??“2021年實(shí)現(xiàn)銷售額2500億。”

??中國金茂（00817.HK）總裁李從瑞給金茂畫了三條線，2020年2000億，2021年2500億，2022年3000億?！?年內(nèi)實(shí)現(xiàn)年銷售額3000億元是一個短期目標(biāo)”。

??2020年，金茂輕松躍過第一條線，實(shí)現(xiàn)合約銷售約2311億元，同比增長44%，目標(biāo)完成率115.6%。

??下一站是2500億。

??而早在一年前，李從瑞已成竹在胸，“貨值充足，2021年2500億，沒問題。”

??2016至2020年，金茂分別以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的銷售額同比增速，連續(xù)五年位列行業(yè)TOP20房企銷售額增速排行榜第一位。

??利潤長效增長點(diǎn)

??金茂并不是唯規(guī)模論者。

??2020年，金茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約600.54億元，同比增長約39%，毛利約為121.14億元，所有者應(yīng)占溢利為38.81億元。 

??期內(nèi)，金茂計提資產(chǎn)減值損失43.69億元，其中包括發(fā)展中物業(yè)減值15.43億元，持作出售物業(yè)減值15.15億元，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)減值13.11億元，這三項(xiàng)減值損失占期內(nèi)營收的7.3%。對比2019年同期，彼時并未計提。

??從0到43.69億元，金茂給出的解釋是，公司及部分聯(lián)營、合營項(xiàng)目售價不及預(yù)期，需要計提發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)減值準(zhǔn)備。

??突如其來的43.69億資產(chǎn)減值損失，是造成期內(nèi)凈利下滑的主因。

??一般來講，上市公司選擇大額計提甚至是一次性計提，會對短期業(yè)績形成沖擊，但從中長期來看不是壞事。一次性卸掉包袱之后，未來可以輕裝上陣。雖然當(dāng)期凈利潤有所下滑，但是不影響現(xiàn)金流，也為未來業(yè)績讓利。

??在計提大額減值之下，金茂有一個容易被忽略的利潤增長點(diǎn)。據(jù)披露，期內(nèi)聯(lián)營公司貢獻(xiàn)利潤6.98億元，相較2019年，聯(lián)營公司已實(shí)現(xiàn)扭虧為盈并大幅增長524.8%。

??這一年，金茂加大了對外投資力度。期內(nèi)，金茂對聯(lián)營、合營公司的權(quán)益投資約274.3億元，同比增長43.5%，占非流動資產(chǎn)的比例為16.9%，2019年該占比僅為12%。

??實(shí)際上，金茂的投入還不止于此。據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表顯示，截止2020年底，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為425.6億元，其中，應(yīng)收聯(lián)營、合營公司的款項(xiàng)合計約415.6億元，占比高達(dá)97.7%，遠(yuǎn)超過其權(quán)益投資金額。

??不過，這筆應(yīng)收款并沒有被白白占用。截止2020年底，約247.7億元按年利率計息，利息區(qū)間在1.93%-13.88%之間。而2019年，這類應(yīng)收款利率上限為10%。

??截止2020年底，金茂實(shí)現(xiàn)核心利潤70.63億，同比增長約15%。

??值得注意的是，金茂的合約負(fù)債為814.9億元，同比增長約25.6%，是期內(nèi)營收的1.36倍。合約負(fù)債主要為預(yù)收款，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的期房預(yù)售制，這個數(shù)據(jù)多用于預(yù)測未來業(yè)績增長空間。

??多維降杠桿 達(dá)成“零踩線”

??保持規(guī)模增速的同時，金茂 “零踩線”，2020年底成功轉(zhuǎn)為綠檔房企。不得不說，這一年金茂降杠桿成效顯著。

??期內(nèi)，金茂的計息銀行借款及其他借款總額約975.8億元，僅同比增長1%，籌資現(xiàn)金流凈流出87.8億元，同比增長超過一倍。不僅如此，期內(nèi)新增銀行貸款及其他借款863.8億元，同期還款金額達(dá)到903.8億元，這是近年來金茂首次 “還款與借款”的倒掛。

??一直以來，金茂的融資成本遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。2020年，金茂融資成本已低至4.42%，較2019年下降0.72個百分點(diǎn)。在披露年報的同一天，金茂剛剛成功發(fā)行2021年度第一期超短期融資券，發(fā)行金額8億元，票面利率3.2%，發(fā)行期限270天。

??與此同時，金茂加大了股權(quán)融資力度。期內(nèi)，借助資本市場定增融資，金茂以每股5.7港元的價格配售9.51億股，共獲得19.92億港元資金。增發(fā)融資直接帶來現(xiàn)金流增長，有助于降低負(fù)債率。

??另外，金茂期內(nèi)出售子公司獲得現(xiàn)金3.7億元，同比增長236.4%。不過，金茂擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目公司股權(quán)多數(shù)為部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓，比如福州興茂51%股權(quán)、貴陽黔茂地產(chǎn)60%股權(quán)、常州龍茂45%股權(quán)等。

??這樣做至少有三大好處，其一，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目引入有實(shí)力的開發(fā)商，如為北京頤和金茂府引入綠城，為北京金茂府二期的項(xiàng)目公司引入保利北京、北京綠城等；其二，通過繼續(xù)持有部分股權(quán)獲得收益；其三，快速回籠資金。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，金茂現(xiàn)金及銀行結(jié)余（不含受限制現(xiàn)金結(jié)余）約為434.56億元，同比大幅增長142.1%?，F(xiàn)金流充沛的前提下，金茂加大了分紅力度。據(jù)披露，金茂中期派息0.12港幣，末期派息0.14港幣，年內(nèi)派息達(dá)0.26港幣，同比增長13%。另外，今年前2個月，金茂累計回購股票5160.2萬股，耗資超1.6億港元。

??截止2020年底，金茂貸款信貸額度為1736.24億元，已動用720.6億元，剩余可用額度約1015.64億元。

??城市運(yùn)營貢獻(xiàn)44%土儲

??2020年，金茂新增城市運(yùn)營項(xiàng)目7個，截至年末，累計獲取的城市運(yùn)營項(xiàng)目已達(dá)到27個，均位于一二線核心城市以及活力城市群周邊。

??與此同時，金茂斬獲多個優(yōu)質(zhì)土地資源，在煙臺、北京、青島、南昌、武漢、上海、臺州、嘉興、福州、廣州、張家口、蘇州、溫州、南京等14個城市新增土地儲備1417萬平米， 其中44%的二級土儲資源源于城市運(yùn)營。截止2020年底，金茂土地儲備總面積達(dá)到9511萬平米。

??在土儲結(jié)構(gòu)上，截至2020年年末，金茂已經(jīng)進(jìn)入51個城市并持有270余個項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了全國核心城市的均衡布局。據(jù)了解，金茂新增二級項(xiàng)目土地儲備中，87%位于核心一二線城市。

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