??2020年成為豪宅銷售“大年”，成交持續(xù)高位運(yùn)行，從多個(gè)一二線城市成交數(shù)據(jù)來看，疫情并沒有對有錢人的置業(yè)產(chǎn)生太大影響。

??豪宅搶購潮也成為2020年房地產(chǎn)市場一大熱詞，比如廣州豪宅賣出“剛需速度”、深圳一些價(jià)格“10 萬+”的豪宅項(xiàng)目頻頻“日光”，上?！案缓纻儭迸抨?duì)買豪宅，為為搶先認(rèn)籌而大打出手，北京兩個(gè)“10萬＋”項(xiàng)目同日開盤成交金額各自突破20億。

??經(jīng)歷了2018年短暫的降溫期之后，2019年豪宅市場明顯回暖，至2020年，豪宅市場成交火爆，全年總價(jià)1000萬元以上豪宅成交套數(shù)達(dá)到了近3萬套。分城市來看，各地不同價(jià)格段又有不同表現(xiàn)，其中上海占據(jù)半壁江山，總價(jià)千萬元以上的酒店式公寓成交來看，深圳獨(dú)占鰲頭。而成交火熱背后，豪宅也因限價(jià)問題出現(xiàn)市場亂象，比如“代持”風(fēng)波等。

??種種跡象表明，在經(jīng)濟(jì)下滑、充滿不確定性的一年，豪宅因?yàn)橄∪毙院透咂焚|(zhì)成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場周期波動的重要選擇。

??01

??上海豪宅占據(jù)半壁江山

??近年來，隨著房價(jià)的上漲，尤其北上廣深四大一線城市，豪宅的門檻正在不斷提高。由于各線城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)差異明顯，因此，豪宅仍然是一個(gè)相對概念。

??我們以1000萬元作為豪宅門檻值來看，北上廣深四大一線城市豪宅成交量為20106套，較2019年的18593套同比增長8.14%。其中，上海成交套數(shù)突破一萬套，達(dá)到10804套，同比增幅最大，達(dá)到33.3%。

??實(shí)際上，與其他二線城市相比，一線城市豪宅門檻要高。以2000萬元為豪宅門檻的話，北上廣深四大一線城市豪宅成交量較1000萬元門檻縮減近八成。2020年總價(jià)2000萬元以上豪宅成交量為4658套，同比減少9%。與此同時(shí)，一線城市成交仍然分化，廣州成交量同比大漲51%，北京、深圳成交量有所下降，其中深圳成交量同比下降64%，而北京雖然較去年下滑20%，但整體成交量達(dá)到了1338套，仍然位于第二位。上海成交量仍然位于四大一線城市之首，共成交2810套，占四大一線城市總成交量的60%，比2019年增加了7個(gè)百分點(diǎn)。

??可以看出，上海和北京仍然是中高端豪宅市場聚集地。

??從總價(jià)5000萬元以上的豪宅成交數(shù)據(jù)來看，全國共成交453套，其中，上海以256套成交數(shù)量趕超去年排名首位的北京，成交量占據(jù)頂豪市場的半壁江山，同比增長達(dá)到了117%。從成交最高價(jià)格來看，去年全國成交最高總價(jià)出自于上海的湯臣一品大廈，成交總價(jià)為1.94億元。

??從成交單價(jià)來看，10萬元-15萬元/平方米豪宅共成交7008套，一線城市占比超過99%。從不同城市而言，上海成交總量達(dá)到5388套，占比達(dá)到77%，成交量是有成交記錄的所有城市的3.3倍。

??15萬元/平方米以上豪宅成交數(shù)據(jù)來看，全國共成交336套，其中上海成交305套，同比增長了435%，成交套數(shù)是北京、廣州和深圳的近10倍。最高成交均價(jià)同樣出自于上海湯臣一品大廈，均價(jià)約為32.5萬元/平方米。

??實(shí)際上，不管是中高端，還是頂豪，上海整體表現(xiàn)都較為突出。究其原因，豪宅市場的主力為高凈值人群，他們的收入渠道來源多樣，購買力相對充裕，置業(yè)需求穩(wěn)定，受疫情影響較小。

??02

??深圳酒店式公寓成交獨(dú)占鰲頭

??過去幾年，酒店式公寓從類住宅不斷轉(zhuǎn)變?yōu)楹勒?，這一現(xiàn)象在深圳尤為明顯。

??在對豪宅的研究中，在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上，新增了對酒店式公寓的統(tǒng)計(jì)范疇。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2020年總價(jià)1000萬元以上的酒店式公寓共成交1145套，其中總價(jià)5000萬元以上及單價(jià)15萬元以上酒店式公寓住宅成交城市，僅剩下深圳。

