3月17日晚，馮侖在“新常態(tài)下房企的攻守之道”的直播中分享自己對房地產(chǎn)行業(yè)的思考。

關(guān)于中小企業(yè)的融資和現(xiàn)金流問題，馮侖表示后開發(fā)時代，講的是新的金融服務(wù)形式。開發(fā)時代是建房子，賣房子是to C的業(yè)務(wù)，所以它的財務(wù)模型金融模式是不一樣的。在開發(fā)時代有開發(fā)貸，但是在后開發(fā)時代，可能會有并購貸、經(jīng)營物業(yè)貸等，整個結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化。

另外，后開發(fā)時代會有很多金融創(chuàng)新，比如ABS，REITs，這都是后開發(fā)時代最多的金融產(chǎn)品形式和服務(wù)形式。所以在后開發(fā)時代是不講開發(fā)貸，也不去講開發(fā)階段融資問題的，不會去講開發(fā)階段融資的問題。

比如，在后開發(fā)時代，有一個物業(yè)已經(jīng)出租，已經(jīng)有租約，而且對租金的保障是有人擔(dān)保，那就可以憑著這個租約去融資，找人來幫助建設(shè)代建。建完以后，物業(yè)開始收租金后，就轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)物業(yè)貸款，再把前面代建的成本支付，它這不叫開發(fā)貸，它就變成這樣一種服務(wù)形式。然后再過兩年運營的很好了，還可能把物業(yè)就上市了，然后把經(jīng)營性物業(yè)貸款也換了，變成這樣一種模式。

此外，后開發(fā)時代，除了Reits外，還有一種金融形式是基金，比如禿鷲基金。所謂禿鷲基金買賣低效資產(chǎn)和困境資產(chǎn)一個專業(yè)基金。在后開發(fā)時代，這類PE的基金來使投資人能夠參與到后開發(fā)時代當(dāng)中的一些不動產(chǎn)的整合改造這樣一個業(yè)務(wù)。

因此，馮侖認(rèn)為，開發(fā)時代接觸的只有開發(fā)貸、預(yù)收賬款、建設(shè)單位施工墊資這種開發(fā)時代的概念，但是到后開發(fā)時代，我們講的都是新的金融服務(wù)形式。

針對中小房企如何找到第二增長曲線問題，馮侖也發(fā)布了自己的看法。

馮侖表示，尋找第二增長曲線，如果還用開發(fā)時代的思維去做，我認(rèn)為成功率非常低，還是投機(jī)取巧，無非是產(chǎn)業(yè)勾地，文旅勾地講故事還是為了配住宅，這不叫轉(zhuǎn)型，我認(rèn)為這是自欺欺人，最終還是想弄塊住宅地例賣了。所以說真正的轉(zhuǎn)型是進(jìn)入后開發(fā)時代，用后開發(fā)時代思維來改造你的業(yè)務(wù)，加強對空間的運營能力，以及資產(chǎn)管理能力。比如，可以創(chuàng)設(shè)一些新的業(yè)態(tài)，資產(chǎn)運營的業(yè)態(tài)等。

在馮侖看來，真正的轉(zhuǎn)型就是放棄開發(fā)思維，進(jìn)入后開發(fā)時代，用后開發(fā)時代的思維重新聚焦你的業(yè)務(wù)。比如聚焦在大健康不動產(chǎn)，聚焦物流倉儲，它不講究開發(fā)，而是講究運營和一個倉庫，一個倉儲，一個貨倉，一個廠房怎樣租金運營效率高，租金能夠提升，招商能夠迅速的完成。所以不管大開發(fā)商，中等開發(fā)商，要想轉(zhuǎn)型就要放棄開發(fā)思維，用后開發(fā)時代的思維來改變職業(yè)公司的業(yè)務(wù)形態(tài)、產(chǎn)品形態(tài)、服務(wù)形態(tài)。

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