每經(jīng)記者 吳若凡 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

數(shù)千萬元級豪宅竟遭排隊“搶購”，現(xiàn)場甚至為搶房源而大打出手；千萬元級公寓驚現(xiàn)“秒光”。這樣的事情就發(fā)生在近期的上海和深圳。

頂級豪宅都是為身家不菲的成功人士量身訂制的，而豪宅銷售一般似乎都是這樣的場景：提前預(yù)約、貴賓式接待、VIP待遇……但如此正式的場景，為何如今卻變成了像買普通東西一樣的場面？到底是哪些人在搶購豪宅？豪宅熱賣的背后有哪些隱情？

排隊“搶購”千萬級豪宅

一套房子最高總價達8000萬元！這樣的價格也讓碧云尊邸項目榮膺“浦東豪宅之王”的稱號。而一場排隊認籌，也炸出了上海的有錢一族?，F(xiàn)場甚至有購房者稱“非這里不買”。

4月13日，碧云尊邸開始認籌，160套房源中，最貴的房子總價達8000萬元，最便宜的也要1700萬元起步。即使是項目的認籌金，也需要600萬元。

而就在認籌首日，項目現(xiàn)場甚至有人因為插隊搶房源而大打出手。有網(wǎng)友感嘆：“2000萬豪宅也開始當白菜買了？”

即便價格高企，據(jù)知情人士透露，碧云尊邸認籌（4月13日~17日）的消息一公開，就吸引了大批購房者，第一天就有近200人到現(xiàn)場認籌，而且其中的年輕面孔占了多數(shù)。

4月14日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到碧云尊邸項目現(xiàn)場，卻并未看到第一天的排隊認籌的熱鬧場面，項目大門口只有十幾名中介模樣的人在“圍觀”。一位剛剛從項目大門走出來的認籌者告訴記者，里面約有十幾人正在認籌。

據(jù)了解，此次碧云尊邸項目推出的主力戶型是184~301平方米的小高層以及約298~553平方米的別墅。均價111983元/平方米，套均單價2000萬~8000萬元。

當記者欲以購房者身份進入認籌現(xiàn)場了解更多情況時，保安阻攔稱，只有預(yù)約審核過的客戶，才能入內(nèi)。

千萬級豪宅為何會引來排隊“搶購”？其實，在上海生活比較久一點的人都應(yīng)該知道，上世紀90年代中后期，是通用汽車、可口可樂、西門子等跨國企業(yè)在上海的迅猛發(fā)展期。與此同時，在金橋地區(qū)，一個占地面積達37平方公里的碧云國際社區(qū)也慢慢形成。而其中的核心則是由上海金橋有限公司、上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司和上海金橋出口加工區(qū)共同規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)的碧云別墅。

碧云別墅一期33套別墅和二期37套別墅，分別在1999年初、2000年中建成投入市場，年平均出租率高達95%。彼時更以每月約10萬元/套的租金，創(chuàng)出上海別墅租賃市場的天價。

整個碧云國際社區(qū)由城市道路劃分為18個地塊，北到藍天路，南到明月路，東抵紅楓路，西接白樺路。

目前，這個區(qū)域已集聚了來自世界60多個國家和地區(qū)近的1000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。通過多樣性的建筑形態(tài)、多極化的道路體系以及標志性的公共建筑，聚合成碧云國際社區(qū)的整體氛圍。碧云也被稱為“上海四大豪宅區(qū)之一”。

有歷史底蘊、有環(huán)境優(yōu)勢，但奈何該區(qū)域幾乎在長達14年的時間里都處在房源“斷供”狀態(tài)。

據(jù)記者了解，碧云區(qū)域由于可開發(fā)土地較少，周圍都是房齡超過15年的老舊房源，近年來幾乎沒有新盤供應(yīng)。直到2016年2月1日，浦東新區(qū)規(guī)土局公示了“碧云國際社區(qū)S11地塊住宅項目”的規(guī)劃方案。

根據(jù)公示，該項目力爭在2016年9月完成方案審批、12月完成總體設(shè)計，這便是今年4月13日起開始認籌的碧云尊邸項目。

從產(chǎn)品整個規(guī)劃圖得知，項目為高層+多層住宅，面積配比接近1：1。整體定位于偏高端改善型項目，這類項目在上海的核心地段還是比較少見的。

實際上，往往開發(fā)商為了容積率考量，很多小區(qū)都會有別墅+住宅，這個項目最小的項目是180平方米以上。目的很明確，這里面不會有普通的投資置業(yè)人群。

