上海樓市:首付300w在上??梢再徶媚男┌鍓K?值得收藏!
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以下選自“成哥說房”微信公眾號(hào)精選提問:
提問:成哥好,目前想在上海買房,首付大概在300w,請(qǐng)問有沒有推薦的板塊和小區(qū),謝謝!買二手還是買新房好,有沒有哪些要注意的?
回答:首付300萬,大概可以買到600到800萬。這個(gè)總價(jià)段大概有兩種打法。
一是最好買總價(jià)最小的學(xué)區(qū)房,可以考慮浦東和閔行的雙學(xué)區(qū)房和九年一貫制,民辦搖號(hào)后,閔行和浦東初中學(xué)區(qū)房吃香,這個(gè)邏輯還能用上三年。雖然有劃片搖號(hào)的隱患,但大概率還是漲的。
一種是吃區(qū)域能級(jí)提升,比較看好的板塊,詳見內(nèi)部分享。
最近一段時(shí)間,因?yàn)樾路肯迌r(jià),能買新房盡量搶限價(jià)新盤,由于限價(jià)現(xiàn)在二手房很大部分都處于冷凍狀態(tài),所以你如果買的話,要耐心持有,上海有幾類二手房投資需要警惕:
第一、沒學(xué)區(qū)的老公房。
這類房子的最大優(yōu)點(diǎn)就是:中環(huán)內(nèi),地段好;面積小,總價(jià)低,流動(dòng)性好;沒什么學(xué)區(qū)和品質(zhì)溢價(jià),稍微收拾下,租售比高。
這幾年,老公房是市面上跌幅最大的產(chǎn)品類型。
并不是房子變老了,而是買家口味變了?,F(xiàn)在認(rèn)房又認(rèn)貸,處女貸用過一次就得首付七成,尤其珍貴,還舍得把首房首貸用在區(qū)區(qū)兩三百萬的老房子上嗎?
房票珍貴,首房首貸珍貴,又沒學(xué)區(qū)加成,這類老公房自然越來越不吃香。
第二、沒有地鐵的郊區(qū)次新房。
地段越偏、價(jià)格越低的房子漲得最快,所以郊區(qū)次新房很受歡迎。
原來沒地鐵,可能過兩年就拉了一條過來,三五年就造好了;原來配套差,比較落后,發(fā)展幾年,商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院都建起來了。
然而,前幾年,上海市區(qū)每年可以向外推進(jìn)1-2公里,路網(wǎng)一鋪,商品房一造,配套一建,就起來了。
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提問:成哥好!請(qǐng)問你如何看待南通的房市?估計(jì)年后還會(huì)漲嗎?我想賣掉佳期漫置換上海的房子,但又沒有房票,所以一直沒有出手,不知道是否應(yīng)該繼續(xù)觀望還是先脫手明智?
回答:上海如果要買的話,要立刻就買上海的行情,已經(jīng)開始啟動(dòng)了,局部板塊已經(jīng)開漲了。所以出手南通買上海,投資是非常正確的選擇,沒必要猶豫。
南通把能用來推高房價(jià)的利好和噱頭都用完了,早就漲到高位了。
加上發(fā)展后勁不足,老齡化嚴(yán)重、高等教育不足、高端制造業(yè)缺乏、交通規(guī)劃滯后,至于房價(jià)只能說是,長期看南通的房價(jià)是穩(wěn)不住的。
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提問:成哥好,目前在上海,最近想買房,看了一些二手房,也看了一些新盤,有兩個(gè)問題需要請(qǐng)教下您1 :看了離嘉定新城地鐵站需走兩公里的風(fēng)荷麗景尚城-西區(qū),它雖然在嘉定新城中間,但畢竟離地鐵兩公里,從升值性考慮,和地鐵旁邊的二手房比起來,性價(jià)比是不是不好,還是兩公里對(duì)于它升值影響不大?暫不考慮自住的方便性,僅僅從升值性考慮。2:由于預(yù)算有限,只能考慮350萬左右的房子,目前.上海二手房價(jià)格在橫盤或略跌,由于不是特別的剛需,是不是等明年年中或年底買房會(huì)更合算,還是剛需現(xiàn)在可以考慮出手打了?