??具體到不同價(jià)格段來看，總價(jià)1000-2000萬元價(jià)格段共有8個(gè)城市有成交記錄，成交套數(shù)為738套，其中杭州、深圳分別以344套、236套位于第一和第二位，其中杭州同比漲幅最高，達(dá)到了262%?？們r(jià)2000-3000萬元酒店式公寓中杭州成交表現(xiàn)亮眼，同比增長1010%至111套。總價(jià)3000-5000萬元酒店式公寓成交數(shù)據(jù)中，僅剩下杭州和深圳兩座城市，深圳排在第一位，共成交91套。而總價(jià)超5000萬元的酒店式公寓成交僅剩下深圳，共成交43套。

??從單價(jià)來看，單價(jià)10萬元以上酒店式公寓整個(gè)深圳全部加在一起，約有500套。從上述成交數(shù)據(jù)可以看出酒店式公寓住宅成交比例越來越小，而在深圳，這類產(chǎn)品仍然在不斷的成長。

??03

??無房戶搖豪宅，限價(jià)政策仍有調(diào)整空間

??2020年下半年，隨著各大熱點(diǎn)城市樓市政策“打補(bǔ)丁”之后，出現(xiàn)了“無房戶搖豪宅”的怪象。

??實(shí)際上，無房戶屬于剛需一族，他們的購買能力有限，許多名額被套利者通過“代持”的操作利用。

??最為典型的是深圳網(wǎng)紅盤——華潤城潤璽一期花園，去年11月，于25日和26日進(jìn)行線下公證選房，1171套房源全部清盤，該項(xiàng)目共吸引9690組客戶，凍資達(dá)到339億元，開盤即售罄，收金196億。根據(jù)該項(xiàng)目銷售方案，優(yōu)先滿足剛需無房戶購房，據(jù)媒體報(bào)道，選房現(xiàn)場去化速度最快的房源面積為175平方米和200平方米，即總價(jià)都在2000萬以上的房子。

??不只是深圳，部分城市樓市同樣火爆，一些“網(wǎng)紅”樓盤出現(xiàn)“萬人搶房”“眾籌打新”現(xiàn)象，這背后，是新房、二手房價(jià)格“雙軌套利”浮現(xiàn)，尤其豪宅限價(jià)導(dǎo)致的一二手房巨大價(jià)差，更是加大了人為的炒房空間。

??解決價(jià)差的源頭問題，就能有效的抑制投機(jī)性的需求進(jìn)入，而總需求的降低又會同時(shí)抑制價(jià)格的上漲。

??因此，我們建議單價(jià)10萬元/平方米以上豪宅項(xiàng)目應(yīng)該嘗試逐步放開限價(jià)，解決一手房和二手房差價(jià)的源頭問題，讓這些豪宅產(chǎn)品價(jià)格回歸市場定價(jià)，這樣炒房空間不存在了，也就不會有樓市中恐慌性搶購的局面，市場也會進(jìn)一步回歸穩(wěn)定有序發(fā)展。

??市場上對豪宅并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房價(jià)不斷攀升，當(dāng)前對于豪宅的評估標(biāo)準(zhǔn)基本是單價(jià)10萬元/平方米、總價(jià)2000萬元/套及以上的住宅，能達(dá)到單價(jià)15萬元/平方米或總價(jià)5000萬元/套及以上的，則是更高標(biāo)準(zhǔn)的頂級豪宅。

??在限價(jià)的大環(huán)境下，北京、上海的頂豪市場需求依舊旺盛，價(jià)格也一直十分堅(jiān)挺，2020年，上海豪宅市場整體好于預(yù)期。

??實(shí)際上，2020年豪宅產(chǎn)品之所以是成交大年，有兩方面主要的原因。

??一方面，央行貨幣政策整體中性偏積極，信貸資金整體充裕，基于資產(chǎn)保值、增值需求，財(cái)富高凈值群體認(rèn)為購房并非“消費(fèi)”而是“儲蓄”，核心城市豪宅仍將是買房抗通脹的重要渠道。

??另一方面，疫后核心城市限簽政策適度松綁，豪宅預(yù)售證審批明顯加快，網(wǎng)簽備案也逐漸恢復(fù)正常，再加上限價(jià)背景下，豪宅售價(jià)大都低于市場預(yù)期，致使豪宅性價(jià)比優(yōu)勢突顯，核心地段豪宅仍是資源稀缺品。

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