綠城管理通過(guò)港交所聆訊與代建業(yè)務(wù)的盈利模式

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-06-20 09:51

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 6月19日，綠城管理發(fā)布在港交所的資料意味著，其已經(jīng)正式通過(guò)了IPO聆訊，即將以“代建第一股”的身份登陸香港資本市場(chǎng)。

今年2月28日，綠城管理控股有限公司發(fā)布IPO招股書(shū)，擬赴港上市。

據(jù)當(dāng)時(shí)的招股書(shū)顯示綠城管理成立于2010年，為綠城中國(guó)的輕資產(chǎn)板塊之一，致力于為項(xiàng)目擁有人領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)開(kāi)發(fā)程序，并提供涵蓋整個(gè)物業(yè)管理生命周期的全方位代建服務(wù)，包括商業(yè)代建、政府代建及其他服務(wù)三大業(yè)務(wù)分部。

綠城中國(guó)此前稱，如上市委員會(huì)批準(zhǔn)綠城管理上市，董事會(huì)擬向公司股東提供優(yōu)先認(rèn)購(gòu)配額，詳情將會(huì)另作公告。此次募資所得將用于收購(gòu)、于發(fā)展商業(yè)資本代建業(yè)務(wù)、研發(fā)、提升品牌形象，以及營(yíng)運(yùn)資金和其他一般公司用途。

昨日最新的聆訊后資料集披露，于2019年12月31日，綠城管理（自行及透過(guò)與業(yè)務(wù)伙伴合作）于中國(guó)26個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的85座城市及于柬埔寨一座城市擁有260個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6750萬(wàn)平方米。其中，于2019年，綠城管理?yè)碛?2個(gè)新訂約項(xiàng)目，新訂約總建筑面積約為1600平方米。

而2018年，綠城管理的新訂約代建項(xiàng)目和新訂約建筑面積分別為106個(gè)和2240平方米。可以看出，綠城管理的代建項(xiàng)目獲取在過(guò)去兩年放緩，綠城管理稱，新訂約代建項(xiàng)目及新訂約建筑面積的增長(zhǎng)放緩，主要是加強(qiáng)了對(duì)政府代建業(yè)務(wù)的項(xiàng)目選擇，放棄了多次機(jī)會(huì)。

不過(guò)此前，綠城管理總經(jīng)理李軍在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)就表示，“規(guī)模不再是綠城管理的問(wèn)題。”

截至2020年3月31日，綠城管理?yè)碛?66個(gè)代建項(xiàng)目。于同日，其自行經(jīng)營(yíng)及透過(guò)與業(yè)務(wù)伙伴合作經(jīng)營(yíng)的代建業(yè)務(wù)項(xiàng)目的管理總建筑面積約為6980萬(wàn)平方米，其中2630萬(wàn)平方米分類(lèi)為待建、3800平方米分類(lèi)為在建及550萬(wàn)平方米分類(lèi)為已建成。于2020年3月31日，綠城管理?yè)碛?50項(xiàng)商業(yè)代建項(xiàng)目及116個(gè)政府代建項(xiàng)目，管理總建筑面積分別為4020平方米及2960萬(wàn)平方米。

收入方面，于2017年、2018年及2019年，綠城管理實(shí)現(xiàn)收入分別為10.16億元、1,4.81億元及19.94億元。于2017年、2018年及2019年，綠城管理年內(nèi)持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所得利潤(rùn)分別為2.59億元、3.63億元及3.89億元。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，綠城管理自綠城中國(guó)產(chǎn)生的收入分別為8490萬(wàn)元、8240萬(wàn)元及1.19億元，占總收入的8.4%、5.6%及5.9%，主要與其向綠城中國(guó)提供的代建及設(shè)計(jì)服務(wù)有關(guān)。

在綠城管理提供的資料中，其對(duì)自己的優(yōu)勢(shì)有著這樣的描述：公司的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)推動(dòng)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)及盈利能力。大量及多元化的備選項(xiàng)目推動(dòng)公司的可持續(xù)增長(zhǎng)，及經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)及以員工為本的文化。

事實(shí)上，僅從盈利能力這一項(xiàng)來(lái)看，其毛利水平顯然過(guò)于大部分地產(chǎn)公司，據(jù)此前招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2017、2018年末及2019年前三季度，綠城管理持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利為5.77億元、7.44億元和6.79億元，毛利率分別為56.8%、50.2%和44.9%。

目前，得益于綠城管理近年大力拓展合作運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以加速擴(kuò)張以搶占市場(chǎng)的策略。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，綠城管理的代建面積已經(jīng)是排名第二的代建公司的兩倍之多。

而為什么要如此積極的拓展規(guī)模，此前李軍在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)就解釋。

他表示，綠城管理目前在管項(xiàng)目近300個(gè)，在建面積超3000萬(wàn)平方米，已是國(guó)內(nèi)房企第一梯隊(duì)的規(guī)模。而在達(dá)到這個(gè)“流量”之后，他的目標(biāo)是“想往另一個(gè)層次走，那就是把流量轉(zhuǎn)換為能量，打造閉環(huán)體系，最終更好地服務(wù)委托方?！?/p>

“在巨大的代建業(yè)務(wù)流量下藏著更巨大的金融流量、人才流量、供應(yīng)鏈資源、商業(yè)機(jī)會(huì)，為什么要把這些流量浪費(fèi)掉呢？我們要把現(xiàn)有的流量做成閉環(huán)，把流量留在一個(gè)更大的體系內(nèi)。”

從2005年綠城為杭州政府代建城中村安置房項(xiàng)目算起，綠城的代建之路已經(jīng)有15年歷史，到今日，也有許多房企紛紛加入了代建這個(gè)市場(chǎng)中，如金地、雅居樂(lè)、建業(yè)、當(dāng)代等等。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院在今年3月發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)代建管理報(bào)告》也指出，國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的主流代建模式可分為三種：政府代建、商業(yè)代建、資本代建。其中，商業(yè)代建可分為純輕資產(chǎn)的項(xiàng)目代建和“小股操盤(pán)”的股權(quán)式代建。后者的出現(xiàn)，是基于國(guó)內(nèi)信用體系尚未完善，以及企業(yè)以更少資金來(lái)謀取更多收益的體現(xiàn)。

然而更值得關(guān)注的是，有一種意見(jiàn)認(rèn)為，代建賺取的是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，但目前來(lái)看會(huì)選擇代建的大部分都是中小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，這些中小開(kāi)發(fā)商本身的利潤(rùn)空間就相當(dāng)有限并還面臨不斷壓縮的情況，因此代建業(yè)務(wù)的盈利增長(zhǎng)得不到持續(xù)性保障。

隨著綠城管理成功進(jìn)軍港交所，是否會(huì)如同目前的物業(yè)上市潮一般掀起另一股“代建上市潮”尚不清楚，但或許能更好的激發(fā)對(duì)代建模式和前景的關(guān)注，這也是綠城管理為行業(yè)作出的另一個(gè)貢獻(xiàn)。

（責(zé)任編輯：徐帥）