值得一提的是，項目的高層和別墅動線劃分完全區(qū)分開來，400平方米以上總價5000萬元以上的房源，均位于在中央景觀區(qū)的核心位置。

為進一步了解碧云尊邸項目的相關(guān)情況，《每日經(jīng)濟新聞》記者多次撥打其預(yù)約認籌電話，但截至發(fā)稿一直無法接通。

3位豪宅認籌者畫像

打破碧云區(qū)域“新盤荒”的碧云尊邸，以單套總價最高超8000萬元的價格被冠以“頂級豪宅”。但就其10萬~12萬元/平方米的單價，有業(yè)內(nèi)人士認為“低于預(yù)期”。

在項目現(xiàn)場，一位中介人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，近兩年，上海每個月2000萬元以上豪宅的成交中位數(shù)基本在50套上下，單價始終在9.7萬元/平方米左右徘徊。以碧云尊邸項目的資質(zhì)，上述定價區(qū)間其實低于很多鎖定了該區(qū)域的購房者預(yù)期，因為在這些有錢一族的眼里，買這里是“剛需”，給出的心理接受度更高。

那么，究竟誰在排隊買豪宅？記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到了碧云尊邸幾名成功認籌的購房者。其中50多歲的劉清是大學教授，他在上海已經(jīng)有一套300多平方米的別墅和一套大平層，但自己不太喜歡現(xiàn)在這套別墅，因而想置換掉。他手上的這套別墅目前市場價在2000萬元上下，足夠讓他置換到碧云社區(qū)。

劉清告訴記者，自己一直也比較喜歡碧云社區(qū)的居住氛圍。對于碧云尊邸項目已觀察了半年以上。最后他認籌了一套大戶型別墅，并表示還有為子女做打算的考慮，想住一起，又和他們有所區(qū)隔。

另一位認籌者方琳，她的孩子目前正在碧云社區(qū)的德威國際學校讀書。在她的眼中，碧云社區(qū)甚至極富詩意：在碧云社區(qū)會經(jīng)常遇到中英文自由切換的小朋友，踩著滑板上學的小學生，穿白襯衣打領(lǐng)帶的中學生，清晨沿著步道跑步的上班族……她最看中這里的國際化氛圍。

據(jù)記者了解，碧云社區(qū)的教育資源既包括德威、中歐、德意志學堂等國際化學校，還有協(xié)和、平和、實驗東校等高檔次學校。

當然，國際學校也和周邊豪宅同屬于“豪級”。例如，德威英國國際學校一年學費在30萬元左右，上海協(xié)和國際學校學費在20萬元以上?！跋胭I這里房子的家長，要么像我一樣孩子在這里讀書，要么想讓孩子以后在這里讀書?！狈搅毡硎?。

有意思的是，像方琳這類人群普遍被稱為“碧云媽媽”。在陸家嘴工作的金融高管也對碧云頗為青睞。有中介告訴記者，《財富》500強中，有多家企業(yè)的亞太區(qū)總裁及高級執(zhí)行官，都攜家眷居住在此。還有對沖基金經(jīng)理，年收入基本都在上千萬元，即便上億元的別墅買不起，四五千萬元的別墅還是能夠考慮的。

還有位認籌者王浩是純投資者，在碧云和國外都有房子，現(xiàn)在想給資產(chǎn)做盤整。據(jù)他判斷，上海市區(qū)的豪宅區(qū)會逐漸分化，普通豪宅回報率只有1%~2%，而碧云社區(qū)豪宅的回報率在3%左右。更看重租金回報的他，選擇了再入手碧云，買下來之后用來出租。

一位資深地產(chǎn)人士告訴記者，對于租住在這里的居民來說，月租金四五萬元是再正常不過的事了。這里的租金十余年來都是這個水平。

因此，對于住在碧云社區(qū)的人群和陸家嘴高收入人群來說，生活在碧云社區(qū)，這就是他們的日常，而像碧云尊邸這樣的項目在這兒也就成了“剛需”。

事實上，在上海，碧云尊邸的火爆認籌并非孤例。例如另一個陸家嘴一線江景房——濱江凱旋門，總共175套房源。3月31日開盤認籌總數(shù)360，認籌率高達205.7%。而該項目此次推出的戶型在140~200平方米，均價13.8萬元/平方米，單套總價1234.5萬元起。

3月24日，綠地董家渡項目的住宅樓盤“海珀外灘”開盤，均價13.8萬元/平方米。首期推出的203套房源，最終獲得了323組客戶認籌，搖號認籌率達159%，去化率也達到86.7%。

