大佬論房|金科股份周達(dá):市場預(yù)計穩(wěn)定,區(qū)域分化仍將延續(xù)
2020年,中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。
那么,在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下,今年樓市走向又是如何?
澎湃新聞獨家約訪多位中國領(lǐng)軍級別的房企高管,試圖從他們眼中尋求中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展之道。
金科股份董事長周達(dá)從企業(yè)融資“三道紅線”到住房貸款集中度的管理,國家房地產(chǎn)金融調(diào)控日趨嚴(yán)格。近日,金科股份(000656.SZ)新上任的董事長周達(dá)在接受澎湃新聞(www.thepaper.cn)采訪時表示,“三道紅線影響的不是融資規(guī)模,而是金融機(jī)構(gòu)的資金支持方向。一旦觸達(dá)紅線,金融機(jī)構(gòu)可能就會擔(dān)心借貸意愿,更多的是認(rèn)可度的問題和方向問題,是判斷企業(yè)是否穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)。”
在談及金科股份在面對“三道紅線”作出的應(yīng)對措施和取得的成效時,周達(dá)稱,金科股份在控制有息負(fù)債杠桿水平;以現(xiàn)金和凈利潤為核心,不斷提高經(jīng)營質(zhì)效;保證高質(zhì)量的回款。以2020年金科股份全年銷售回款為例,全年回款約2011億元,同比增長25%,回款率達(dá)90%,創(chuàng)三年新高。
在拿地方面,金科股份與戰(zhàn)略合作方合作,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)拿地方式,提高收并購、一二級聯(lián)動及產(chǎn)業(yè)拿地等多元化拿地方式占比。在融資結(jié)構(gòu)上,持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),加大銀行開發(fā)貸款、信用債等低成本融資的額度和占比,主動控制、壓降實際使用期限短、成本高的非銀行金融機(jī)構(gòu)融資占比。
在一系列的措施下,截至2020年末,金科股份的凈負(fù)債率下降近50個百分點至71.84%;剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.99%;公司期末貨幣資金超435億元,可有效覆蓋短期負(fù)債,現(xiàn)金短債比為1.39,公司財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
“2020年,新冠疫情對全球政治經(jīng)濟(jì)格局影響巨大而深遠(yuǎn),全球經(jīng)濟(jì)全面承壓。但中國經(jīng)濟(jì)韌性極強(qiáng),GDP首破百萬億大關(guān),經(jīng)濟(jì)增長遠(yuǎn)超預(yù)期。在此期間,房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮了穩(wěn)定器、壓艙石的作用,全年投資增速達(dá)7%,商品房銷售面積再創(chuàng)新高?!敝苓_(dá)認(rèn)為,在“房住不炒、租購并舉、因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)下,市場預(yù)計保持穩(wěn)定,區(qū)域分化仍將延續(xù),核心城市仍將好于大部分三四線城市。
以下為澎湃新聞記者對周達(dá)的專訪實錄:
澎湃新聞:對2021年樓市的看法?
周達(dá):2020年,新冠疫情對全球政治經(jīng)濟(jì)格局影響巨大而深遠(yuǎn),世界大變局演變加速,動蕩源和風(fēng)險點顯著增多,全球經(jīng)濟(jì)全面承壓。但我國經(jīng)濟(jì)韌性極強(qiáng),GDP首破百萬億大關(guān),經(jīng)濟(jì)增長遠(yuǎn)超預(yù)期。在此期間,房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮了穩(wěn)定器、壓艙石的作用,全年投資增速達(dá)7%,商品房銷售面積再創(chuàng)新高。
2021年,隨著疫情逐步好轉(zhuǎn),全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,我國經(jīng)濟(jì)也將全面向好。在“房住不炒、租購并舉、因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)下,市場預(yù)計保持穩(wěn)定,區(qū)域分化仍將延續(xù),核心城市仍將好于大部分三四線城市。
澎湃新聞:疫情期間,公司采取了哪些應(yīng)對措施?
周達(dá):2020年初,新冠疫情對企業(yè)的影響是全方位的。疫情發(fā)生以來,金科一手抓防疫、一手抓復(fù)工生產(chǎn)。抗疫方面成效顯著:全集團(tuán)范圍未出現(xiàn)一起確診病例;疫情期間物業(yè)全員在崗,為全國220多座城市、近800個社區(qū)、600萬業(yè)主的安全健康保駕護(hù)航;成立志愿服務(wù)隊,13名金科員工馳援武漢火神山醫(yī)院,參與現(xiàn)場消殺、后勤保障、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)等工作,助力打贏新冠疫情阻擊戰(zhàn),隊員高勇被黨中央、國務(wù)院、中央軍委評為 “全國抗擊新冠肺炎疫情先進(jìn)個人”;公司也在第一時間捐贈現(xiàn)金、物資14次,開展公益行動9次,累計捐贈款物1350萬元。
生產(chǎn)方面,金科采取了一系列措施保障有序復(fù)工、做好生產(chǎn)經(jīng)營。如持續(xù)打造“金科美好+”官方在線購房平臺和數(shù)字案場銷售管理平臺,有效應(yīng)對疫情沖擊,全年實現(xiàn)銷售金額2233億元,同比增長20%,全口徑銷售金額排名位列全國第16位(較去年上升1位),操盤面積位列第9位;同時積極修煉內(nèi)功,切實提高精細(xì)化管理,強(qiáng)抓回款、搶抓融資,全年實現(xiàn)銷售回款率達(dá)90%,融資規(guī)模再創(chuàng)新高。
澎湃新聞:房企紛紛涉足長租、科技、產(chǎn)業(yè)園等新業(yè)務(wù),公司如何看待房企轉(zhuǎn)型,有看好或者想要涉足的新業(yè)務(wù)嗎?另外,2021年公司的戰(zhàn)略布局方向,最看好的區(qū)域和城市,原因是什么?
