??“中國REITs呼喚多年，之前并沒有大規(guī)模推進的原因主要在于立法。REITs是一種復(fù)雜的法律創(chuàng)造，需要立法層面支持，中國至今沒有專門為REITs立法。”璞公英管理合伙人王廣英9日向時代財經(jīng)表示，“這些年中國監(jiān)管機關(guān)和產(chǎn)（房地產(chǎn)）融（金融）業(yè)界已在REITs方向做了很多探索和積累?！?br>

??而今，公募REITs探路基建新邊疆的時機已然來臨。4月30日中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，隨后證監(jiān)會同步發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)(征求意見稿)》。

??5月8日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會也組織召開視頻座談會，邀請13家行業(yè)機構(gòu)代表、發(fā)改委投資司等負責人參加會議。參會行業(yè)機構(gòu)代表認為，公募REITs是連接產(chǎn)業(yè)和資金的有效金融產(chǎn)品，試點推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對于盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)等有重要意義。

??業(yè)內(nèi)專家指出，雖然公募REITs在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域受限，但醫(yī)養(yǎng)領(lǐng)域REITs卻有可能走上高速發(fā)展的快車道。

??基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開閘

??“近年來宏觀經(jīng)濟逐步進入持續(xù)下行期，近期又疊加了疫情的嚴重影響，作為逆周期調(diào)節(jié)和抗擊疫情的需要，決策層在推出財政、貨幣雙寬松的同時，還要以大基建、新基建作為擴大投資來保增長和穩(wěn)就業(yè)的最重要的抓手之一。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向時代財經(jīng)表示。

??柏文喜認為，基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)流動性是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域可投資性的重要條件。此時正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點工作，可賦予基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以較高的流動性，旨在打開投資退出通道，在激活基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域沉淀的存量資產(chǎn)的同時，以提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的流動性，推動多方面資源和投資進入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，支持和配合大基建、新基建建設(shè)。另外，也可以以資本市場規(guī)范來倒逼基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)和運營的市場化、規(guī)范化和行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

??“相對而言，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資產(chǎn)權(quán)屬清晰、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定且具備長期增長趨勢，通過結(jié)構(gòu)性的安排可以實現(xiàn)相對于商用物業(yè)收益率而言更高的收益水平，所以更加適合發(fā)行權(quán)益類或者收益支持類的REITs產(chǎn)品，以匯集更多的社會資金投入基建領(lǐng)域?！卑匚南脖硎?。

??柏文喜認為，“公募REITs試點的推出有望成為運作我國巨量存量基建資產(chǎn)的工具，為基建發(fā)展打開新的空間，豐富資產(chǎn)管理市場產(chǎn)品類型，促進投資者參與不動產(chǎn)投資的形式多樣化。此外，也有利于為基建行業(yè)提供長期穩(wěn)定資金，提升基建企業(yè)的直接融資比例，進一步去杠桿。”

??北京大學光華管理學院院長劉俏認為，REITs本質(zhì)上是將成熟不動產(chǎn)物業(yè)在資本市場進行證券化；既具有金融屬性，又具有不動產(chǎn)屬性。

??“通過REITs發(fā)展，可以把基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的資產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)的存量部分，還有未來大量的增量部分作為底層資產(chǎn)，納入到市場化的資源配置體系里面來。通過對它們進行合理的估值、定價、發(fā)行、二級市場交易，實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)。”

??“從這個角度講，我們認為REITs是未來中國金融供給側(cè)改革最重要的抓手之一?！眲⑶伪硎尽?/p>

??在基金業(yè)協(xié)會座談會上，與會者就公募基金管理人在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)中承擔的角色、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計、國內(nèi)外公募REITs的異同、稅收影響等進行了深入交流。他們希望監(jiān)管機構(gòu)能盡快出臺相關(guān)配套細則，推動有關(guān)部門解決公募REITs稅收等問題。

??商業(yè)地產(chǎn)公募REITs任重道遠

??隨著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點工作的正式啟動，也引發(fā)了業(yè)界對于中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開放公募REITs的多方聯(lián)想。

??正如一些行業(yè)人士所言，中國房地產(chǎn)行業(yè)如同基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域一樣沉淀了大量的持有型資產(chǎn)，亟需通過REITs來改善資產(chǎn)流動性提升資產(chǎn)價值和提升此類資產(chǎn)的可投資性，也為中小投資人和普通人士進入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域打開方便之門。

??令人質(zhì)疑的是，為什么多年以來，商用物業(yè)的資產(chǎn)證券化卻只局限于很少的個案，無法得到廣泛推廣呢？

??“租金收益率相對太低了?，F(xiàn)在中國內(nèi)地商用物業(yè)的平均收益率已經(jīng)跌破2%了，連同期銀行貸款利率一半兒都不到，發(fā)了產(chǎn)品誰會買呢？”柏文喜表示。

??“土地出讓和規(guī)劃是政府控制的，強制性的規(guī)劃造成了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的超前與過量，拉低了租金水平?！卑匚南舱J為，市場上無風險利率相對于商用物業(yè)的租售比來說過高，導(dǎo)致商用物業(yè)的資產(chǎn)證券化在商業(yè)邏輯上難以成立。

