近日，一則關(guān)于國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件截圖在網(wǎng)上流傳。該文件要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”，即:一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。

網(wǎng)傳截圖。

據(jù)了解，22個重點城市包括北上廣深四個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

2020年重點城市(市本級)住宅用地供應(yīng)情況。數(shù)據(jù)來源:數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)，中指·地主

對此，在2月24日已有包括青島、鄭州、天津在內(nèi)的多個城市表態(tài)。

其中，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的內(nèi)容，其中提到:全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。

河南省鄭州市自然資源和規(guī)劃局方面，則發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，收回部分區(qū)的住宅用地出讓公告發(fā)布權(quán)。鄭州通知稱，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實施。

而天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《市規(guī)劃資源局關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》則顯示，天津市確定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告，除上述三個日期外，不得再發(fā)布住宅用地的出讓公告。

目前，而包括深圳在內(nèi)的4個一線城市尚未表態(tài)。

專家觀點:

1、李宇嘉:對未來管控房價的意義重大

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是土地供給端長效機制的重點內(nèi)容。目前，金融端已經(jīng)建立了三道紅線、五類分檔的制度，調(diào)控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對于未來管控房價的意義重大。

李宇嘉指出，過去土地供應(yīng)隨機、沒有規(guī)則，導(dǎo)致供地計劃沒約束，熱點城市供地計劃也往往完不成。對于開發(fā)商來說，有一宗地掛牌就去搶，因為不知道未來還有沒有地供、在哪里供，什么時候供應(yīng)，是不是自己想要的問題等。開發(fā)商的城市公司為了生存下去、扎根下去，就得去搶地。因此造成了高地價，后面的高房價也難以控制。有了這個規(guī)則，開發(fā)商明確地知道，未來有幾批供地，要供在哪里，是否要去拿，這就如同三道紅線一樣有了明確的規(guī)則。

李宇嘉表示，這對控地價也是好事情。過去，一宗地幾家搶，造成高地價，或者幾家圍標(biāo)，土地價值下降，政府損失了、國有資產(chǎn)損失了。這顯然是不好的，不利于發(fā)揮公共資源的價值?，F(xiàn)在，每年分三批，每一批供應(yīng)的地都很多，不用搶地了，至少不用瘋搶了。開發(fā)商根據(jù)自己深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時間和區(qū)位，高價地就少了，圍標(biāo)也少了，這是土地市場健康的表現(xiàn)。

李宇嘉認(rèn)為，這對地方政府也是倒逼。過去，熱點城市供地計劃很隨機，經(jīng)常完不成計劃，而且供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏、分布也不明確，這是導(dǎo)致預(yù)期混亂、搶地盛行、房價上漲的重要原因?，F(xiàn)在，供給端這樣改革，倒逼地方政府編制好供地計劃，供地的批次、時間、規(guī)模。而且，可以根據(jù)市場熱度決定供地計劃的調(diào)整。比如，年中某些區(qū)域房價漲得快、規(guī)劃利好多，接下來的供地計劃就適度調(diào)整一下。編制明年的供地計劃的時候也可以根據(jù)這個來調(diào)整。

2、中指研究院:對開發(fā)商短期資金或?qū)⑿纬删薮筇魬?zhàn)

對此，中指研究院從開發(fā)商、政府、購房者三個層面分析:

A、對開發(fā)商短期資金或?qū)⑿纬删薮筇魬?zhàn)

假設(shè)各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

同時，去年“三道紅線”試點以來，行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業(yè)“回血”重要來源;若集中供地政策實施，對企業(yè)營銷端也將帶來深刻變化，以往的銷售節(jié)奏與營銷節(jié)點也需要重新鋪排，以面對集中的拿地資金需求。

B、對地方政府供地行為產(chǎn)生約束，對政府管理能力提出更高要求

2020年盡管受到新冠疫情影響，全國商品房銷售面積仍創(chuàng)新高，土地市場熱度不減，部分城市高價地頻出，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)受到較大挑戰(zhàn)。各個城市集中推地將促使地方政府更加科學(xué)、合理地設(shè)定土地推出價格以及地塊類型配比，對地方政府形成有效約束，引導(dǎo)土地市場合理運行。同時，單次大批量的土地供應(yīng)，也對政府的管理能力提出了更高要求。

C、土地集中出讓為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，進(jìn)而引導(dǎo)購房者穩(wěn)定預(yù)期

集中供地客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

同時，當(dāng)下快周轉(zhuǎn)依然是行業(yè)一大特點，集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。但值得注意的是，階段性項目集中入市也可能導(dǎo)致市場短期供需失衡，因此未來項目入市時點需要政府更好的把控。

整體來看，本次政策出臺將對行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響，對企業(yè)帶來更大挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)及時在策略上做出調(diào)整。

3、陳霄:政策避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，這對于此次集中供地的政策，對行業(yè)以及開發(fā)商都產(chǎn)生了不可避免的影響。

對于土地市場來說，陳霄認(rèn)為，在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓，對于開發(fā)商的資金會產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的開發(fā)商數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。尤其若是在北上廣深一線城市以及南京、蘇州、杭州等熱點二線城市落實這樣的供地政策，對于土地市場來說，將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場的平穩(wěn)運行。

另外，陳霄表示，同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市的情況，在供需關(guān)系上將會產(chǎn)生一定的影響，對于像深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況，同時，大量項目集中入市也能對房價上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

對于開發(fā)商來說，陳霄指出，這種“兩集中”政策將會加速開發(fā)商間的分化，資金雄厚的大型開發(fā)商更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。開發(fā)商的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對于開發(fā)商的資金狀況將會是一個新的挑戰(zhàn)。在去年“三道紅線”新規(guī)的加持之下，開發(fā)商銷售回款的任務(wù)更加艱巨，對開發(fā)商銷售端來說將面臨新的調(diào)整。同時，也有利于促進(jìn)開發(fā)商謹(jǐn)慎理性拿地。

來源：南方都市報

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