位于中環(huán)的中海匯德利項目，戶型總價位相對較低，在800萬~1000萬元。推出的360套房源，截至4月14日，認籌總數(shù)達880，認籌率高達244.4%。

哪些人在買“頂級豪宅”

那么，究竟是哪些人在買豪宅？先看一組數(shù)據(jù)?！?019胡潤財富報告》顯示，上海富裕家庭數(shù)量超過香港、數(shù)倍于深圳、廣州、杭州和臺北。

具體來看，上海擁有600萬元以上資產(chǎn)家庭超過60萬戶，按戶均3人計算，涉及180萬人，占上海2400萬常住人口的7.5%；擁有1000萬元以上資產(chǎn)家庭接近25萬戶，按戶均3人計算，涉及75萬人，占上海2400萬常住人口的3%。

此外，擁有1億元以上資產(chǎn)家庭達到1.58萬戶，按戶均3人計算，涉及4.7萬人，占上海2400萬常住人口的2‰；擁有3000萬美元（約合2億人民幣）以上資產(chǎn)家庭達到1.13萬戶，按戶均3人計算，涉及3.4萬人，占上海2400萬常住人口的1.4‰。

而上海擁有1億元以上資產(chǎn)的家庭數(shù)量是香港的1.3倍、深圳的2.9倍、廣州的3.7倍、杭州的4.9倍、寧波的6.6倍、天津的7.2倍、蘇州的8.3倍。

從《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到的情況看，大部分購房人都是以全款或者小部分用公積金抵扣下貸款?？傊?，上海不缺有錢任性的業(yè)主。

上海鏈家統(tǒng)計顯示，上海2018年和2019年共賣出總價1000萬元以上的一手豪宅超過1.5萬套，按每套可住3人計算，涉及4.5萬人，占上海2400萬常住人口的千分之二；賣出總價2000萬元以上的一手豪宅4235套，按每套可住3.5人計算，涉及1.48萬人，占上海2400萬常住人口的萬分之六。

此外，賣出總價3000萬元以上的一手豪宅1728套，按每套可住4人計算，涉及6912人，占上海2400萬常住人口的萬分之3，平均萬分之1.5/年；賣出總價5000萬元以上的一手豪宅298套，按每套可住4.5人計算，涉及1341人，占上海2400萬常住人口的十萬分之6，平均十萬分之3/年。

事實上，上海是國內(nèi)限購最嚴格的城市。非上海戶籍人士不僅難以落戶、需要連續(xù)繳納5年社保，還需要結(jié)婚才能購買，也不能用殼公司購買一手房。

這些限制將海量的來自全國各地的成功人士擋在了門外，但即便如此，上海仍然是全中國最有價有市的豪宅之都。

數(shù)據(jù)顯示，過去兩年，上海平均每年只有千分之一的常住人口購買了總價1000萬元以上的一手豪宅，萬分之三的常住人口購買了總價2000萬元以上的一手豪宅，十萬分之三的常住人口購買了總價5000萬元以上的一手豪宅。

也就是說，上海的豪宅和99%的上海常住人口是沒有關(guān)系的，只有做到全中國全年齡段的頂尖才能夠、才應(yīng)該買得起上海的豪宅。

4000萬級公寓“秒光”？

對于不少剛剛從2月份“零成交”走出的城市而言，千萬級豪宅被搶購簡直不可思議。但這并非孤例，除上海，類似的“搶房”案例也在深圳上演。

4月5日上午，深圳招商太子灣灣璽推售最后54套公寓，單價9萬~13萬元/平方米，戶型為320~410平方米，總價約2900萬~5500萬元。僅僅半日即售罄，攬金約23億元。

而此前一個月內(nèi)，該千萬級豪宅項目已有兩次發(fā)售，時間分別是3月7日和3月13日。

3月7日，戴著口罩的購房者們和隨行的中介們，為了能搶到一套公寓豪宅，擠滿了銷售中心，現(xiàn)場一度因人數(shù)過多而被街道強制遣散。當日首次百套公寓均價約11萬元/平方米，單價區(qū)間在8.7萬~13.5萬元/平方米，總價區(qū)間在2133萬~5479萬元/套。有媒體報道“全部售罄”。

3月13日，該項目又推出14套豪宅，4200萬元起步，又有自媒體稱“8秒售罄”。

值得注意的是，第三次推售的房源不僅不再接受退房，首付周期也大大縮短，即訂金每套100萬元，認購后15天內(nèi)最低首付兩成簽約，簽約后15天內(nèi)付清首期款。當天推售可享受折扣九八折；準時簽約再享有九九折。即便如此，仍擋不住人們購買公寓豪宅的熱情，開盤半日所推售房源熱銷。

