這里是成哥說房，專業(yè)的房產(chǎn)專家，用最專業(yè)的角度為有需要的人提供買房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說房”，帶你成為最會(huì)買房的人！#上海#

以下選自“成哥說房”微信公眾號(hào)精選提問：

提問：成哥好，最近上海樓市實(shí)施調(diào)控，這個(gè)新政傳遞了什么信號(hào)，將對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響？

回答：上海畢竟是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心城市，也是樓市的風(fēng)向標(biāo)，樓市太冷和太熱都是不行的。此前樓市偏冷，經(jīng)濟(jì)有較大下行壓力，所以適當(dāng)放松了人才落戶政策。而上海樓市也橫盤了超過3年，積累了相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力和上漲動(dòng)力。深圳大幅上漲之后，上海的比價(jià)關(guān)系已經(jīng)不太合理，需要補(bǔ)漲。但上漲過快，顯然不利于全國(guó)樓市的穩(wěn)定，所以必須出臺(tái)調(diào)控措施。

此次調(diào)控政策是比較適度的，沒有過強(qiáng)，也沒有偏弱。因?yàn)樯虾Ｂ鋺糸T檻比較高，所以看起來調(diào)控力度弱于深圳，但事實(shí)上效果未必比深圳差。2021年全國(guó)樓市回暖力度將大于2020年，全年商品房銷售面積、金額都會(huì)超過2020年，地方政府賣地收入也會(huì)有至少8%以上的增長(zhǎng)。原因很簡(jiǎn)單：2021年的赤字率會(huì)收窄，國(guó)債、地方債發(fā)行規(guī)模會(huì)減少，貨幣政策也會(huì)有所收緊，這時(shí)候樓市要為穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)做更大的貢獻(xiàn)。下一個(gè)將全面回暖的大城市是北京，然后華北、東北、中部、西部的樓市也將結(jié)構(gòu)性回暖。

提問：成哥好，上海戶口，首房首貸，首付可以拿出近300萬，目前租住在閔行區(qū)中春路萬科小區(qū)，請(qǐng)問買哪里的房子？什么樣的房子好？

回答：剛需一定要選擇離家近和住得舒服。不清楚你上班在哪里，相比之下華涇次新更適合居住。傳統(tǒng)的居住區(qū)，適合居住而且漲幅不錯(cuò)的，松江九亭、嘉定江橋、青浦徐涇、寶山大場(chǎng)、閔行馬橋、魯匯、浦東康橋。

上海買房方案，詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥你好，請(qǐng)教一下剛需自住300萬-400萬之間上海寶山顧村板塊可以考慮嗎？看2035規(guī)劃寶山也會(huì)成為上海市級(jí)四大副中心之一。或者有沒有其他推薦投資的板塊？顧村板塊目前考慮顧村公園周邊如保利葉語，文寶苑，采菊苑這些盤，每個(gè)小區(qū)的樓齡不太一樣，在這些小區(qū)附近近地鐵，學(xué)校（劉行新華實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鹿鳴學(xué)校），醫(yī)院（復(fù)旦華山），超市（沃爾瑪），感覺配套齊全。作為上車房，是否值得購(gòu)買該板塊，并且考慮日后如果換房，是否好出手？

回答：你好，寶山顧村只有自住屬性，不太可能成為真正意義上的市中心，上海發(fā)展北側(cè)不是主攻方向。你說的這些小區(qū)自住倒是不錯(cuò)，如果你在7號(hào)線沿線上班的話，可以考慮。不過400萬在大虹橋輻射區(qū)也有不錯(cuò)的選擇，升值性更好一點(diǎn)，細(xì)節(jié)需要結(jié)合你的通勤等因素來考慮的。

提問：成哥好，請(qǐng)問曾叔嘉定新城這邊后面規(guī)劃怎么樣？升值空間大嗎？首套預(yù)算450w左右，有什么推薦的盤，謝謝！

回答：你好，嘉定新城自從一城九鎮(zhèn)之后，就沒有什么新規(guī)劃了?？傮w來說它就是一個(gè)遠(yuǎn)郊新城，基礎(chǔ)建設(shè)不錯(cuò)，地鐵，城市界面，商圈，都做得挺好的，但問題是缺少高能級(jí)產(chǎn)業(yè)，所以定位只能是剛需住宅區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)比上海大盤略好一些，但說不上驚艷。嘉定金茂府不錯(cuò)，其他沒有什么印象特別深的產(chǎn)品。因?yàn)榭傮w房齡比較新，可以選擇離地鐵近的項(xiàng)目。

關(guān)于上海高回報(bào)樓盤，可以參考內(nèi)部分享！

提問：成哥好，問下上海買房三個(gè)板塊的比較：

1. 大虹橋板塊的南虹橋區(qū)域華漕東北角，這個(gè)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)是五年左右會(huì)有13號(hào)西延利好，加上華師大虹橋?qū)W區(qū)規(guī)劃，不久動(dòng)工，以及虹橋商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)加持。缺點(diǎn)是目前周邊都是工地比較荒涼，而且虹橋板塊被炒作得比較火，擔(dān)心透支潛力。

2. 寶山上大板塊，優(yōu)勢(shì)15號(hào)線年底即將通車，外環(huán)內(nèi)，居住氣氛比較濃。缺點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)比較少，且滬太路比較堵，七號(hào)線很擁擠

3. 嘉定新城，城區(qū)有比較系統(tǒng)的格局規(guī)劃，有汽車產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，在郊區(qū)中GDP最高，超過青浦，松江，寶山。產(chǎn)城融合得比較好，次新房比較多，目前均價(jià)3萬五，性價(jià)比高。請(qǐng)問如何選籌，跪謝！

