??“貴公司與段永平是何關(guān)系？”

??這已成為上市公司步步高（002251.SZ）董秘回答的常態(tài)問題，其一遍又一遍地解釋，“公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為超市和百貨，與段永平的步步高沒有關(guān)系。”

??這家與段永平的步步高同名的企業(yè)，創(chuàng)始人叫王填，成立于1994年。

??王填出身農(nóng)村，小時(shí)候每天早上要放牛，每當(dāng)悠揚(yáng)的樂曲聲從村口高音喇叭里傳出，就意味著他可以填飽肚子去上學(xué)了。這支曲子讓他記憶深刻，以至于多年后創(chuàng)業(yè)，他選擇以這支曲子給企業(yè)命名。

??始料未及的是，一年后有個(gè)叫段永平的“江西老表”在廣東東莞創(chuàng)辦了一家同名企業(yè)，并讓“步步高”這個(gè)名字紅遍大江南北。

??固然知名度抵不上段永平，但王填在零售領(lǐng)域也是不折不扣的“大拿”，他的步步高是“民營(yíng)超市第一股”，他的創(chuàng)業(yè)史算得上中國(guó)零售業(yè)崛起的縮影。

??在地產(chǎn)領(lǐng)域，王填則是一個(gè)跨界者，打造步步高置業(yè)?！吧虡I(yè)地產(chǎn)湘軍”是步步高置業(yè)給自己的定義。過去一段時(shí)間里，它的動(dòng)作不少，在湖南、江西、重慶、四川等各地打造數(shù)十億的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還重金請(qǐng)來了鋼琴家郎朗做代言人。

??這支“商業(yè)地產(chǎn)湘軍”究竟能在地產(chǎn)領(lǐng)域掀起多大風(fēng)浪，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。不過，近日步步高置業(yè)在四川自貢投資的項(xiàng)目發(fā)生了些微變動(dòng)，或可從中窺出其眼下最真實(shí)的現(xiàn)狀。

??“撤離”大西南

??步步高置業(yè)有限責(zé)任公司（下稱“步步高置業(yè)”）為步步高集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，成立于2010年，注冊(cè)資本2.4億元，由步步高投資集團(tuán)股份有限公司全資控股，實(shí)控人和最終受益人為王填。

??公開資料顯示，步步高置業(yè)在中西部50多個(gè)重要城市，完成投資開發(fā)自持自營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超500多萬平方米，在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積達(dá)400多萬平方米，旗下囊括商業(yè)MALL、城市綜合體、酒店等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。

??但宣稱已布局湖南、江西、四川、重慶，且走出國(guó)門、抵達(dá)緬甸的步步高置業(yè)，在大西南區(qū)域似乎不太如意。

??兩個(gè)多月前，步步高置業(yè)在自貢市步步高潤(rùn)達(dá)置業(yè)有限責(zé)任公司（下稱“步步高潤(rùn)達(dá)”）的股份從60%下降至3%，將“控股股東”的身份拱手讓給了合作伙伴北京中瑞元海商業(yè)投資管理有限公司（下稱“中瑞元?！保?。

??據(jù)悉，中瑞元海為江西本土房企潤(rùn)達(dá)集團(tuán)的控股方，成立于2015年12月，注冊(cè)資本1億元，由鄧海萍和鄧妍婧分別持股97.5%和2.5%

??步步高置業(yè)和中瑞元海的交集發(fā)生于2019年8月26日，雙方各出資9000萬和6000萬，持股60%和40%，成立步步高潤(rùn)達(dá)，這家公司也正是自貢大安新天地的項(xiàng)目公司。

??2020年4月底，步步高潤(rùn)達(dá)實(shí)控人由王填變更為一家叫“聯(lián)志投資有限公司”的香港企業(yè)。緊接著7個(gè)月后，步步高潤(rùn)達(dá)股東再次發(fā)生變更，步步高置業(yè)出資額將為450萬元，中瑞元海則增至14550萬元。

??步步高置業(yè)此舉頗為蹊蹺。四川是步步高置業(yè)近年來的戰(zhàn)略布局重點(diǎn)，當(dāng)初步步高新天地進(jìn)駐自貢的動(dòng)靜還不小。

??早在2018年5月的“自貢大安·長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)推介會(huì)暨簽約儀式”上，步步高就與四川自貢大安區(qū)簽訂了合作項(xiàng)目，總投資超30億元，為推介會(huì)上簽約金額最大的項(xiàng)目。

??一年多后的2019年7月，步步高置業(yè)董事長(zhǎng)周梁還對(duì)即將落戶大安的新天地項(xiàng)目展開了美好憧憬，稱該項(xiàng)目“是大安舊城棚戶區(qū)改造開發(fā)建設(shè)的‘破冰’項(xiàng)目和大安舊城商業(yè)復(fù)興的‘引爆’項(xiàng)目，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年稅收1000萬元以上，提供就業(yè)崗位1000個(gè)以上?！?/p>

??2個(gè)月后，步步高潤(rùn)達(dá)以4.5億元成功斬獲自貢大安舊城大安老街及其周邊共計(jì)281畝地塊。購地信息顯示，約定交地時(shí)間為2020年10月18日，1年后開工，4年后竣工。

??周梁的豪言，尚在耳邊。現(xiàn)實(shí)卻是，項(xiàng)目尚未開工就被步步高置業(yè)拱手于人。

??值得注意的是，步步高置業(yè)的合作伙伴中瑞元海，幾乎在出資14550萬元獲得步步高潤(rùn)達(dá)97%股權(quán)的同時(shí)，向重慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)厚澤小額貸款有限公司出質(zhì)了其在步步高潤(rùn)達(dá)的全部股權(quán)。