回答:嘉定新城,距市中心25公里左右,屬于中郊新城,地鐵對(duì)于樓市的升值性,較為明顯。所以風(fēng)荷麗景尚城,距地鐵站2公里,偏遠(yuǎn)了。嘉定新城有多個(gè)鄰里中心,社區(qū)商業(yè)較多。所以,緊鄰寶龍大型商業(yè)的優(yōu)勢(shì),難抵距地鐵2公里的劣勢(shì)。嘉定新城地鐵站周邊,有很多次新房,部分品質(zhì)不錯(cuò),與新盤的品質(zhì) ,差不多。你所說的“便宜3000元”,這樣的數(shù)據(jù),很難做量化分析。如果此盤價(jià)格是市場(chǎng)價(jià),只是比地鐵次新房低3000元,那這屬于市場(chǎng)機(jī)制下形成的正常價(jià)差。長線看來,應(yīng)優(yōu)先考慮買地鐵次新房。從時(shí)機(jī)來看,要不是急性剛需可以等待。在等待的過程中,可以密切關(guān)注房源,尤其是個(gè)別筍盤,如果有低于市場(chǎng)價(jià)一成以上的急拋盤,也可就此入手。
提問:成哥好,請(qǐng)問萬科只有9號(hào)樓還有朝南戶型,是19樓,但離城際鐵路較近,9在8號(hào)樓后,8號(hào)是離鐵路30米最近,還有幾套在九號(hào)后,離鐵路遠(yuǎn)點(diǎn),但是朝向是東西向的,怎么選呢?個(gè)人傾向9號(hào)的朝南戶型。鐵路和朝向,不知怎么選。想聽聽成哥的意見!
回答:國家規(guī)定鐵路沿線兩側(cè)50米內(nèi)為鐵路用地,然而火車經(jīng)過的時(shí)候動(dòng)靜特別大,500米以后對(duì)于一些敏感的人也能聽得清清楚楚。即使是1000米,在夜晚還是聽得很清楚的。
一般住習(xí)慣了就會(huì)適應(yīng)的,如果確實(shí)對(duì)這個(gè)聲音很敏感,就還是選擇離鐵路遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方選擇住址。而且如果是高層建筑的話,中間高度的噪音最大,低層和最高層要小一些。如果對(duì)噪音比較敏感的話建議選擇離鐵路選點(diǎn)的房子,從居住舒適度和未來保值能力來看,建議選擇離鐵路遠(yuǎn)點(diǎn)的房子。
一套房子的朝向一般是指客廳陽臺(tái)或客廳窗戶的朝向,從好到差的順序依次是:
南北通透>東南>正南>西南>正東>正西>東北>西北>正北。
提問:成哥好,我是外地人,但孩子畢業(yè)在上海落戶了,還沒有結(jié)婚。我手里有600萬,愿意以孩子的名義給他買套房,孩子在浦東內(nèi)環(huán)中心上班,星叔建議一下買哪個(gè)地段的房子合適,買2室還是1室的呢?另外老家有2套房,總價(jià)值250萬。
回答:你好,在一線城市買房置業(yè),正確的做法是這樣的:
第一、只要有房票、有首付,就及時(shí)上車,不要猶豫。
第二、已經(jīng)上車了,想置換更好的房子,就先買后賣,防止踏空。
第三、沒有買到更好的房子,不要輕易將手上的房子賣出,特別是一線城市的房子,在做出賣出的決定的時(shí)候更是要慎之又慎!
子彈600,有購房資格,買上海非常正確,沒有任何問題,而且今年時(shí)機(jī)還不錯(cuò)。上海如果要買的話,要立刻就買上海的行情,已經(jīng)開始啟動(dòng)了,局部板塊已經(jīng)開漲了,盡量買2室。具體投資價(jià)值高的板塊及樓盤分享,詳見內(nèi)部分享!