回答：我個(gè)人比較看好的是南虹橋片區(qū)，幾個(gè)大賣點(diǎn)：

一是大虹橋輻射區(qū)，因?yàn)榇蠛鐦駽BD已經(jīng)建成，有房地產(chǎn)行業(yè)和阿里入駐，這里是有一些高端人口溢出，去南虹橋置業(yè)

二是13號(hào)線是東西走向，能級(jí)要高于其他南北向的線路

三是新學(xué)區(qū)入駐。

目前片區(qū)里面新房炒作的比價(jià)高，但二手房沒怎么漲，不存在透支的問題。

提問：成哥好！我在淮北，想在合肥買房，合肥限購(gòu)。據(jù)說買新房補(bǔ)交社保就行。買二手房不行。我現(xiàn)在在淮北有兩套房，一套學(xué)區(qū)房，老破小，房齡31年，58平方。大約能賣60萬。還有一套在近郊，85平方，買抵工程款的棚戶區(qū)拆遷房，沒有產(chǎn)證?，F(xiàn)在能賣36-38萬。問:1我是賣兩套房去合肥買呢，還是賣一套? 2 買那個(gè)位置，總價(jià)多少的房子最好? 謝謝！

回答：1.淮北2套房子，投資角度看，都屬于劣質(zhì)資產(chǎn)，建議全部出手，置換到合肥。

2.在過去10年，合肥進(jìn)步大，城市層級(jí)躍遷非常成功。未來10年，依然謹(jǐn)慎看好。人口800萬左右，未來增長(zhǎng)到1000萬以上沒問題，會(huì)成為國(guó)家核心的大城市之一。合肥的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理，汽車、家電、芯片、人工智能、高科技各種行業(yè)都有。另外合肥的米字型高鐵規(guī)劃，也讓它在高鐵時(shí)代下，具備更大的資源流動(dòng)優(yōu)勢(shì)。

合肥被稱之為霸都，我的理解是安徽省非常強(qiáng)調(diào)合肥的首位度，省內(nèi)并沒有另外一個(gè)強(qiáng)力城市可以與合肥競(jìng)爭(zhēng)資源。這些都是它城市能級(jí)上的優(yōu)勢(shì)。

合肥投資回報(bào)率最高的板塊 詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，請(qǐng)問遼寧沈撫新城，小戶型41平南向，5200/平，可以入手嗎？

回答：沈撫新城剛進(jìn)入拉升通道，時(shí)間上五年內(nèi)不看好，空間上距離主城25公里太遠(yuǎn)，資金上不看好產(chǎn)業(yè)能落地。

投資講究的是低價(jià)入高價(jià)出，推薦沈陽沈北板塊，沈北目前雖然經(jīng)歷了一波補(bǔ)漲，但是相對(duì)來說還是價(jià)格低洼區(qū)域。

沈陽新盤建議沈北地鐵沿線單價(jià)8千左右入手，目前還可以淘到很多7-8千左右的。二手房重點(diǎn)淘一環(huán)二環(huán)內(nèi)次新，屬于領(lǐng)漲區(qū)域。

沈陽投資回報(bào)率高的樓盤 詳見內(nèi)部分享！

提問:成哥好，坐標(biāo)徐州，去年下半年來，徐州二手房掛牌量越來越多，現(xiàn)在投資房產(chǎn)時(shí)機(jī)合適嗎?

回答：幾類城市買房投資要謹(jǐn)慎。

1、二手房掛牌量比較高的城市，如果一個(gè)城市掛牌量非常的高，那就需要警惕了。

2、房?jī)r(jià)一直在漲，從未冷卻的城市。因?yàn)闆]有任何一種投資品可以永遠(yuǎn)漲下去。

3、短周期內(nèi)已大漲的城市。過去的東莞深圳都是如此，有些城市，短周期內(nèi)有一波比較大的漲幅，房?jī)r(jià)已在高位，入場(chǎng)時(shí)機(jī)不太合適。

4、沒有基本面的支撐，只是單純補(bǔ)漲的城市。

一個(gè)城市如果沒有實(shí)質(zhì)的基本面的支撐，也沒有實(shí)質(zhì)性的利好，只是單純的由于上一輪城市這種普漲情況下補(bǔ)漲的城市。

短周期利好消耗完了，就真的消耗完了，除非全國(guó)普漲。

以上來自“成哥說房”微信公眾號(hào)提問精選。

關(guān)注成哥，購(gòu)房有疑惑，成哥為你解答，讓你掌握更多精彩的房產(chǎn)資訊！?

相關(guān)知識(shí)

上海樓市:新出臺(tái)的調(diào)控措施傳遞了什么信號(hào)?會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影
三個(gè)月內(nèi)住建部“敲打”13城,樓市調(diào)控釋放哪些信號(hào)?
紹興、徐州兩城接力樓市調(diào)控 加強(qiáng)價(jià)格源頭管控
兩會(huì)報(bào)告，關(guān)于房地產(chǎn)傳遞了哪些信號(hào)？
李宇嘉：廣州樓市一個(gè)月兩次調(diào)控，背后的信號(hào)是什么？
兩天三調(diào)控!樓市釋放清晰信號(hào),你get到了嗎?
上海再出手調(diào)控樓市 祭出優(yōu)先購(gòu)新房5年限售、房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)等措施
多地紛紛出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控措施 樓市調(diào)控咬定“長(zhǎng)效”不放松
什么信號(hào)？上海二手房成交創(chuàng)4年新高，樓市要觸底反彈？又一城市加碼調(diào)控
金融土地等措施系統(tǒng)發(fā)力:調(diào)樓市不松懈 全年以穩(wěn)為主