金科股份:跨越式發(fā)展完美收官 五年內(nèi)再造一個金科

4月7日,金科股份(000656.SZ)舉辦2020年年度業(yè)績會。金科股份董事長周達(dá),總裁楊程鈞,執(zhí)行副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人李華出席。值得注意的是,金科股份實際控制人黃紅云也應(yīng)邀出席。

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2020年,金科股份堅持自身戰(zhàn)略不動搖,在復(fù)雜多變的市場環(huán)境下能夠快速洞察并且擁抱行業(yè)的變化,實現(xiàn)銷售規(guī)模、利潤持續(xù)增長,實現(xiàn)財務(wù)杠桿的持續(xù)優(yōu)化,實現(xiàn)品牌價值的大幅提升。

金科股份董事長周達(dá)表示,公司堅定看好房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展趨勢,未來定是機遇與挑戰(zhàn)并存,作為地產(chǎn)企業(yè)必須要提升綜合盈利能力,提升永續(xù)經(jīng)營能力,才能在未來的行業(yè)當(dāng)中擁有一席之地。

固根基:銷售規(guī)模強勁增長 城市能級顯著提升

2020年,金科股份銷售規(guī)模實現(xiàn)強勁增長,全口徑銷售金額2232億元,同比提升20%。

同時,年報數(shù)據(jù)顯示,2020年金科股份全口徑銷售面積2240萬平米,同比提升18%,區(qū)域分布更趨優(yōu)化。從銷售占比上來看,華東區(qū)域在2020年銷售占比達(dá)到41%,重慶為19%,華中為13%,西南為12%,華南為7%。

對于2021年銷售目標(biāo),金科股份總裁楊程鈞表示,2021年,結(jié)合市場環(huán)境及公司高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略要求,公司及所投資的公司計劃全年銷售目標(biāo)不低于2500億元,計劃新開工面積約2900萬平方米,計劃竣工面積2600萬平方米,年末在建面積約7100萬平方米。

2020年,金科股份結(jié)算業(yè)績穩(wěn)健增長,公司營業(yè)總收入實現(xiàn)877.04億元,同比提升29.41%。規(guī)模凈利潤為70.3億元,同比提升23.86%。公司盈利能力持續(xù)增強,凈利潤率為11.06%,同比提升了1.68個百分點,公司加全平均凈資產(chǎn)收益率為23.26%,持續(xù)維持在較高的水平。

新增土地儲備方面,2020年集團新增土地投資148宗,土地購置金額892億元,計容建筑面積2364萬平米,樓面單價3773元/平米。樓面價的上升是由于公司區(qū)域布局優(yōu)化以及城市能級進一步提升所造成的樓面單價上升。

周達(dá)在業(yè)績會上表示,金科在華東、華中、華南等區(qū)域的銷售金額、土地儲備的厚度在持續(xù)增加,對于重慶和西南的依賴程度在逐年下降。此外,金科在發(fā)展的23年當(dāng)中,歷來高度重視產(chǎn)品的打造,目前產(chǎn)品力穩(wěn)居行業(yè)前十,形成了較強的產(chǎn)品競爭力。

定方向:堅持高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略 打造四位一體生態(tài)協(xié)同

2020年12月15日,公司正式對外發(fā)布了2021-2025年五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

周達(dá)強調(diào),戰(zhàn)略規(guī)劃明確了公司未來五年的總體發(fā)展戰(zhàn)略為“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略,即精耕地產(chǎn)主業(yè)、做強智慧服務(wù),做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)、做實商旅康養(yǎng),進一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈,擴大價值提供范圍,提供高品質(zhì)多元化的美好生活產(chǎn)品與服務(wù)。

為了更好確保公司總體戰(zhàn)略的實現(xiàn),金科股份未來五年的總體發(fā)展思路是強力實施“兩轉(zhuǎn)變、兩升級”,“兩轉(zhuǎn)變”就是由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變、由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動模式轉(zhuǎn)變;“兩升級”就是指由單賽道為主向多賽道升級,由傳統(tǒng)地產(chǎn)向科技地產(chǎn)及數(shù)字服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級,從而全面提升公司盈利能力和永續(xù)經(jīng)營能力,全面打造公司綜合競爭力。

在精耕地產(chǎn)主業(yè)方面,未來五年,金科股份將堅持民生地產(chǎn)與精品住宅相互促進的雙輪驅(qū)動發(fā)展模式,在周轉(zhuǎn)效率型與品質(zhì)利潤型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)之間形成新的著力點和平衡點,不斷提升品牌影響力和利潤率。周達(dá)表示,公司計劃到2025年,品質(zhì)利潤型產(chǎn)品銷售收入占比達(dá)到30%以上。