此次市場熱銷的豪宅產(chǎn)品為商務(wù)公寓，既不限購也不限貸，因而成為手握大量資金但無購房名額的置業(yè)者的優(yōu)選。

此外，太子灣項目熱銷也有特殊因素。深圳中原工商鋪部分析稱，招商太子灣灣璽公寓去年賣了N1、N2棟后蓄客已久，又遇到春節(jié)假期及疫情，節(jié)后首售給予經(jīng)紀公司高傭推薦，各大中介公司帶客積極性高。

以3月7日首次推售的五千萬級豪宅為例，當日下定并于3月31日簽約，客戶可享受優(yōu)惠約235萬元。與此同時，帶看的中介可以獲得高達164萬元的傭金。

然而，就在當?shù)禺a(chǎn)中介仍在炒作豪宅搶購新聞之際，太子灣云璽項目于4月14日發(fā)聲明澄清，此前有關(guān)“秒光”和售罄的消息并不屬實，該項目仍有6套房源待售，且有個別客戶認購后退房、被退房源再次銷售的情況，但并未披露退房數(shù)量。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示，云璽作為公寓產(chǎn)品當日熱銷，中介前期做了大量蓄客工作。其熱銷與價格和地段也有關(guān)系，年前豪宅稅調(diào)整后對市場高預(yù)期，在此次開盤中也有所體現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，此次火熱的太子灣灣璽單從價格上看，與區(qū)域內(nèi)二手房已有倒掛現(xiàn)象，新房開盤均價約11萬元/平方米，而周邊海上世界雙璽二手掛牌價17.5萬/平方米，伍茲公寓的二手掛牌價格約12.9萬/平方米，鯨山覲海約13.1萬/平方米，雙璽時光道約16.2萬/平方米。

豪宅“搶購”的B面

但與豪宅公寓“秒光”“日光”的光鮮A面不同，光明區(qū)一次性推售大量住宅的16%去化率，則是深圳購買力的B面。

據(jù)合富研究院（深圳）統(tǒng)計，光明區(qū)樂?；▓@3月20日取得預(yù)售，其中住宅共1036套，商業(yè)101套。3月21日啟動認籌，將1036套住宅全部推售至市場，認籌金2000元，累計認籌480批，開盤當日去化約170套，去化率僅16%，成交均價4.7萬元/平方米。

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，3月全市新房網(wǎng)簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長153.8%；住宅3152套，環(huán)比增長279.8%。市民看房積極性增加，受疫情影響延后的購房需求陸續(xù)釋放，關(guān)外剛需住宅項目和一些公寓項目表現(xiàn)較好。

其中，坪山恒大城開盤售罄，在售項目加推如君勝熙隴山、橫崗卓弘星辰、京基御景半山、中森公園華府等剛需樓盤出現(xiàn)一些集中成交。商務(wù)公寓方面，南山豪宅項目招商太子灣少量推盤去化較快，沙井萬科星城、光明正大城等市場關(guān)注度高。

同樣，上海房產(chǎn)中介亦不認為樓市已經(jīng)回暖到可以“搶”的程度。

鏈家的數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)成交總價達到千萬級的豪宅，今年1月份的成交套數(shù)接近630套，成交均價超8萬元，總成交金額約為107億元。隨后在2月份，這一級別的豪宅2月份的成交數(shù)量回落至不到200套，環(huán)比跌幅超過70%。

但2000萬元以上豪宅環(huán)比跌幅在30%左右，成交相對穩(wěn)定。58安居客研究院分院院長張波指出，改善需求之所以比較多，主要是由于上海的整體改善需求被長期壓制，同時上海一二手房價格處于降價通道。但從全市數(shù)據(jù)來看，整體態(tài)勢仍屬平和。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2020年4月6日至4月12日，上海全市共成交新建商品房711套，環(huán)比持平；成交金額52億元，環(huán)比增長2%；成交均價54895元/平，環(huán)比下降4%；套均總價738萬元，環(huán)比增長2%。

另據(jù)記者了解，4月份上海已有18個新盤項目取得預(yù)售證，入市房源近4500套，分布在寶山、徐匯、靜安、奉賢、嘉定、金山等區(qū)域，但更多房源仍是剛需屬性。（文中劉清、方琳、王浩均為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

▲深圳新房成交情況（單位：套）3月，深圳新房網(wǎng)簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長153.8%；住宅3152套，環(huán)比增長279.8% 鄒利制圖

作者每日經(jīng)濟新聞

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