提問:成哥好,請(qǐng)點(diǎn)評(píng)一下,子彈200+,長持5年以上,沒有房票純投資,在全國范圍內(nèi)重點(diǎn)考慮哪個(gè)城市的板塊?
回答:其實(shí)對(duì)于投資來說,核心2個(gè)前提因素是:資金和房票,而我認(rèn)為資金相比房票則更重要,因?yàn)橘Y金特別充足條件下,房票和城市選籌都很容易操作。
但不少人經(jīng)常把投資重點(diǎn)搞反了,經(jīng)常跑到一些城市不限購區(qū)去當(dāng)接盤俠。因?yàn)闆]有房票,往往容易掉坑。對(duì)于一般人投資來說,我認(rèn)為獲取資金往往比房票更難,所以資金充足的人投資就具有一個(gè)先天優(yōu)勢(shì),就看能不能好好利用。為什么不要買不限購區(qū)?物以稀為貴,因?yàn)椴幌∪?,所以沒多大價(jià)值。
首付200+,投資推薦一線城市:上海和廣州。具體高回報(bào)率的板塊可以參考內(nèi)部分享!
提問: 成哥好,山東日照的,目前有一套商品房價(jià)值80多,現(xiàn)在住的一套小產(chǎn)權(quán)房,有現(xiàn)金60,孩子在上海讀大二,一開始想在日照投資一套商品房,經(jīng)過再三考慮現(xiàn)想在上海附近花橋,太倉,嘉善等地投資一套商品房,不知道合適吧,如果合適的話在哪個(gè)位置買,具體哪個(gè)樓盤升值潛力大?是年前還是年后買合適?請(qǐng)賜教,謝謝!
回答:像花橋 太倉 嘉善這些城市都是環(huán)一線城市,環(huán)一線在固投潛力上,比強(qiáng)二線差很多。強(qiáng)二線城市房產(chǎn) 無論從流動(dòng)性,金融性,安全性,都強(qiáng)于環(huán)一線,畢竟這是一個(gè)做強(qiáng)做大省會(huì)的年代。當(dāng)然了,對(duì)于生活在一線的人,環(huán)一線實(shí)用性更好,但是去買環(huán)一線的都是新房癌重度患者。不然沒必要放棄一線遠(yuǎn)郊老破。這種時(shí)候你買環(huán)一線,你的房子出手不比新房低個(gè)30%會(huì)很難。
環(huán)一線多數(shù)都是紙上富貴,如果說之前樓市風(fēng)口是一線,那么未來的春天在強(qiáng)二線與一線。
所以投資角度,坐標(biāo)山東我更建議你破限買濟(jì)南。如果一定要買環(huán)滬城市,花橋相比好一點(diǎn),因?yàn)橛熊壗豢梢灾边_(dá)上海,太倉和嘉善都是偽環(huán)滬,通勤不方便,環(huán)滬價(jià)值就很難外溢到。
提問:成哥好請(qǐng)問想買房投資,應(yīng)該如何配置資產(chǎn)?
回答:對(duì)于個(gè)人資產(chǎn)配置整合的方法,建議如下:
第一套房,一定要先解決自住的問題。
第二和第三套房,可以考慮更好的地方去投資,當(dāng)然首要考慮流動(dòng)性,是否好出租和轉(zhuǎn)手。
第四套房,可以考慮舒適型,如近郊環(huán)境不錯(cuò)的大盤,長期持有。
在資產(chǎn)配置中特別重要的是:
1、不要買太多。我不會(huì)低估各位的購房能力,但是也不要買太多,學(xué)會(huì)整合,買對(duì)的那套房,這是特別重要的。
2、買任何一套房都要考慮持有成本跟運(yùn)營收益。未來房產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間是比較長。需要考慮持有成本。
3、房地產(chǎn)投資進(jìn)入了二八時(shí)代。過去是雨露均沾,現(xiàn)在就是二八時(shí)代,20%做對(duì)的人會(huì)拿走80%的收益
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