6400億！中交的綠城，規(guī)模為先

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-23 21:50

3月23日，綠城中國召開2020年度線上業(yè)績發(fā)布會(huì)。這也是在2019年7月宋衛(wèi)平辭任綠城董事局主席、中交全面換方后的首份真正意義的“中交綠城”年度答卷。在業(yè)績發(fā)布會(huì)的前夜，中交的綠城交出了一份規(guī)?；c去杠桿方面不錯(cuò)的答卷，但卻開始表露出在扣非凈利潤與毛利率方面的無力，以及在計(jì)提減值方面的警報(bào)依舊。這讓更多的綠城鐵粉擔(dān)憂——在規(guī)?；缆飞峡癖嫉木G城，還能否保持過往的溢價(jià)？

隨后的5年目標(biāo)，更是將這種擔(dān)心推到頂峰——會(huì)上，綠城管理層，2025底綠城中國的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)代建和新興業(yè)務(wù)三大板塊，合同額年度目標(biāo)分別為4500億元、1500億元和400億元，總目標(biāo)錨定6400億元，這一數(shù)據(jù)基本接近目前頭部房企年度營收數(shù)據(jù)。

合約銷售大漲毛利、扣非下降

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入657.83億元，同比增長6.8%；年內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤57.63億元，同比增長46.5%；股東應(yīng)占利潤為37.96億元，較去年同期增長53.1%。另一方面，綠城的扣非后利潤卻出現(xiàn)一定幅度下滑，2020年扣非后利潤為39.93億元，較2019年下降約8.6個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于扣非凈利潤的下滑，綠城方面解釋為，公司年內(nèi)毛利率出現(xiàn)下滑。2020年，綠城的毛利為155.73億元，同比微降0.4%，毛利率為23.7%，較上年同期減少1.3個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)較低水平。主要原因是受到政策性限價(jià)影響，多數(shù)項(xiàng)目未能體現(xiàn)品牌溢價(jià)。

2020年，綠城實(shí)現(xiàn)合約銷售約2892億元，同比增長43%，完成2500億目標(biāo)的116%，但權(quán)益占比仍然不高。其中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售合同金額2147億元，同比增長約59%，綠城權(quán)益銷售約1194億元，同比增長55%，權(quán)益占比56%，權(quán)益占比存在較大提升空間。另外，綠城代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售金額745億元，代建業(yè)績占整體約26%。

一位房企董辦人員稱，因?yàn)榉康禺a(chǎn)營收計(jì)算的特殊性，相比于所謂的合約銷售金額，資本市場對(duì)毛利率和扣非凈利潤更為關(guān)注?！熬G城過往又是一家以品牌溢價(jià)著稱的房企，如果這個(gè)數(shù)據(jù)掉，規(guī)模陡增，在一定程度上意味著過去小而美的路子可能要換了?！?/p>

土地儲(chǔ)備方面，綠城2020年在全國41個(gè)城市新增項(xiàng)目85個(gè)，獲取土地建筑面積約2041萬平方米，同比增加65%，預(yù)計(jì)新增貨值3288億元，同比增加60%，其中歸屬綠城權(quán)益貨值約1885億元，同比增加74%，權(quán)益占比約57%。同時(shí)，新增貨值中15%實(shí)現(xiàn)當(dāng)年銷售轉(zhuǎn)化，較上年同期提升11個(gè)百分點(diǎn).

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，綠城有意思的數(shù)據(jù)是新增貨值中約1326億元即四成貨值來自于35個(gè)非公開市場取得項(xiàng)目。包括收并購、城市更新、TOD等方式，2020年主要收并購新戰(zhàn)投新湖中寶(600208,股吧)多個(gè)項(xiàng)目。另外，新增土儲(chǔ)中還包含13個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)貨值490億元。

連續(xù)五年計(jì)提減值

每逢年報(bào)，綠城都有一個(gè)市場關(guān)注的焦點(diǎn)，那就是其計(jì)提減值問題。受歷史因素影響，綠城相關(guān)業(yè)務(wù)計(jì)提減值動(dòng)作不斷。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城計(jì)提減值13.34億元，其中房地產(chǎn)日常開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)計(jì)提減值4.78億元，包含兩個(gè)在開發(fā)物業(yè)；非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)提減值8.56億元，包括足球俱樂部、酒店、風(fēng)景區(qū)等。這方面繼續(xù)影響著綠城的利潤指標(biāo)。

