熱點(diǎn)地塊若溢價(jià)率超50%土地出讓金繳納期限將縮短至一個(gè)半月”的新規(guī)，效果差強(qiáng)人意。

??此外，在已公布第一批集中供地清單的一線城市中，廣州的供地量位于第一，遠(yuǎn)超北京的30宗數(shù)量、169公頃，以及深圳的6宗、36.19公頃。充足的供應(yīng)量讓廣州的此輪土拍市場(chǎng)整體較為平穩(wěn)，基本達(dá)到了政策預(yù)期。而只要地價(jià)不再超過(guò)房?jī)r(jià)，貨幣環(huán)境平穩(wěn)，再加上限價(jià)，暴漲就很難發(fā)生，市場(chǎng)預(yù)期就可控。

??在2016年~2017年的上一輪調(diào)控中，房?jī)r(jià)最終控制效果不佳，廣州、上海等地在2018年底開(kāi)始紛紛松綁限價(jià)，就在于前期地王多，甚至出現(xiàn)很多“面粉貴過(guò)面包”的案例，限價(jià)最后不得不退出。這一次，監(jiān)管部門(mén)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)，要落到各個(gè)省區(qū)市，落到各個(gè)項(xiàng)目。各地也重新啟動(dòng)限價(jià)，吸取了教訓(xùn)，從源頭上控制住地價(jià)。

??穩(wěn)地價(jià)是穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)。進(jìn)入5月，將有更多城市迎來(lái)首場(chǎng)集中土拍，其中北京、深圳、廈門(mén)等首批供應(yīng)量較少且有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的城市來(lái)說(shuō)，首場(chǎng)土拍競(jìng)爭(zhēng)仍然會(huì)比較激烈，拿地成本尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格也將明顯攀高。因此，對(duì)于熱點(diǎn)城市而言，在當(dāng)前階段，給地塊設(shè)置最高限價(jià)、最高溢價(jià)率勢(shì)在必行。當(dāng)然，加大土地供應(yīng)量才是平穩(wěn)地市熱度的關(guān)鍵途徑。

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