北京西大望路合生財富廣場

　　1月26日下午，北京土拍市場再掀熱潮。

　　大興舊宮和順義新城共3宗地公開拍賣，吸引了超20家房企參與競買。

　　其中大興舊宮地塊關(guān)注度最高，參與競買主體多達16家（其中有兩個兩兩聯(lián)合體）。地塊掛牌出讓起始價為42億，起始綜合樓面價約31563元/平，競買保證金8.4個億。

　　最終，在一大票央國企的圍獵中，民企“黑馬”合生創(chuàng)展以46.57億、溢價率10.88%、綜合樓面價34997元/平、自持面積21%競得。

　　拍地結(jié)果出來后，合生負責土拓和融資的小伙伴們紛紛發(fā)朋友圈，慶祝合生2021年迎來了“開門紅”。

　　其實，從去年5月份一口氣豪橫拿下北京分鐘寺三塊地開始，合生給京城地產(chǎn)圈的感覺就不一樣了。

　　很多人疑問，在京城地產(chǎn)圈沉寂了十多年的合生，怎么突然就“霸氣側(cè)漏”了呢？

　　小老板當家

　　轉(zhuǎn)變發(fā)生在小老板接班之后。

　　2020年1月13日，合生創(chuàng)展集團(00754.HK，簡稱“合生”)發(fā)布公告，朱孟依自2020年1月10日起辭任公司董事會主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕獲委任為董事會主席。

　　右：朱桔榕

　　朱桔榕生于1989年，翻閱她的履歷：

　　2007年，進入中國人民大學財政金融學院就讀金融學專業(yè)，同時進入合生實習；

　　2009年，讀大三時，擔任合生創(chuàng)展的總裁助理，分管財務(wù)、人力行政管理工作；

　　2011年，出任合生執(zhí)行董事；

　　2012年，擔任合生常務(wù)副總裁；

　　2013年，正式接手集團其他業(yè)務(wù)，擔任合生董事局副主席；

　　2020年1月，其父朱孟依退位，接棒擔任合生董事局主席。

　　據(jù)合生內(nèi)部人士介紹，朱桔榕行事風格積極進取，對外最明顯的體現(xiàn)就是在投資拿地上。

　　如果說去年5月耗資近180億一口氣吞下北京分鐘寺3宗地，還有其兄弟單位珠江投資為地塊一級開發(fā)商的先天優(yōu)勢，那么今年1月26日在眾多地產(chǎn)央國企大鱷的口中搶下北京舊宮地塊，則讓朱桔榕的進取風格展露無疑。

　　紅姐了解到，合生現(xiàn)在完全由小老板朱桔榕當家，朱孟依大事小事甚少參與，這是合生發(fā)展戰(zhàn)略由慢轉(zhuǎn)快的原因所在。

　　坊間還流傳一個說法，朱孟依為潮汕人，而潮汕人有個根深蒂固的思想，重男輕女，傳男不傳女。因此，相比求穩(wěn)，朱桔榕更在意的是能打拼出業(yè)績，展現(xiàn)自己的能力，增添頭上的光環(huán)，或許這也是促使她帶領(lǐng)合生轉(zhuǎn)向進取的一個原因。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，雖然合生已經(jīng)完全由朱桔榕當家，但合生的兄弟單位珠江投資，由朱孟依的二兒子朱偉航名義掌舵，但實際目前還是朱孟依說了算。

　　錢從哪來

　　1月26日拿地后，紅姐和業(yè)內(nèi)人士交流，分析合生霸氣搶地的資金從哪來。

　　公開報道已顯示，合生2020年5月以近180億資金吞下分鐘寺地塊的背后，有資方中誠信托的助力。

　　企查查穿透顯示，與金茂合作的L-24、L-26地塊項目公司，金茂股權(quán)占比40%，合生占比60%，項目案名「東叁金茂府」，操盤方為金茂。向上穿透，共同拿地的公司，合生股權(quán)占比30%，70%股權(quán)實際持有者為背后的資方中誠信托。

　　與世茂合作的L-39地塊項目公司，世茂股權(quán)占比49%，合生占比51%，這塊地由合生自己操盤，項目案名「合生縵云」。向上穿透共同拿地的公司，70%的股權(quán)實際持有者也為背后的資方中誠信托。

　　另外一塊地L-41也引入了世茂合作，項目公司層面合生和世茂股權(quán)占比各為50%，世茂操盤，項目案名「世茂北京天譽」。共同拿地的公司結(jié)構(gòu)設(shè)計同樣，70%的股權(quán)實際持有者也為背后的資方中誠信托。

　　也就是說，合生2020年5月份180億拿地的背后，其中70%的資金為資方機構(gòu)中誠信托提供。而項目開發(fā)時，又分別引入了金茂和世茂聯(lián)合開發(fā)，進一步降低了資金投入壓力。

　　同時在股權(quán)比例設(shè)置上，三塊地項目公司合生分別占比60%、51%、50%，能夠保證可以業(yè)績并表。

　　至于資方中誠信托是否為真股權(quán)合作還是明股實債（有業(yè)內(nèi)人士說不是真股權(quán)），是利益分配層面的事情。

　　而1月26日拿下舊宮地塊的公司名為“北京盛宏辰悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，企查查股權(quán)穿透兩級顯示，由合生集團100%控股。

　　也就是說，合生這次46.57億拿地資金中，是沒有其他資方機構(gòu)的支持的。至于后續(xù)是否會引入地產(chǎn)同行合作開發(fā)，還要觀察。

　　顯然，2020年合生大幅躍升的銷售業(yè)績，為其再次霸氣拿地提供了“子彈”。

　　據(jù)合生銷售簡報，2020年合生實現(xiàn)合約銷售額358.34億，同比大增53.7%。

　　紅姐了解到，其中合生華北居功至偉，2020年大約實現(xiàn)了130億的合約銷售，已經(jīng)能排進北京房企年度金額流量榜的前6。2021年合生華北的銷售目標只高不低。

　　合生創(chuàng)展，這艘沒落了十多年的地產(chǎn)航母，在地產(chǎn)行業(yè)拐點期展現(xiàn)出“黑馬”之姿，在二代年輕掌舵者朱桔榕的帶領(lǐng)下，能否逆市超車找回昔日風光，讓我們拭目以待。

　　至于對大興舊宮地塊本身開發(fā)前景的評價，紅姐引用「地產(chǎn)星探」?jié)升堅u地欄目的一段話：

　　你要的是項目單盤利潤率，人家要的是集團整盤和區(qū)域大流水，不賠錢就干到底。以后這仗還怎么打？

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