梳理過往年報(bào)，記者注意到，綠城進(jìn)行計(jì)提減值工作已進(jìn)入到第五個(gè)年頭。2016年綠城計(jì)提減值2.14億元，2017年綠城計(jì)提減值9.8億元，2018年綠城計(jì)提減值17.35億元，2019年綠城計(jì)提減值同比出現(xiàn)下降，為13.76億元。2020年，這一數(shù)值再次出現(xiàn)小幅下降。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，目前房企計(jì)提減值，主要是銷售中的房子，已經(jīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表中形成了資產(chǎn)和成本。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策下，為回收資金，房企會(huì)選擇降價(jià)銷售房子，而降價(jià)會(huì)帶來這部分資產(chǎn)減值，為了在會(huì)計(jì)核算中體現(xiàn)資產(chǎn)跌價(jià)損失，所以對(duì)這部分減值進(jìn)行計(jì)提扣除?！熬G城方面主要是受歷史原因影響，但其持續(xù)性動(dòng)作極易消耗投資者的信心?！?/p>

在去年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，綠城中國董事會(huì)主席張亞東曾發(fā)表了一番“推心置腹”的談話?！白钔纯嗟氖虑槭歉淖儾涣诉^去，所以要花時(shí)間去進(jìn)行轉(zhuǎn)變，才給公眾呈現(xiàn)一個(gè)好的成果，目前大部分問題已經(jīng)得到了解決，一小部分問題正在解決，新出現(xiàn)的問題幾乎沒有出現(xiàn)?！?/p>

房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入到全新階段，綠城也不得不做出改變。按照張亞東的說法，過去幾年是綠城的康復(fù)期，近三年是綠城的健身期，再過幾年綠城將進(jìn)入起跑期。

2025年錨定6400億

融入中交基因后，綠城開始規(guī)模化提速。在今日召開的業(yè)績會(huì)上，張亞東也給出了短期和中期兩個(gè)目標(biāo)。

據(jù)張亞東介紹，2021年公司的合同銷售目標(biāo)是3100億元以上，新增3000+億元土地貨值，成為有特長且全面發(fā)展的優(yōu)等生。

而綠城的中期目標(biāo)，即戰(zhàn)略2025規(guī)劃，就是要完成“1299”戰(zhàn)略體系。張亞東表示，“1”指的是一個(gè)核心目標(biāo)，即成為TOP10中的品質(zhì)標(biāo)桿；“2”指的是兩個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn)，即最懂客戶和最懂產(chǎn)品，“9”指的是九大重點(diǎn)業(yè)務(wù)，即房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)代建、生活服務(wù)平臺(tái)、裝配式內(nèi)裝、HD-EPC、城市更新、地產(chǎn)金融、康養(yǎng)服務(wù)、房屋4S。另外一個(gè)“9”指的是九大關(guān)鍵能力，即持續(xù)變革、高效營銷、精準(zhǔn)投資、精益運(yùn)營、穩(wěn)健財(cái)務(wù)、做強(qiáng)商業(yè)、做優(yōu)金融、組織人才、內(nèi)控保障。

未來五年（2021-2025），公司主要圍繞“1299”戰(zhàn)略體系展開“九”大重點(diǎn)業(yè)務(wù)。具體而言，預(yù)計(jì)到2025年公司重資產(chǎn)房地產(chǎn)自投開發(fā)板塊合同銷售額目標(biāo)達(dá)到4500億元以上，輕資產(chǎn)房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)合同銷售額預(yù)期達(dá)到1500億元以上，輕重資產(chǎn)的年增長率均為15%，公司對(duì)達(dá)成目標(biāo)很有信心。除此之外，“綠城+”新興業(yè)務(wù)2025年預(yù)計(jì)達(dá)到400億元以上的銷售目標(biāo)。

“三大業(yè)務(wù)板塊合計(jì)，2025年綠城的合同銷售額預(yù)期達(dá)到6400億的目標(biāo)。”張亞東稱。

背靠央企中交，綠城的融資優(yōu)勢(shì)也得到體現(xiàn)。截至2020年末，綠城的現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包含受限制現(xiàn)金與抵押存款）約為652.03億元，同比增長25.6%。其中非受限制現(xiàn)金為595.47億元，同比增長27.9%。其非受限現(xiàn)金短債比為2.52，短期資金流動(dòng)性充盈，較上年同期大幅提升。此外，綠城境內(nèi)外融資渠道通暢，呈現(xiàn)融資能力強(qiáng)、成本低特征，境外融資利率創(chuàng)歷史新低。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，綠城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72%，較上年同期下降約7個(gè)百分點(diǎn)但仍超出閾值；凈負(fù)債率為63.8%，較上年同期微增0.6個(gè)百分點(diǎn)且維持在合理水平；非受限現(xiàn)金短債比為2.52，較上年同期大幅提升約1.68至達(dá)標(biāo)。由此，綠城2020年“三道紅線”一線超出閾值，提升至“黃檔”房企行列。

但讓不少綠城老業(yè)主們擔(dān)心的是，決定在規(guī)?；缆飞峡癖嫉男戮G城還能保持多少過往的高品質(zhì)，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。

北京商報(bào)記者盧揚(yáng) 王寅浩

（責(zé)任編輯：李顯杰）