在做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)方面,目前,金科產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了全國的22個城市,在建在營項目25個,體量超過1100萬平米。累計招商入園及戰(zhàn)略合作伙伴超過3000家,入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元。

在做實商旅康養(yǎng)方面,在以城市商業(yè)為主的大消費板塊,公司將堅持“開發(fā)+資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動協(xié)同發(fā)展的模式。金科全國商業(yè)個數(shù)已經(jīng)達(dá)到44個,總體量達(dá)到215萬平米。同時城市綜合體和社區(qū)型社區(qū)綜合體在建和在營項目達(dá)到了8個。

在做強智慧服務(wù)方面,金科股份的智慧服務(wù)集團去年11月17號在港交所掛牌上市。年報數(shù)據(jù)顯示,截止到2020年年末,智慧服務(wù)集團已經(jīng)進入城市151個,在管面積共計約1.56億平方米,獨立第三方占比48.6%;合約面積共計約2.77億平方米,獨立第三方占比56.3%,規(guī)模與質(zhì)效有質(zhì)量增長。

周達(dá)表示,2021-2025年,金科智慧服務(wù)將繼續(xù)打造城市空間服務(wù)、美好生活服務(wù)、智慧科技服務(wù),不斷深化“生態(tài)+科技”雙引擎驅(qū)動,力爭實現(xiàn)五年10倍的高增長,成為全國領(lǐng)先的智慧生活服務(wù)商。

談及對于高質(zhì)量的理解,周達(dá)在業(yè)績會上坦言,金科的高質(zhì)量發(fā)展觀是效益優(yōu)先、客戶至上、長期主義。其中,效益優(yōu)先就是要將盈利能力放在公司發(fā)展的首要位置,不再單純追求規(guī)模的高速度增長,要持續(xù)為投資者創(chuàng)造更高價值。客戶至上就是要持續(xù)用好產(chǎn)品、好服務(wù)贏得客戶口碑,占領(lǐng)客戶心志,持續(xù)滿足客戶對美好生活的需求。長期主義就是要摒棄短期主義,要將長期主義的價值觀融入到公司經(jīng)營全鏈條,公司要做行業(yè)內(nèi)的馬拉松長跑冠軍。

夯內(nèi)功:管理與創(chuàng)新紅利時代 全面打造綜合競爭力 

當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過去的土地紅利時代、金融紅利時代進入了管理紅利時代和創(chuàng)新紅利時代。

周達(dá)強調(diào),為了更好地實現(xiàn)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略,公司未來五年將通過全國打造投資力、產(chǎn)品力、服務(wù)力三大核心競爭力,同時著力提升創(chuàng)新力、運營力、銷售力、人才力、資源整合力五大保障能力體系,全面提升公司的綜合競爭力。

2021年以來,為了切實推動公司的改革創(chuàng)新工作,包括成立改革委員會、設(shè)立金科創(chuàng)新研究院、設(shè)立改革試驗區(qū)域公司等。大刀闊斧開展PMO管理體系、數(shù)字化金科等經(jīng)營體系改革措施落地。

楊程鈞強調(diào),未來,房地產(chǎn)業(yè)的競爭將是能力的競爭,公司將在運營、營銷、投資、資金等多個環(huán)節(jié)開展全方位的變革和創(chuàng)新,不斷提升公司的核心競爭力,不斷提升經(jīng)營質(zhì)效。

有底氣:“三道紅線”全面達(dá)標(biāo) 土地儲備充裕均衡

“土地集中供應(yīng)”和“三道紅線”、“銀行融資兩集中”政策共同構(gòu)成了土地供給側(cè)改革的機制。

周達(dá)表示,2020年,金科集團不僅完成了跨越式發(fā)展的各項預(yù)期目標(biāo),更為重要的是為公司下一步高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

首先,金科股份的土地儲備充盈,2020年末公司可售面積超過7100萬平米,能夠滿足公司未來三年左右的發(fā)展需求。從可售資源的分布來看,華東區(qū)域公司占比29%,重慶占比19%,西南占比15%,華中占比15%,華南占比10%。

對于2021年“土地集中供應(yīng)”政策的具體應(yīng)對措施,楊程鈞表示,一是應(yīng)對針對22城做好研究,堅持一城一策。二是進一步加大收并購、地產(chǎn)+、勾地、城市更新、代建等拿地比例。三是繼續(xù)堅持合作拿地,實現(xiàn)共贏。

