長(zhǎng)租公寓爆雷頻頻,北京監(jiān)管出手了!預(yù)收資金不得超過3個(gè)月,嚴(yán)控租金貸撥付對(duì)象…專家:具有信號(hào)和示范意義

 

去年以來,各地長(zhǎng)租公寓頻現(xiàn)“爆雷”,租客和業(yè)主都成為受害者,租賃市場(chǎng)的監(jiān)管亟待加強(qiáng)。

記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)了解到,北京市住建委等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),直擊長(zhǎng)租公寓行業(yè)的痛點(diǎn),新規(guī)將于2021年3月1日起正式實(shí)施。

證券時(shí)報(bào)記者對(duì)《通知》進(jìn)行了梳理,要點(diǎn)如下。

1、住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月,收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。

2、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

3、針對(duì)押金難退的問題,《通知》指出住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管,收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金。

4、住房租賃企業(yè)應(yīng)于簽訂承租或出租房屋合同后3日內(nèi),將合同信息(包括房屋坐落、面積、間數(shù)、價(jià)格和租賃雙方等)錄入北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)備案。未如實(shí)備案合同的企業(yè)不得通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布房源信息。

5、住房租賃企業(yè)出資對(duì)租賃住房進(jìn)行裝修的,應(yīng)當(dāng)取得房屋產(chǎn)權(quán)人書面同意。住房租賃企業(yè)提前解除合同的,應(yīng)依據(jù)合同約定履行各方責(zé)任,不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用。

斷絕高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式

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公開信息顯示,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出,近年來各地長(zhǎng)租公寓爆雷事件頻發(fā),究其原因,多為搶占市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模,采取高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、租金貸款等違規(guī)行為盲目擴(kuò)張,導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)難以為繼。共性問題,一是以互聯(lián)網(wǎng)思維主導(dǎo)經(jīng)營(yíng),通過燒錢、沖量、包裝上市方式實(shí)現(xiàn)套利,經(jīng)營(yíng)模式風(fēng)險(xiǎn)高。二是長(zhǎng)期依賴于股權(quán)融資,靠股東輸血維持經(jīng)營(yíng)。資本在租賃市場(chǎng)等民生領(lǐng)域跑馬圈地的同時(shí),又千方百計(jì)規(guī)避社會(huì)責(zé)任。三是通過銀行租金分期貸款變相融資,直接形成資金池,走上高杠桿瘋狂擴(kuò)張之路,并轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),使社會(huì)被動(dòng)埋單、政府被迫接盤。

在規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外,《通知》對(duì)租賃行業(yè)的發(fā)展方向進(jìn)行明確表態(tài),即北京將繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)?;》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租,符合條件的住房租賃企業(yè)可按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。截至目前,已有多家上市地產(chǎn)公司布局租賃行業(yè)。日前,萬科A公開表示,長(zhǎng)租公寓是解決居住問題的重要渠道,集中式公寓市場(chǎng)需求大,且符合租購(gòu)并舉的政策方向,集團(tuán)會(huì)堅(jiān)定不移推進(jìn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

當(dāng)長(zhǎng)租公寓成為一個(gè)金融產(chǎn)品,相關(guān)公司通過租客的“租金貸”向銀行借到了一大筆錢然后可能被拿去擴(kuò)大市場(chǎng),或者被用作其他用途,才讓這個(gè)模式才得以循環(huán),租客自然成為了承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最大的那一方。

過去,因?yàn)殚L(zhǎng)租企業(yè)按月或季度給房東打款,期限錯(cuò)配下會(huì)沉淀出巨大的資金池,這筆資金并沒有獨(dú)立第三方進(jìn)行監(jiān)管。一旦危機(jī)事件發(fā)生,長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂無法向房東打款,租客卻仍與金融機(jī)構(gòu)存在債務(wù)關(guān)系。今后,長(zhǎng)租企業(yè)向租客收取的資金,最多按季度交;如果租客按季度交,長(zhǎng)租企業(yè)也要按季度向房東支付,也就杜絕了長(zhǎng)租公寓“長(zhǎng)收短付”的現(xiàn)象。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪表示,“長(zhǎng)收短付”,違規(guī)使用“租金貸”,這樣高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)模式是導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”的重要原因。對(duì)于“原則上不得超過3個(gè)月租金”、“收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配”等措施,明確斷絕了高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。相比于其他城市一般僅采取的監(jiān)管租金措施,北京此次的政策手段更加嚴(yán)格。

專家:具有信號(hào)意義和行業(yè)示范效應(yīng)

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“此次北京出臺(tái)的政策,具有信號(hào)意義和行業(yè)示范效應(yīng)?!币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,北京在積極落實(shí)租賃市場(chǎng)秩序管控的導(dǎo)向,有助于規(guī)范長(zhǎng)租公寓的運(yùn)行和發(fā)展,減少長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的各類糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。他還表示,類似政策值得全國(guó)其他城市學(xué)習(xí)。

無獨(dú)有偶,在加強(qiáng)對(duì)樓市的監(jiān)管同時(shí),深圳也繼續(xù)將目光投向租賃,特別是“租售同權(quán)”。

2月1日,深圳住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》(征求意見稿),其中提及大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化,結(jié)合深圳戶籍遷入的相關(guān)政策,逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購(gòu)買住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時(shí),優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。除了推進(jìn)“租售同權(quán)”之外,對(duì)于長(zhǎng)租公寓引發(fā)的爭(zhēng)議,深圳提出多條優(yōu)化完善住房租賃行業(yè)的監(jiān)管措施。其中,在住房租賃資金監(jiān)管方面,《若干意見》提出,在本市經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在本市商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立唯一的住房租賃資金專用賬戶,用于收取租金和押金。住房租賃資金監(jiān)管的具體措施由市住房建設(shè)部門會(huì)同金融管理部門另行制定。

 

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(責(zé)任編輯:岳權(quán)利 HN152)

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