??撤出自貢大安新天地，對(duì)于步步高置業(yè)而言，并不是一個(gè)新故事。去年，步步高公司就宣布退出重慶市場(chǎng)。

??2020年，步步高集團(tuán)以6.56億元將旗下寶川置業(yè)和步步高中煌兩家子公司轉(zhuǎn)讓給了重慶百貨大樓，這兩家子公司的主要資產(chǎn)正是重慶合川步步高廣場(chǎng)。

??步步高宣稱，由于控股股東步步高投資集團(tuán)參與重慶百貨控股股東重慶商社（集團(tuán)）的混改，此舉是為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。但背后根本原因或并非這么簡(jiǎn)單。

??重慶作為西部唯一直轄市，近年來隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，也是商超企業(yè)的必爭(zhēng)之地。

??王填多年前就制定了“大西南戰(zhàn)略”，2013年步步高進(jìn)入重慶市場(chǎng)，但多年來在重慶市場(chǎng)的成績(jī)并不理想。

??公告顯示，2013年-2019年，步步高在重慶市場(chǎng)累計(jì)虧損4.35億元，2020年預(yù)計(jì)重慶地區(qū)仍將虧損3000萬元。

??從這個(gè)角度來看，退出重慶市場(chǎng)也是無奈之舉。

??被“逼”做商業(yè)地產(chǎn)

??“碰壁”西南在一定程度上反映了步步高轉(zhuǎn)型的困境。事實(shí)上，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)也是步步高的轉(zhuǎn)型嘗試，正如王填曾說的，“做商業(yè)地產(chǎn)，我們是被逼的。”

??隨著電商的沖擊，零售行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況逐年下滑。加上地價(jià)翻番上漲，帶著商業(yè)物業(yè)租金水漲船高，零售業(yè)的微博利潤(rùn)幾乎全部“貢獻(xiàn)”給了地產(chǎn)商。

??“要不就是不符合我們對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)劃，要不就是租金太高?？偠灾浅Ｆ鹾衔覀冃枰奈飿I(yè)很難找到?！蓖跆钚ΨQ，“傷不起，所以我們只好自己蓋房子。”

??王填是湘潭人，毛主席的同鄉(xiāng)。時(shí)至今日，步步高超市不少門店顯眼位置還掛著毛主席畫像，王填將他視為一種精神象征。王填也有湘人的“霸蠻”氣質(zhì)，大膽又有股不服輸?shù)捻g勁。

??1994年，原本在國(guó)企安安穩(wěn)穩(wěn)的王填主動(dòng)要求下崗，創(chuàng)立湘潭市步步高食品公司，之后把連鎖超市開到了湖南各地，甚至在周邊省份乃至全國(guó)布局。直至2008年，步步高成功在深交所上市。

??創(chuàng)業(yè)之初，企業(yè)沒多大，他就敢?guī)е拮永碇睔鈮训亍瓣J”進(jìn)只允許大型國(guó)企老總參加的零售業(yè)高層研討會(huì)，“又不是軍事秘密，有什么去不得！”

??王填被業(yè)界稱為“猴王”，因?yàn)樵鴦?chuàng)辦云猴電商平臺(tái)的緣故。巧合的是，王填屬猴，猴性敏捷、較急。

??當(dāng)零售業(yè)遭遇“最壞時(shí)代”，王填曾進(jìn)軍電商，公然叫板馬云，放下豪言“截流阿里巴巴”。但燒了2億元后，云猴也沒能成氣候。

??電商之外，王填另一個(gè)轟轟烈烈的嘗試就是進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并對(duì)標(biāo)萬達(dá)。2014年9月，步步高集團(tuán)在長(zhǎng)沙啟動(dòng)體量達(dá)70萬平方米的長(zhǎng)沙梅溪新天地的全球招商大會(huì)。

??活動(dòng)地址就選在了萬達(dá)酒店，王填坦言，步步高是要彰顯“對(duì)標(biāo)”的自信。但他卻并非要逐鹿地產(chǎn)江湖，“做地產(chǎn)主要還是為了商業(yè)”。

??在王填的計(jì)劃里，到2017年5月，步步高將開業(yè)15座新天地項(xiàng)目，城市橫跨湖南、江西、四川、重慶、廣西、貴州、云南等中部及西南二三四線城市。

??然而要做好商業(yè)地產(chǎn)并不容易，不僅需要大量資金，耗時(shí)漫長(zhǎng)，還需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。

??早在2014年的那場(chǎng)大會(huì)上，就有人質(zhì)疑，僅梅溪新天地項(xiàng)目就計(jì)劃投資50億元，步步高集團(tuán)如何能撐起如此龐大的項(xiàng)目投資？王填含糊地回應(yīng)項(xiàng)目由集團(tuán)和上市公司共同投資建設(shè)，卻并未正面回應(yīng)問題。

??不過直到目前，官網(wǎng)所公開的15座新天地項(xiàng)目中，僅長(zhǎng)沙梅溪、吉首、贛州、岳陽、郴州、邵陽、瀘州7座開業(yè)。距離當(dāng)初的目標(biāo)，相去甚遠(yuǎn)。

??2018年，步步高管理層對(duì)過去10年進(jìn)行戰(zhàn)略復(fù)盤，得出了一個(gè)結(jié)論：商業(yè)地產(chǎn)投入精力過多，導(dǎo)致步步高錯(cuò)失了超市業(yè)態(tài)的發(fā)展機(jī)遇，以至于早于永輝上市的步步高反被遠(yuǎn)遠(yuǎn)摔在后面。次年，王填宣布回歸，親自抓零售業(yè)務(wù)。

??看來，王填切身體會(huì)到商業(yè)地產(chǎn)不好做了。眼下，曾對(duì)標(biāo)萬達(dá)的步步高集團(tuán)，也開始“效仿”萬達(dá)，減少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。

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