在“土地集中供應(yīng)”政策下,楊程鈞坦言,公司依然有自身優(yōu)勢,主要體現(xiàn)在四個方面:一是在城市研究上的優(yōu)勢。公司擁有體系化的城市研究和戰(zhàn)略研究能力,可以做到錯峰拿地和逆周期拿地。二是周轉(zhuǎn)效率上的優(yōu)勢。三是土地儲備上的優(yōu)勢。因為公司可售面積超7000萬平方米,完全可以實現(xiàn)三年左右的覆蓋,“手中有糧、心中不慌”。四是能級布局上的優(yōu)勢。公司以“二三線為主、一四線為輔”的城市能級布局,在二三線城市有“先發(fā)優(yōu)勢”。

公司現(xiàn)金流穩(wěn)健高質(zhì)量,經(jīng)營性現(xiàn)金流入1846億,同比提升18.47%。經(jīng)營活動產(chǎn)生的先進流量進額為145.08億元,較去年增長了5.5倍。

年報數(shù)據(jù)顯示,依照“三道紅線”融資新規(guī),金科股份2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.85%,同比降低5個百分點;凈負(fù)債率75.07%,同比降低45個百分點;現(xiàn)金短債比1.34倍。由此,金科股份2020年年度“三道紅線”指標(biāo)均全部達(dá)標(biāo)。 

對于“三條紅線”全線轉(zhuǎn)綠,周達(dá)表示,這主要得益于公司長期以來堅持打造優(yōu)質(zhì)平臺,對于財務(wù)結(jié)構(gòu)提出明確的量化指標(biāo),就是要形成負(fù)債合理、信用等級優(yōu)良的融資平臺;此外,公司一直堅持有質(zhì)量的銷售。作為回款來講一直是公司非常重視的一項工作,在2020年公司全口徑的回款率超過了90%,公司的發(fā)展在向經(jīng)營驅(qū)動型進行轉(zhuǎn)變。最后,公司堅持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),堅持以銀行的低成本融資為主,同時在這個過程中多元化融資渠道進一步豐富,融資的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化。

此外,值得注意的是,金科股份2020年負(fù)債結(jié)構(gòu)分布合理,一年內(nèi)到期債務(wù)占比33%,兩年內(nèi)到期債務(wù)占比36%,三年及三年以上到期債務(wù)占比為31%。同時,公司現(xiàn)金分紅政策穩(wěn)定,持續(xù)兌現(xiàn)投資者對公司的價值,我們在2020年預(yù)計現(xiàn)金預(yù)分紅為23.99億,分紅比例為35%。同時,公司的股息回報持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先,股息率為6.81%。

向未來:堅定看好房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展 總銷售規(guī)模不低于4500億元

談及未來發(fā)展,周達(dá)坦言,金科股份在“四位一體、生態(tài)協(xié)同”高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略指引下,對全面達(dá)成五年戰(zhàn)略規(guī)劃的各項預(yù)期目標(biāo),公司管理層充滿信心。

戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)顯示,到2025年公司將實現(xiàn)總銷售規(guī)模不低于4500億元,地產(chǎn)+業(yè)務(wù)銷售不低于500億元,持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模不低于300億元,力爭進入全國民營企業(yè)前20強,躋身世界500強之列。

金科股份實際控制人黃紅云表示,公司非??春梅康禺a(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展,我們判斷未來房地產(chǎn)市場總量穩(wěn)定,每年仍將保持平穩(wěn)上升趨勢。

黃紅云表示,按照國際慣例,城市化率達(dá)到75%房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)飽和。為此,未來15年仍然房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持中高速運行,預(yù)計2021年到2025年,在銷售面積上保持高位增長,銷售金額每年保持持續(xù)增長。

此外,黃紅云分析,未來的房地產(chǎn)市場,分化會進一步加劇,行業(yè)集中度進一步提升。受到一城一策、因城施策等多種因素影響,不同能級城市行情相對獨立,城市群之間的分化、南北之間的分化、東部與西部的分化,以城市性價比衡量為特征的分化將日趨明顯。在房地產(chǎn)企業(yè)層面,也將進一步呈現(xiàn)單一化房企與多元化房企的分化、傳統(tǒng)房企與現(xiàn)代化房企的分化,現(xiàn)代化房企的標(biāo)志是要擁抱數(shù)字科技。 

未來,金科股份將繼續(xù)保持效益高、活力強、可持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢,持續(xù)保持客戶滿意、股東滿意、員工滿意、社會滿意的多贏局面。

(責(zé)任編輯:甘承浩)

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