地價(jià)泡沫有效遏制,南京等城市穩(wěn)地價(jià)效果明顯
??11月26日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅用地價(jià)格報(bào)告》。1-10月份,全國100個(gè)城市住宅用地價(jià)格為5811元/平方米,同比上漲5.9%。該增速相比1-9月份的6.9%已經(jīng)明顯收窄,充分說明地價(jià)走勢在降溫。而從單月數(shù)據(jù)看,今年4-6月份是地價(jià)上漲、地價(jià)泡沫增大的階段,其單月地價(jià)水平分別為6468元/平方米、6743元/平方米和6077元/平方米,均超過了6000元/平方米的水平線。而下半年地價(jià)持續(xù)下跌,7-10月份單月地價(jià)分別為5740元/平方米、5873元/平方米、5180元/平方米和4797元/平方米,均位于6000元/平方米的水平線以下,且呈現(xiàn)了比較明顯的下行態(tài)勢。另外10月份單月地價(jià)為最近12個(gè)月的最低水平。
??7-10月份恰是全國房地產(chǎn)政策重新收緊、三道紅線新政出臺(tái)的階段。這一大背景不會(huì)改變,所以可以認(rèn)為短期內(nèi)地價(jià)大漲或反彈的幾率較小。近期央行行長易綱、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示要管理好房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn),建立長效機(jī)制,遏制房地產(chǎn)泡沫這個(gè)威脅金融安全的最大“灰犀牛”。而從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看,房地產(chǎn)泡沫和地價(jià)泡沫有直接的關(guān)聯(lián)。所以當(dāng)前百城地價(jià)泡沫減少,實(shí)際上是有助于房地產(chǎn)泡沫的減少,對(duì)于后續(xù)房價(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定都有積極的作用。
??1-10月份,32個(gè)二線城市居住用地價(jià)格為5920元/平方米,同比上漲3.5%。觀察歷史數(shù)據(jù),二線城市今年地價(jià)漲幅總體可控。第一、類似蘭州、銀川、烏魯木齊等西部城市的地市開始活躍,此類城市地價(jià)的絕對(duì)值并不高,所以客觀上會(huì)拉低32個(gè)二線城市的地價(jià)水平。第二、對(duì)于一些熱點(diǎn)二線城市來說,地價(jià)調(diào)控的政策措施到位,也容易促進(jìn)地價(jià)的穩(wěn)定。比如說南京屬于今年地價(jià)調(diào)控較為積極的城市,管控地價(jià)政策頻出。其在今年1-5月地價(jià)同比漲幅為47.4%,地價(jià)泡沫較大,而現(xiàn)在1-10月地價(jià)漲幅僅為2.0%,這充分說明穩(wěn)地價(jià)工作是積極到位的。
??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,當(dāng)前百城住宅用地的價(jià)格漲幅總體降溫,充分說明在房地產(chǎn)政策調(diào)控和三道紅線約束下,房企拿地會(huì)更加理性,高價(jià)拿地、沖動(dòng)拿地的現(xiàn)象會(huì)減少,自然帶動(dòng)了地價(jià)的下降或漲幅的收窄??傮w上看,今年下半年地價(jià)走向和上半年截然不同,地價(jià)明顯降溫,其有助于地價(jià)泡沫的減少和土地市場的穩(wěn)定。包括近期部分熱點(diǎn)城市土地交易依然強(qiáng)調(diào)“限地價(jià)、競配建”等模式,客觀上都有助于地價(jià)的進(jìn)一步降溫。
??地價(jià)泡沫減少,本身有助于房價(jià)泡沫的減少,其對(duì)于房地產(chǎn)和金融市場的穩(wěn)健都有積極的作用。后續(xù)地價(jià)管控方面需要注意部分房企的新動(dòng)向。因?yàn)榈搅四甑?,隨著房企年度銷售目標(biāo)的完成,其經(jīng)營重心又會(huì)轉(zhuǎn)向新一輪的擴(kuò)張拿地工作。此時(shí)監(jiān)管部門要嚴(yán)管購地資金,防范部分城市的地價(jià)重新被炒作。
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