??“金融的準入管制（牌照）與價格管制（利率）整體抬高了無風險利率水平，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率過低，面對遠遠高出這一收益率的無風險利率，投資者自然就不會去買REITs產(chǎn)品了?！卑匚南脖硎?。與此同時，雙重征稅的問題也讓本來就過低的商用物業(yè)投資收益率雪上加霜。

??“商業(yè)地產(chǎn)公募REITs實際上很難普遍實施。寥寥無幾的房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品，更多的是局限于可以進行結(jié)構(gòu)化安排的公租房、保障房以及長租公寓等領(lǐng)域，而完全市場化的不動產(chǎn)領(lǐng)域只能作為少數(shù)個案。”柏文喜認為，要依靠REITs來解決房企的資金困擾，“目前尚不具備廣泛性意義。”

??但是，“公募REITs是現(xiàn)在可以值得期待的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)不多的幾種金融創(chuàng)新之一，對盤活商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)存量和引導(dǎo)更多的資源進入商用物業(yè)投資領(lǐng)域具劃時代的意義，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的推動作用也將是不言而喻的?！卑匚南脖硎?。

??醫(yī)養(yǎng)REITs前景可期

??“老齡化社會在逼近，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近年在國內(nèi)已成熱門話題。但喧囂者眾、實干者少。實際投資和運營的機構(gòu)中，真正做出模式并賺錢的，又少之又少?！辫惫⒐芾砗匣锶送鯊V英向時代財經(jīng)表示。

??“醫(yī)院屬重資產(chǎn)投資，粗略估算，醫(yī)院初始投資中，約有一半是物業(yè)投資?！睋?jù)王廣英介紹，在美國，醫(yī)養(yǎng)REITs是與醫(yī)療大健康緊密相關(guān)的另一種業(yè)態(tài)?！斑@種業(yè)態(tài)一定程度上歸類為金融，但其與醫(yī)療大健康緊密相關(guān)，以康復(fù)、醫(yī)院及養(yǎng)老等醫(yī)養(yǎng)業(yè)態(tài)為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是研究美國醫(yī)療大健康業(yè)態(tài)不能忽視的一種存在?！?/p>

??“美國很多醫(yī)養(yǎng)企業(yè)可以基于此制度將其物業(yè)剝離給專業(yè)醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)投資機構(gòu)，自身一定程度上輕資產(chǎn)運營，從而將醫(yī)院和養(yǎng)老院投資者和運營者從物業(yè)投資中解脫出來、促進醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)資源的合理配置和發(fā)展?！?/p>

??“這是美國資本市場發(fā)達和專業(yè)化社會分工細化的標志，對中國醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有借鑒意義?！蓖鯊V英指出，美國醫(yī)養(yǎng)REITs頭部機構(gòu)普遍盈利，股息率都比較高。在連年收益比較穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，美國醫(yī)養(yǎng)REITs是機構(gòu)投資者的重要投資配置選擇。

??同時，美國REITs對個人投資者也是非常好的投資選項，年化5%左右的投資回報、且隨時可拋售回收最初投資、以大量成熟物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)（保險并防通脹），讓REITs產(chǎn)品相比企業(yè)股權(quán)投資和銀行儲蓄，既穩(wěn)健、亦有抗風險而合適的收益，對個人亦屬不錯的投資選擇。

??“我國醫(yī)養(yǎng)REITs，想象空間很大，但知易行難?！蓖鯊V英認為，主要問題在于：中國公立醫(yī)院/養(yǎng)老院的物業(yè)很多產(chǎn)權(quán)并不清晰，這是公立醫(yī)院/養(yǎng)老院物業(yè)打包上市的最大障礙；而民營醫(yī)院/養(yǎng)老院很多規(guī)模比較小，物業(yè)租賃較多，且主營業(yè)務(wù)層面并不夠穩(wěn)定，“這是民營層面物業(yè)資產(chǎn)證券化的障礙?！?/p>

??“中國醫(yī)養(yǎng)REITs比較可能的成功項目，應(yīng)該來自類似泰康這樣的企業(yè)，自己大量拿地、自建和運營醫(yī)院和養(yǎng)老機構(gòu)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)相對清晰，相對適合來整合和發(fā)行REITs?！蓖鯊V英認為，中國現(xiàn)在已有不少高端養(yǎng)老機構(gòu)，服務(wù)對象是中國高端養(yǎng)老人群，其定位有些類似美國的布魯克代爾，這部分高端養(yǎng)老的基礎(chǔ)物業(yè)，在土地性質(zhì)和權(quán)屬清晰無瑕疵的前提下，待養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營層面成熟并產(chǎn)生正現(xiàn)金流。

??“可以考慮將這些養(yǎng)老地產(chǎn)進行證券化，成為中國真正的養(yǎng)老REITs，給中國投資者提供養(yǎng)老REITs選項、給需要養(yǎng)老的高端人士提供可以對沖的養(yǎng)老投資產(chǎn)品、也給這些產(chǎn)業(yè)的最初投資方提供退出通道。”王廣英表示。

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