周達(dá):未來5年地產(chǎn)市場將在總量保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)按年微升趨勢,預(yù)計2030年至少達(dá)到18萬億元的市場規(guī)模;但規(guī)?;偁帟虿町惢偁庌D(zhuǎn)變,比拼增速的時代已經(jīng)結(jié)束;數(shù)字化在房企價值鏈的各個環(huán)節(jié)滲透,卓越的地產(chǎn)企業(yè)只有捕捉不同階段市場需求、不斷進(jìn)行多元化產(chǎn)品組合,拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域,才能獲得穿透市場周期、實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營的能力。
2020年底,金科正式對外發(fā)布未來五年“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略,即精耕地產(chǎn)主業(yè),做強(qiáng)智慧服務(wù),做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè),做實商旅康養(yǎng);在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈,擴(kuò)大價值提供范圍,提供高品質(zhì)、多元化的美好生活產(chǎn)品與服務(wù);同時向產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行投資布局,實現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈的雙向賦能,形成生態(tài)協(xié)同的發(fā)展新格局。
新戰(zhàn)略的關(guān)鍵是實施“兩轉(zhuǎn)變、兩升級”:由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變,由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動模式轉(zhuǎn)變;由單賽道為主向多賽道協(xié)同發(fā)展升級,由傳統(tǒng)地產(chǎn)向數(shù)智地產(chǎn)及現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級。
具體來看,金科股份將繼續(xù)以發(fā)展民生地產(chǎn)為主體,民生地產(chǎn)與精品住宅相互促進(jìn)的“雙模驅(qū)動、創(chuàng)新發(fā)展”模式,在“周轉(zhuǎn)效率型”與“品質(zhì)利潤型”之間形成新的著力點和平衡點,計劃到2025年“品質(zhì)利潤型”產(chǎn)品銷售收入占比達(dá)到30%,并推動創(chuàng)新型業(yè)務(wù)發(fā)展如代建業(yè)務(wù)、城市更新業(yè)務(wù),挖掘新的利潤增長點。
智慧服務(wù)方面,2020年11月,金科智慧服務(wù)已正式在港交所上市,成為西部年內(nèi)最大一筆IPO,截至2月9日收盤,總市值已超過500億港元。未來將繼續(xù)打造以客戶為中心、全國領(lǐng)先的智慧生活服務(wù)商,實現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模高速增長。同時加大布局以大產(chǎn)業(yè)、大健康、大消費為主的“地產(chǎn)+”多元化賽道,進(jìn)一步提升公司的盈利能力和永續(xù)經(jīng)營能力。
在產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈的打造上,金科將圍繞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合要素資源,適度投資新賽道,實現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈雙向賦能,拓展未來發(fā)展空間。
2021年公司經(jīng)營的工作方針是:堅決貫徹“四位一體,生態(tài)協(xié)同”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略,全面推進(jìn)新戰(zhàn)略和重大改革執(zhí)行落地,重點聚焦投資力、產(chǎn)品力、服務(wù)力三大核心競爭力建設(shè),創(chuàng)新力、運(yùn)營力、銷售力、人才力和資源整合能力五大關(guān)鍵能力提升,為公司實施第三個五年計劃謀新局、開新篇。
城市布局上,公司將繼續(xù)圍繞“三圈一帶”“八大城市群”全國化布局和深耕發(fā)展,截至目前已布局國內(nèi)100多座具備發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)城市,有效應(yīng)對區(qū)域輪動,不斷提高政策研判的有效性和提升捕捉拿地窗口的能力。
澎湃新聞:“三道紅線”規(guī)則之下,公司有何應(yīng)對措施,取得了哪些成效。
周達(dá):三道紅線影響的不是融資規(guī)模,而是金融機(jī)構(gòu)的資金支持方向。一旦觸達(dá)紅線,金融機(jī)構(gòu)可能就會擔(dān)心借貸意愿,更多是認(rèn)可度的問題和方向問題,是判斷企業(yè)是否穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)。一直以來,金科在保持規(guī)模利潤穩(wěn)定增長的同時,也在持續(xù)推進(jìn)公司財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,推動公司高質(zhì)量健康發(fā)展。
具體措施如下:控制有息負(fù)債杠桿水平;以現(xiàn)金流和凈利潤為核心,不斷提高經(jīng)營質(zhì)效;保證高質(zhì)量回款。如2020年全年度銷售回款約2011億元,同比增長25%,回款率達(dá)90%,創(chuàng)三年新高;積極與戰(zhàn)略合作方合作,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)拿地方式,提高收并購、一二級聯(lián)動及產(chǎn)業(yè)拿地等多元化拿地方式占比;持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。加大銀行開發(fā)貸款、信用債等低成本融資的額度和占比,主動控制、壓降實際使用期限短、成本高的非銀行金融機(jī)構(gòu)融資占比;做好政策的研判與應(yīng)對。在一系列措施下,截至2020年末,金科股份凈負(fù)債率下降近50個百分點至71.84%;剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.99%;期末貨幣資金超435億元,可有效覆蓋短期負(fù)債,現(xiàn)金短債比為1.39。
來源:澎湃新聞
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